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Interpelli Agenzia delle Entrate

L’Istante riferisce di essere l’amministratore di un “supercondominio”, formato da più edifici in condominio ognuno con proprio civico e codice fiscale, e che l’assemblea dei condòmini ha deliberato la riqualificazione della centrale termica a servizio di tutti gli edifici. Fa presente, inoltre, che, al fine di fruire del c.d. Superbonus, in alcuni condomìni facenti parte del predetto supercondominio, i condòmini hanno deliberato di realizzare anche lavori di isolamento termico delle facciate e del tetto dai quali conseguirà la diminuzione di due classi energetiche degli edifici interessati.
Ciò posto, l’Istante chiede quale sia la detrazione spettante, rispettivamente, ai condòmini che hanno deliberato anche lavori di isolamento termico delle facciate e del tetto, al fine di assicurare, congiuntamente alla sostituzione dell’impianto termico, il miglioramento di due classi energetiche degli edifici e ai condòmini che, invece, hanno deliberato solo la predetta sostituzione dell’impianto termico.Il dubbio interpretativo, in particolare, deriverebbe, a parere dell’Istante, dal fatto che ogni condominio ha il proprio codice fiscale e che l’ottenimento dell’agevolazione fiscale dipende anche dalla sostituzione della centrale termica del supercondominio che, a sua volta, ha un proprio codice fiscale.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante non prospetta alcuna soluzione interpretativa.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus ).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f), della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo. La successiva lett. m) del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio 2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto Rilancio il comma 8-bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.».
L’articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 prevede che l’efficacia delle sopra richiamate proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea».
Con riferimento alla applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e con la circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Sotto il profilo oggettivo, come chiarito nel paragrafo 2 della citata circolare n. 24/E del 2020, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, qualora realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) realizzati, tra l’altro, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”).
Nell’ambito degli interventi “trainanti” finalizzati all’efficienza energetica, il Superbonus spetta, ai sensi del citato articolo 119, comma 1, del decreto Rilancio, tra l’altro, per le spese sostenute per interventi:

– di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
– sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, con impianti di microcogenerazione o con impianti a collettori solari.
Il comma 3 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, stabilisce, inoltre, che, ai fini dell’accesso alla detrazione in commento, gli interventi “trainanti” finalizzati all’efficienza energetica sopra elencati (nonchè quelli “trainati” indicati al comma 2 del medesimo articolo 119 del decreto Rilancio) devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter del citato articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 e, nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli altri interventi “trainati” indicati nei successivi commi 5 e 6 del medesimo articolo 119 del decreto Rilancio, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Relativamente alle caratteristiche tecniche che i predetti interventi devono avere ai fini dell’applicazione del Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rinvia al decreto del Ministro dello sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, il Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ed il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020 pubblicato nella G.U del 5 ottobre 2020 n.246.

Con riferimento agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, preliminarmente si osserva che nella citata Circolare n. 24/E del 2020 è stato chiarito che, per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, tra l’altro, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.
Con riferimento, inoltre, al supercondominio si fa presente che l’articolo 1117- bis del codice civile, introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, stabilisce che le disposizioni in materia di condominio negli edifici «si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117».
In sostanza, viene recepita l’elaborazione giurisprudenziale formatasi in ordine al cd. supercondominio, in base alla quale s’intende per tale la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Tanto premesso, si fa presente che nella citata circolare n. 30/E del 2020, rispondendo al quesito 5.2.4, è stato precisato che qualora in un condominio costituito da più edifici, la sostituzione dell’impianto termico centralizzato non consenta il miglioramento di due classi energetiche ma tale risultato è raggiunto solo per alcuni edifici oggetto di ulteriori interventi trainanti o trainati, possono accedere al Superbonus solo i condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici oggetto dei predetti ulteriori interventi. In tale caso, la verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il doppio passaggio di classe è attestata mediante gli appositi A.P.E. convenzionali ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi. Possono, invece, accedere, nel rispetto delle condizioni previste, all’ ecobonus di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, gli altri condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici che – con il solo intervento di sostituzione dell’impianto termico centralizzato – non raggiungono il miglioramento di due classi energetiche.

Ad analoghe conclusioni si perviene anche con riferimento all’ipotesi prospettata nell’istanza di interpello atteso che, in base a quanto stabilito dal citato articolo 1117- bis del codice civile, al “supercondominio” si applicano le medesime regole, comprese quelle relative alla imputazione ai singoli condòmini delle spese riferite alle parti comuni, nonchè i medesimi obblighi previsti in materia di condominio negli edifici.
Pertanto, nel caso di specie, il Superbonus spetta con riferimento alle spese sostenute dai condòmini che hanno deliberato di realizzare anche l’isolamento termico delle facciate e del tetto dal quale conseguirà, unitamente alla sostituzione dell’impianto termico a servizio dell’intero supercondominio, la diminuzione di due classi energetiche, fermi restando gli adempimenti da porre in essere ai fini della detrazione che non sono oggetto dell’istanza di interpello. La verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il doppio passaggio di classe è attestata mediante gli appositi A.P.E. convenzionali ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto di entrambi gli interventi.
I condòmini che hanno deliberato solo la sostituzione del predetto impianto termico, invece, potranno, nel rispetto dei requisiti previsti, eventualmente fruire dell’ ecobonus di cui al citato articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013.
Risulta irrilevante, ai fini di cui sopra, la circostanza che ogni condominio abbia il proprio codice fiscale e che la possibilità di fruire del Superbonus sia subordinata anche alla sostituzione della centrale termica del supercondominio che ha, a sua volta, un proprio codice fiscale.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante, cittadino italiano residente all’estero, iscritto all’AIRE, senza redditi in Italia, intende sottoscrivere un contratto preliminare per l’acquisto, da un’impresa di costruzioni, di un’unità immobiliare facente parte di un edificio in fase di costruzione all’interno di un complesso residenziale, anch’esso in fase di costruzione, ricadente in zona sismica 3, previa demolizione e ricostruzione, con riduzione del rischio sismico di due classi, rispetto all’edificio precedente.
In particolare, l’Istante fa presente che:
– l’impresa di costruzioni ha ottenuto il permesso di demolizione di un immobile di sua proprietà in data 29 marzo 2018 (categoria catastale D/6, fabbricati e locali per esercizi sportivi, censito al catasto fabbricati);
– l’impresa di costruzioni, in data 10 luglio 2018, ha ottenuto il permesso di costruire n. 3 palazzine ad uso abitativo incidenti sullo stesso lotto, con variazione volumetrica rispetto all’edificio precedente;
– gli interventi edilizi relativi alle procedure autorizzatorie di cui sopra
(demolizione e nuova costruzione) sono iniziati dopo il 1° gennaio 2017 ma comunque prima del 1° maggio 2019;
– l’acquisto dell’immobile è previsto entro il 31 dicembre 2021, ovvero le spese per l’acquisto saranno sostenute tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021;
– l’asseverazione delle classi sismiche dell’edificio precedente e di quelli risultanti dalla ricostruzione sono tardive, essendo l’obbligo di deposito entrato in vigore il 1° maggio 2019, ossia successivamente al rilascio dei due titoli autorizzativi di demolizione e costruzione;
– l’asseverazione sarà presentata dall’impresa costruttrice entro la data di stipula del rogito.
Tanto premesso, l’Istante chiede di sapere se possa beneficiare della detrazione prevista per l’acquisto di case antisismiche, di cui agli articoli 119 e 121 del decreto legge n. 34 del 2020 (cd. Superbonus), pur non producendo alcun reddito in Italia.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante, ritiene che l’unità immobiliare in esame risponda ai criteri per beneficiare della detrazione Superbonus e che, in considerazione del fatto di essere incapiente, possa cedere la detrazione in esame ad intermediari finanziari/bancari.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia come l’accertamento dei presupposti per stabilire l’effettiva residenza fiscale costituisce una questione di fatto che non può formare oggetto di istanza di interpello, ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000.La presente risposta è pertanto formulata nel presupposto dichiarato dall’Istante di non essere fiscalmente residente in Italia.

Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 prevede che «Qualora gli interventi di cui al comma 1-quater siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell’11 maggio 2006, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare».
La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.
In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Per effetto del richiamo, contenuto nel citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama i commi 1-bis e 1-ter, l’agevolazione in commento è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

Al riguardo, si rammenta che, a seguito dell’ulteriore rinvio operato nel comma 4 dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (decreto Rilancio) all’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, agli acquirenti delle “cd. Case antisismiche”, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 si applica la maggiore aliquota prevista dall’articolo 119 citato (Superbonus). Per la relativa disciplina si fa rinvio alle circolari n. 24/E del 2020 e n. 30/E del 2020.
Con riferimento alla redazione e presentazione dell’asseverazione prevista dall’articolo 3, comma 2, del d.m. 28 febbraio 2017, n. 58, e sue successive modificazioni, posteriormente al rilascio del permesso a costruire da parte del Comune, si osserva che con il citato decreto sono state definite le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni, nonché le modalità di attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi realizzati. L’osservanza delle prescrizioni in esso contenute è, pertanto, funzionale alla fruizione delle maggiori detrazioni correlate agli interventi contemplati dalla citata disposizione.
Con la risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che la detrazione di cui al citato comma 1-septies spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, anche se l’asseverazione di cui all’articolo 3 del D.M. n. 58 del 2017 non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.
In tale evenienza, è stato comunque precisato che ai fini della detrazione è necessario che la predetta asseverazione sia presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico (cfr. da ultimo la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020).
Inoltre, come specificato nella circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020 (paragrafo 4.5.9), affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies, del citato decreto legge n. 63 del 2013, è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza dell’agevolazione.

Nel caso di specie, l’Istante, che intende acquistare l’immobile entro il 31 dicembre 2021, può beneficiare dell’agevolazione prevista dall’articolo 16, comma 1- septies, del decreto legge n. 63 del 2013, con riferimento agli immobili che la società di costruzioni intende realizzare attraverso la ristrutturazione, mediante demolizione e ricostruzione, di un edificio che comporti un aumento di volumetria.
Con specifico riferimento alla possibilità di accedere al beneficio in argomento da parte di soggetti fiscalmente non residenti, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che, atteso che tra i destinatari del Superbonus sono individuati le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, la detrazione in argomento riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati.
Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che in linea generale trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area).
Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, delle modalità alternative di utilizzo ivi previste (sconto in fattura o la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante).
Sulla base dei chiarimenti forniti dalla citata circolare n. 24/E del 2020 restano esclusi dall’accesso al Superbonus i soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Nel caso di specie, l’Istante, quale futuro proprietario di un immobile ad uso
abitativo in Italia, sarà titolare di reddito fondiario, pertanto, allo stesso non è precluso l’accesso al Superbonus, fermo restando la presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste. In particolare, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa e fermo restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, l’Istante può fruire del Superbonus, relativamente alle spese sostenute per l’acquisto di un immobile antisismico ad uso residenziale, nei termini ed alle condizioni sopra descritte.
In mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110 per cento, l’Istante potrà, nel rispetto delle richiamate previsioni normative, optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante rappresenta di voler effettuare interventi edilizi su un fabbricato formato da quattro unità immobiliari ad uso abitativo (categoria catastale A/2) e quattro locali adibiti a locale di sgombero (categoria catastale C/2) nonché su tre pertinenze costituite da due locali deposito (categoria catastale C/2 di cui uno “bene comune censibile”) ed una autorimessa (categoria catastale C/6), situate nella corte condominiale.
Allo stato attuale le quattro unità immobiliari ad uso abitativo sono provviste di impianti di riscaldamento autonomi, mentre i quattro locali sottotetto adibiti a locale di sgombero e le tre pertinenze sono sprovvisti di impianto termico.
L’Istante rappresenta, in particolare, che l’intervento prevede la totale demolizione del fabbricato principale e la successiva ricostruzione dello stesso in area di sedime diversa, con sagoma differente e con una volumetria pari alla somma dei volumi del predetto fabbricato e delle pertinenze separate strutturalmente che pure saranno demolite. Al termine dei lavori, l’edificio ricostruito si comporrà di 7 appartamenti e 7 garage, della centrale termica e di un locale da destinare alle riunioni condominiali.
L’intervento sopra indicato consentirà un miglioramento di due classi energetiche (mediante l’isolamento termico di tutte le superfici disperdenti e la realizzazione dell’impianto termico centralizzato) nonché la riduzione del rischio sismico del nuovo edificio rispetto al predetto fabbricato principale.
Dalla documentazione integrativa prodotta si rileva che l’Istante:
– il 25 giugno 2020, ha presentato al Dipartimento Opere Pubbliche – Governo del Territorio e Politiche Ambientali – Servizio Genio Civile Regionale una istanza di ” deposito sismico e denuncia dei lavori” chiedendo l’autorizzazione all’esecuzione di lavori di intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione con uguale volumetria ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001;
– il 26 ottobre 2020, ha venduto al padre la nuda proprietà di una delle unità immobiliari ad uso abitativo facenti parti dell’edificio principale.
Tanto premesso, l’Istante chiede se:
– la cessione di una unità immobiliari, prima del deposito del titolo abilitativo al Comune, possa consentire l’applicazione del Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 anche se risulta già presentato il progetto al genio Civile;
– ai fini del Superbonus, l’ammontare complessivo delle spese per gli interventi di riduzione del rischio sismico, per quelli di isolamento termico delle superfici opache che interessano l’involucro dell’edificio con un incidenza superiore al 25%, e per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale autonomi con un impianto centralizzato sulle parti comuni degli edifici, debba essere calcolato considerando tutte le unità immobiliari, comprese le pertinenze sprovviste di impianto di riscaldamento e strutturalmente separate dall’edificio principale;
– la detrazione possa essere applicata anche per la realizzazione dell’impiantistica idro-termo sanitaria necessaria alla fruibilità delle nuove unità immobiliari e se, in tale ambito, possa essere ricompreso anche il sistema di ventilazione meccanica dell’aria necessario al fine di evitare muffe ed umidità garantendo l’efficienza energetica in edifici provvisti di involucro altamente isolanti;

– rientrano nel Superbonus anche le spese per la sostituzione degli infissi delle unità immobiliari e se rileva, a tal fine che il numero di unità immobiliari nonché il numero e le dimensioni degli infissi nel nuovo edificio sarà diverso dallo stato di fatto;
– le spese debbano essere computate secondo il regime di cassa, per cui nel caso di opzione per lo sconto in fattura quest’ultima deve essere emessa entro il 31 dicembre 2021;- ai fini della predisposizione dell’asseverazione di cui al comma 13 dell’art. 119 del citato decreto legge n. 34 del 2020, resa ai sensi dell’articolo 2, comma 7, lettera a) del Decreto “Asseverazioni” – che deve attestare il rispetto dei costi massimi per tipologia di intervento rispetto ai prezzi medi delle opere compiute riportate nei prezzari regionali – nel caso di interventi per il risparmio energetico per i quali la predetta asseverazione può essere sostituita da una dichiarazione del fornitore o dell’istallatore la spesa massima ammissibile possa essere calcolata tenendo conto dei soli prezzi medi delle opere compiute riportate dai prezzari regionali.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che
– la cessione di una unità abitativa, prima del deposito del titolo edilizio al Comune competente, determinando di fatto la nascita di un condominio minimo, consenta l’accesso al Superbonus anche se risulta già presentata la richiesta di rilascio del “Deposito Sismico” presso la Regione, Dipartimento Opere pubbliche (ex Genio civile);
– sia con riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico che agli interventi di efficienza energetica (realizzazione del cappotto termico e dell’impianto termico centralizzato) il calcolo dell’ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus va calcolato considerando tutte le unità immobiliari esistenti all’inizio degli interventi;

– in applicazione del principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati, nel caso di demolizione e ricostruzione, il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per la realizzazione dell’impiantistica delle nuove unità immobiliari e che tra l’impiantistica possa essere ricompreso anche il sistema di ventilazione meccanica dell’aria necessario al fine di evitare muffe ed umidità garantendo l’efficienza energetica in edifici provvisti di involucro altamente isolante:
– il Superbonus spetta anche per la sostituzione di tutti infissi delle unità immobiliari dello stato futuro, nel rispetto, tuttavia, dei costi massimi per tipologia di intervento;
– la modalità di computazione delle spese deve avvenire secondo il regime di cassa per cui, nel caso di opzione per lo sconto in fattura, quest’ultima deve essere emessa entro il 31 dicembre 2021 Ritiene, inoltre, che: entro il 10 marzo deve essere fatta la Comunicazione all’Enea cui allegare le asseverazioni obbligatorie di conformità dei lavori; entro il 16 Marzo del 2022 (minimo 5 giorni dopo la comunicazione alla Agenzia delle Entrate) deve essere fatta la comunicazione alla Agenzia delle Entrate per la cessione del credito; il credito fiscale matura il 10 di Aprile 2022 nel cassetto fiscale del cessionario e può essere utilizzato in compensazione dal 1° gennaio 2023;- per gli interventi per i quali l’asseverazione può essere sostituita da una dichiarazione del fornitore o dell’istallatore, il tecnico incaricato può asseverare la congruità delle spese tenendo conto dei soli prezzi medi delle opere compiute riportate nei prezzari regionali.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus ). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f) della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo. La successiva lett. m) del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio 2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto Rilancio il comma 8-bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.».Il comma 67, del citato articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha inserito nell’articolo 121 del decreto Rilancio il comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno 2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119».
Con riferimento alla applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e, da ultimo, con la circolare 22 dicembre 2020 n. 30/E cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In via preliminare, si precisa che per gli interventi edilizi che si intendono porre in essere, in mancanza del titolo edilizio, non ancora richiesto al Comune competente, la detrazione delle relative spese è subordinata anche alla condizione che dal predetto titolo risulti che le opere edilizie consistono in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione. Come precisato, al riguardo, nella citata circolare n. 24/E, ai fini del Superbonus, l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione (esclusa l’ipotesi dell’installazione di sistemi solari fotovoltaici di cui al comma 5 dell’articolo 119 del decreto Rilancio). L’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”. Considerato che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o altro ente territoriale competente, in sede di rilascio del titolo amministrativo che autorizza i lavori, ai fini del Superbonus occorre, pertanto, che dal suddetto documento amministrativo risulti che l’intervento rientri nella ristrutturazione edilizia.

Relativamente ai quesiti posti dall’Istante si fa presente che il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative agli interventi finalizzati alla efficienza energetica nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici previsti nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché agli ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati, tra l’altro, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”). Sul punto, nella citata circolare n. 24/E del 2020, è stato chiarito che tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore nell’articolo 119, comma 9, lett.a), del decreto Rilancio – riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici – ai fini dell’applicazione del Superbonus l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile; pertanto, il Superbonus non spetta con riferimento ad interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o comproprietari.

Va, tuttavia, precisato che la lett. n), del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio 2021 ha modificato il predetto comma 9, lett. a), dell’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».
Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari.
In ordine all’ambito applicativo dell’agevolazione in commento, nella citata circolare n. 30/E del 2020 è stato, in particolare, precisato che anche ai fini del Superbonus – in linea con la prassi in materia di detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico – qualora gli interventi edilizi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali. In applicazione di tale criterio, nella medesima circolare è stato, pertanto, precisato, sia pure con riferimento alla norma vigente prima delle modifiche apportate dalla legge di bilancio 2021, che, ad esempio, nel caso in cui il proprietario di un intero edificio, composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, dona al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori, si costituisce un condominio e, di conseguenza, è possibile accedere al Superbonus.
Tanto premesso, nel caso di specie, la vendita della nuda proprietà da parte dell’Istante di una delle 4 unità immobiliari del fabbricato principale oggetto della demolizione e ricostruzione ha determinato, di fatto, la nascita di un “condominio minimo”. Ai fini che qui interessano risulta irrilevante la circostanza che la costituzione del predetto condominio sia avvenuta dopo la presentazione del progetto al Dipartimento Opere pubbliche (ex Genio civile) e prima del deposito del titolo edilizio al Comune competente, atteso che, come precisato, occorre avere riferimento all’inizio dei lavori.

Per quanto riguarda il quesito posto dall’Istante in ordine al limite di spesa ammesso al Superbonus si fa presente che, in applicazione del principio sopra enunciato in base al quale va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori, nella citata circolare n. 30/E del 2020, è stato chiarito che:
– se si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori;
– conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, comprese quelle non servite dall’impianto termico. Inoltre, anche ai fini del Superbonus, analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l’ecobonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni e in base al tenore letterale del citato articolo 119, comma 1, lettere a) e b) del decreto Rilancio riferita al «numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio», ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al beneficio fiscale, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.
In applicazione dei predetti criteri, nel caso specifico, considerato che il fabbricato oggetto di demolizione e ricostruzione è formato, all’inizio dei lavori, da quattro unità immobiliari ad uso abitativo e da quattro locali adibiti a locale di sgombero, il limite di spesa ammesso alla agevolazioni va calcolato moltiplicando il limite unitario previsto dalla norma per ciascun intervento realizzato sulle parti comuni per otto, senza tener conto delle pertinenze strutturalmente separate dall’edificio principale.

Nella medesima circolare n. 24/E del 2020 è, altresì, precisato che nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Ciò implica, in sostanza, che qualora, come prospettato nell’istanza di interpello, siano realizzati la posa in opera del cappotto termico sull’involucro dell’edificio, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati e interventi di riduzione del rischio sismico il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi a condizione, tuttavia, che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti.
Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile.
In ordine al quesito posto circa la possibilità di applicare il Superbonus anche alle spese sostenute per la realizzazione dell’impiantistica idro-termo sanitaria necessaria alla fruibilità delle nuove unità immobiliari e di ricomprendervi anche il sistema di ventilazione meccanica dell’aria necessario al fine di evitare muffe ed umidità garantendo l’efficienza energetica in edifici provvisti di involucro altamente isolanti, si fa presente quanto segue.Nella citata circolare n. 30/E del 2020 è stato precisato che, come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020 e confermato con la risoluzione n. 60/E del 2020, il Superbonus spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Nei limiti di spesa previsti dalla norma per ciascun intervento, pertanto, il Superbonus spetta, in linea di principio, anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell’intervento agevolato quali quelli indicati nell’istanza. L’individuazione delle spese connesse, tuttavia, deve essere effettuata da un tecnico abilitato che, in base a quanto stabilito dal comma 13 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, ai fini del Superbonus, attesta non solo la rispondenza degli interventi ai requisiti richiesti dalla norma ma anche la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

In merito al quesito relativo alla possibilità di ammettere al Superbonus anche le spese per la sostituzione degli infissi delle unità immobiliari tenuto conto che il numero di unità immobiliari nonché il numero e le dimensioni degli infissi nel nuovo edificio sarà diverso dallo stato di fatto, preliminarmente si rileva che il citato articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce che il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per ulteriori interventi cd. “trainati”, quali, tra gli altri, quelli di efficientamento energetico disciplinati dall’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, nei limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento. In particolare, l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento “trainante” consente, poi, a ciascun condomino di fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi “trainati” che rientrano nell’ecobonus, compresi quelli prospettati dall’Istante, di sostituzione degli infissi. Per tali interventi, la detrazione massima spettante è pari a 60.000 euro per ciascun immobile (cfr. articolo 1, comma 345, della legge n. 296 del 2006).La maggiore aliquota si applica solo se il predetto intervento “trainato” è eseguito congiuntamente con gli interventi finalizzati all’efficienza energetica “trainanti”, se assicurano, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attesto di prestazione energetica (A.P.E.) di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi. Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Ai sensi del comma 10 del citato articolo 119 del decreto Rilancio in caso di interventi “trainati” finalizzati al risparmio energetico realizzati sulle singole unità immobiliari, compresa la sostituzione degli infissi delle singole unità immobiliari oggetto dell’istanza di interpello, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari; è, tuttavia, possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio che danno diritto alla predetta agevolazione con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino,indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all’interno del condominio.
Con riferimento al quesito concernente la modalità di computo della spesa agevolabile, si fa presente che nella citata circolare 30/E del 2020 è stato precisato che la disposizione che disciplina il Superbonus fa rinvio alle spese documentate,sostenute e rimaste a carico del contribuente e ricordato che con la circolare n. 24/E del 2020 è stato già chiarito che in applicazione dei principi generali, ai fini dell’individuazione del periodo d’imposta in cui imputare le spese stesse,occorre fare riferimento per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali, al criterio di cassa e, quindi,alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono. Inoltre, in applicazione del predetto criterio di cassa, in caso di sconto in fattura, si può fare riferimento – in luogo della data dell’effettivo pagamento – alla data di emissione della fattura da parte del fornitore.

Ciò implica che nel caso dell’opzione per lo sconto in fattura in luogo della fruizione diretta della detrazione è necessario, che le fatture siano emesse entro il termine di vigenza dell’agevolazione (cfr. anche circolare 30/E del 2020). I successivi adempimenti in ordine alla comunicazione dell’esercizio della predetta opzione nonché l’utilizzo del credito da parte del cessionario sono disciplinati dal citato provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, ai sensi del quale:
– l’esercizio dell’opzione, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari, sia per quelli sulle parti comuni degli edifici, è comunicato all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello denominato “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica”, da inviare esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione;
– per gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la Comunicazione è inviata a decorrere dal quinto giorno lavorativo successivo al rilascio da parte dell’ENEA della ricevuta di avvenuta trasmissione dell’asseverazione ivi prevista;
– a seguito dell’invio della Comunicazione è rilasciata, entro 5 giorni, una ricevuta che ne attesta la presa in carico, ovvero lo scarto, con l’indicazione delle relative motivazioni. La ricevuta viene messa a disposizione del soggetto che ha trasmesso la Comunicazione, nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate;
– i cessionari e i fornitori utilizzano i crediti d’imposta acquisiti esclusivamente in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo n. 241 del 1997, sulla base delle rate residue di detrazione non fruite dal beneficiario originario. Il credito d’imposta è fruito con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della Comunicazione e comunque non prima del 1° gennaio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese.

Con riferimento all’ultimo quesito posto dall’Istante si fa presente che in base a quanto stabilito dal comma 13 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, ai fini del Superbonus nonché dell’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura:
– per gli interventi finalizzati al risparmio energetico, i tecnici abilitati asseverano il rispetto dei requisiti previsti dal decreto ministeriale 6 agosto 2020 e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, trasmettendo una copia della stessa, esclusivamente per via telematica, all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA);
– per gli interventi antisismici, l’efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017. I professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
In applicazione delle predette disposizioni,in particolare, per gli interventi di risparmio energetico ammessi al Superbonus,l’asseverazione deve essere redatta secondo i modelli pubblicati con il decreto interministeriale 6 agosto 2020 e implementati nel Portale ENEA www.detrazionifiscali.enea.it.
Come rilevato dall’Istante, per alcuni interventi che accedono all’ecobonus, richiamati nell’allegato A del decreto interministeriale 6 agosto 2020, l’asseverazione può essere sostituita da un documento attestante il rispetto dei requisiti tecnici rilasciato dal fornitore (fabbricante o suo rappresentante autorizzato nell’Unione europea oppure importatore che immette o mette in servizio il prodotto sul mercato dell’Unione, ovvero fornitore di servizi).

Il punto 13.2 del suddetto Allegato A precisa, al riguardo, che: «Per gli interventi di cui al presente allegato A, per i quali l’asseverazione può essere sostituita da una dichiarazione del fornitore o dell’installatore, l’ammontare massimo delle detrazioni fiscali o della spesa massima ammissibile è calcolato sulla base dei massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento di cui all’allegato I al presente decreto».

L’istante fa presente di avere iniziato nel maggio 2019 “lavori di ristrutturazione edilizia con anche un ampliamento (bonus casa) su una unità immobiliare unifamiliare indipendente” che costituisce “prima casa”, acquistata in comproprietà con la moglie. L’istante precisa che l’intervento edilizio è in corso d’opera e che aveva già in programma di effettuare anche interventi di efficientamento energetico, che però di fatto ancora non sono stati fisicamente realizzati. L’istante afferma, altresì, di avere inizialmente avuto intenzione di beneficiare delle “detrazioni dei previgenti ecobonus 65%, separando le spese a carico della parte esistente da quelle a carico della parte di nuova costruzione (che non può beneficiare dell’ecobonus)”.
L’istante dichiara che gli interventi previsti sono “l’isolamento delle strutture opache disperdenti e la sostituzione della caldaia a metano con pompa di calore” e che “sono pertanto gli stessi che potrebbero divenire trainanti secondo l’articolo 119 del decreto rilancio”.
Ciò premesso, l’istante intende accedere all’aliquota maggiorata del 110 per cento
su tali interventi, e su altri eventualmente trainati, ancorché i lavori siano iniziati in data precedente alla promulgazione del decreto Rilancio (vigente al 19 maggio 2020) e siano tutt’ora in corso d’opera e nonostante l’edificio finale sarà di fatto diverso da quello iniziale, a causa dell’ampliamento.
In particolare, quest’ultima circostanza determina incertezze in merito alle modalità di compilazione degli attestati di prestazione energetica, ante e post, per dimostrare il salto di due classi.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Per quanto concerne il fatto che i lavori sono già iniziati e sono in corso d’opera, l’istante ritiene che questo non escluda la fruizione dell’agevolazione poiché l’art. 119 sopracitato fa riferimento alle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020, a nulla rilevando la data di inizio lavoro. Rimane fermo che comunque le spese per gli interventi trainanti, che eventualmente beneficeranno di questa aliquota maggiorata, dovranno essere effettuati dopo tale data.
Per quanto riguarda l’innalzamento di almeno due classi energetiche e la compilazione dell’A.P.E. ante intervento, l’istante ritiene che, poiché la situazione attuale è di un fabbricato in corso di ristrutturazione e non certificabile, lo stesso possa comunque riferirsi allo stato immediatamente prima dell’inizio dei lavori poiché all’epoca l’edificio era normalmente abitato e dotato di impianto di riscaldamento.
Per la redazione dell’A.P.E. post intervento, l’istante ritiene che la circostanza che l’edificio finale sarà diverso da quello iniziale non rappresenta un ostacolo alla verifica dell’aumento di almeno due classi energetiche, essendo la classe energetica determinata da un indice al metro quadro, che può essere riferito anche solo alla superficie preesistente, dimostrando il risparmio di fonti energetiche.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 32647.
Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e da ultimo con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E cui si rinvia per ulteriori approfondimenti e, in particolare, con riferimento ai requisiti di accesso che non sono oggetto della presente istanza di interpello.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte di taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);

– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
I requisiti tecnici che gli interventi di efficientamento energetico devono possedere per l’accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, sono illustrati nel paragrafo 3 della citata circolare n. 24/E nonché nel decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”.
Al riguardo, si precisa che a seguito delle modifiche apportate dall’articolo 10, comma 1, lettera b), n. 2 del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (cd. decreto “Semplificazione”) al citato articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia «gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana».

Sul punto, la relazione illustrativa al decreto evidenzia che «gli interventi di
ristrutturazione ricostruttiva possono prevedere che l’edificio da riedificare presenti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche differenti rispetto a quello originario. Inoltre, allo scopo di coordinare l’attuale definizione della ristrutturazione ricostruttiva con le norme già presenti in altre discipline incidenti sull’attività edilizia, si precisa che il medesimo edificio può presentare quegli incrementi volumetrici necessari, oltre che per l’adeguamento alla normativa antisismica (già previsto dall’art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380/2001), anche per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. È evidente l’obiettivo della norma di evitare che la previsione nei piani di rigenerazione urbana di incentivi volumetrici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione porti, in realtà, a qualificare l’intervento come una nuova costruzione soggetta ad un differente regime giuridico (in termini di titolo edilizio richiesto, onerosità dello stesso, disposizioni generali applicabili, ecc.)».
A seguito della modifica normativa intervenuta, per gli aspetti di interesse rilevanti in questa sede, dunque, gli interventi di demolizione e ricostruzione, nei termini sopra precisati, sono ricompresi nella lettera d) del comma 1 dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, anche se non viene rispettata la sagoma e il sedime originari dell’edificio demolito, e anche se l’intervento prevede un incremento volumetrico consentito dalle disposizioni normative urbanistiche o dagli strumenti urbanistici comunali.
Tale qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.

Ne consegue che laddove l’intervento di demolizione e ricostruzione in oggetto
rientri tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001, come risultante dal titolo amministrativo, e vengano effettuati interventi rientranti nel Superbonus, l’istante potrà fruire della citata agevolazione, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e fermo restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello).
In particolare, si evidenzia che la qualificazione quale “ristrutturazione edilizia” dell’intervento in sede di rilascio del titolo amministrativo che autorizza i lavori, è necessaria ai fini della spettanza dell’agevolazione fiscale. Per quanto concerne la circostanza che i lavori siano già stati iniziati nel mese di maggio 2019, l’istante, come evidenziato nella citata circolare n. 24/E del 2020, potrà fruire del Superbonus solo per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021, sempreché si tratti di interventi ammissibili e siano rispettati tutti i requisiti e gli adempimenti previsti dalla normativa agevolativa e dalla prassi.In particolare nel paragrafo 4 della citata circolare, al riguardo, è specificato che la detrazione è riconosciuta nella misura del 110 per cento, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e si applica alle spese sostenute, per interventi trainanti e trainati, dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi. Ad esempio, un intervento ammissibile iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020 e 2021, consentirà la fruizione del Superbonus solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020 e 2021, sempreché si tratti di interventi ammissibili e siano rispettati i requisiti previsti dalla norma agevolativa e dalla prassi.
Resta fermo che, ai fini del Superbonus, il miglioramento energetico deve essere dimostrato dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

L’istante potrebbe assolvere alla prova richiesta anche avvalendosi dell’A.P.E. compilato con riferimento ai dati dell’impianto ante intervento al fine di ottenere due A.P.E. (ante e post intervento) confrontabili.
Al riguardo, come chiarito dall’ENEA (cfr. https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazioni-fiscali/superbonus/superbonus 2.html – faq n. 5) nel caso di lavori iniziati prima del 1° luglio 2020 l’A.P.E. ante intervento deve riferirsi alla situazione esistente alla data di inizio dei lavori
Inoltre, l’ENEA precisa che (faq n. 7) nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, dalle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 occorre scorporare le spese derivanti all’ampliamento e l’A.P.E. post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante rappresenta che:
– la moglie è proprietaria di un edificio terra/cielo sito in zona sismica 3, suddiviso in due rustici/deposito, uno al piano terra e uno al primo piano, censiti in catasto urbano distintamente con due numeri di subalterno alla categoria C/2 e funzionalmente autonomi. Con contratto registrato il 4 marzo 2020, la moglie ha concesso all’Istante in comodato il predetto immobile, autorizzandolo ad effettuare lavori di ristrutturazione senza variazione volumetrica e con cambio di destinazione d’uso in abitazione e autorimessa. Nel predetto contratto di comodato è specificato che le spese saranno a carico dell’Istante (comodatario);
– il 29 aprile 2020 è stata presentata “la SCIA per un intervento di ristrutturazione edilizia con parziale demolizione (art. 3, comma 1, lett. d), DPR 380/2001) finalizzata alla sicurezza statica ed antisismica delle due unità costituenti l’intero immobile (terra/cielo), con invarianza della volumetria complessiva dell’intero edificio e con la specifica indicazione del conseguente cambio di destinazione d’uso da due rustici/deposito, cat. C/2 ad una abitazione ed autorimessa”, alla quale è allegata anche l’asseverazione della classe di rischio sismico dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato utilizzando il modello di cui all’allegato B al decreto ministeriale n. 58 del 2017 dalla quale si evince che la classe sismica conseguibile a seguito dell’intervento progettato è di una mitigazione del rischio di 2 o più classi;
– il 6 luglio 2020 il Comune competente ha rilasciato il relativo nulla osta.
L’Istante fa presente, in particolare, che la “ristrutturazione antisismica”, comporta:
– le parziali demolizioni su tutto il perimetro dei solai del piano terra e di quello al piano primo per rinforzi strutturali sia alle fondazioni che ai solai, con inserimento di nuove travi in ferro e piattabande in cemento armato;
– il rinforzo strutturale in cemento armato dei pilastri in muratura esistenti e di tutte le murature perimetrali terra cielo con muratura in laterizio agganciata alla muratura preesistente e reti fibro rinforzate e diatoni sia in interno che in esterno;
– la realizzazione di una intelaiatura in acciaio collaborante con le strutture portanti al fine del potenziamento della risposta sismica dell’unità immobiliare posta tra il 1° piano ed il tetto, al quale è stata agganciata questa struttura;
– la ristrutturazione del tetto con inserimento di cordolo in cemento armato su tutto il perimetro, putrelle in ferro e travature in legno lamellare;
– il rifacimento della scala di accesso da terra al piano primo in cemento armato. Rappresenta, inoltre che:
– si rendono necessari anche taluni interventi secondari – correlati e conseguenti
ai predetti interventi strutturali – tra cui la demolizione e il rifacimento di sottofondi e pavimenti a seguito della demolizione parziale dei solai, il rifacimento del pacchetto di copertura, delle grondaie e dei pluviali a seguito del rifacimento strutturale portante del tetto, la sistemazione della impiantistica idraulica ed elettrica, il rifacimento di intonaci e pitture, l’installazione di nuove finestre e infissi; di una nuova caldaia a condensazione e dell’impianto termico di climatizzazione (prima non esistente); la realizzazione di un bagno; l’installazione di un basculante dell’autorimessa; l’inserimento di una piattaforma elevatrice da piano terra a primo piano di ringhiere e parapetti;

– intende istallare contemporaneamente ai lavori antisismici, un impianto fotovoltaico, ottemperando alle prescrizioni di cui al comma 7 dell’art. 119 del decreto legge n. 34 del 2020.
L’Istante precisa, altresì, che le due unità immobiliari accatastate nella categoria C/2 hanno tutti i requisiti per essere considerate funzionalmente autonome e che ognuna ha il proprio accesso autonomo all’esterno e che trattandosi di un intervento antisismico, si rende necessario intervenire sull’intera struttura come previsto dall’articolo 16-bis, comma 1, lett. i) del TUIR.
Tanto premesso, l’Istante chiede se:
– gli interventi di “ristrutturazione antisismica” rientrano tra quelli ammessi al bonus potenziato al 110%, previsto dal decreto legge n. 34 del 2020, quante siano le agevolazioni spettanti e a quanto ammonta il tetto massimo su cui applicare la detrazione e se sono ammessi alla predetta detrazione anche gli interventi di categoria inferiore correlati e conseguenti ai predetti interventi strutturali;
– per quanto riguarda il fotovoltaico, è applicabile la detrazione prevista dall’articolo 16-bis del TUIR o quella prevista dall’articolo 119, comma 5, del citato decreto legge n. 34 del 2020, ottemperando alle prescrizioni di cui al comma 7 della medesima norma;
– per quanto riguarda il cd. bonus mobili, il limite massimo di spesa pari a 10.000 euro possa essere considerato con riferimento a ciascuna delle due unità immobiliari censite autonomamente in catasto all’inizio dei lavori;- ai fini della detrazione prevista dall’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 siano da considerare anche le spese per l’isolamento termico dell’immobile non avente impianto di riscaldamento preesistente.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che:
– agli interventi di “ristrutturazione antisismica”, sia applicabile la detrazione del 110% e che essendo le due unità immobiliari distintamente accatastate al momento dell’inizio dei lavori il tetto massimo di spesa ammesso alla predetta detrazione sia pari a 192.000 euro. Ritiene, inoltre, che siano assorbibili nella categoria superiore – e quindi ammessi alla detrazione del 110% – le spese per i lavori relativi al pacchetto, al manto di copertura, alle grondaie e pluviali, necessari a seguito del rifacimento strutturale portante del tetto; ai sottofondi e pavimenti, a seguito della demolizione parziale dei solai; all’impiantistica idraulica e elettrica, agli intonaci e pitture e alle nuove finestre e infissi;
– considerato che le unità immobiliari oggetto degli interventi antisismici non sono dotati di impianto termico, le spese per l’installazione della caldaia a condensazione, per l’impianto termico e il climatizzatore siano assorbibili nelle spese di ristrutturazione nel suo complesso e, comunque, nel rispetto del tetto complessivo di spesa ma con percentuale di detrazione al 50%. Nel medesimo limite e con la medesima percentuale la detrazione spetti anche per le spese relative ai sanitari e alla realizzazione del nuovo bagno, del basculante dell’autorimessa, della piattaforma di sollevamento, delle ringhiere e parapetti;
– per le spese per l’installazione dell’impianto fotovoltaico, è possibile fruire del beneficio previsto dall’articolo 119, comma 5, del citato decreto legge n. 34 del 2020;
– per quanto riguarda il bonus mobili, di potere considerare un limite di spesa pari a 20.000 euro in quanto riferito a due unità immobiliari;- di potere fruire del cd. ecobonus con riferimento a tutte le spese sostenute per l’isolamento delle superfici disperdenti, opache verticali, orizzontali ed inclinate a condizione del miglioramento di almeno due classi energetiche.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047. Con riferimento alla applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e da ultimo con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici, indicati nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119 effettuati su :
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia ” trainati”);

-su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
− su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo “trainati”).
Con riferimento agli interventi oggetto dell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che nell’ambito degli interventi “trainanti”, il Superbonus spetta, ai sensi del comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, a fronte del sostenimento delle spese per interventi di messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico degli edifici stessi, di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus). L’aliquota del 110 per cento, si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Ciò premesso, nel caso di specie, l’Istante chiede se possa fruire del Superbonus con riferimento alle spese sostenute per interventi di riduzione del rischio sismico realizzati su due distinte unità immobiliari di categoria catastale C/2 che detiene in comodato “funzionalmente autonome e con ingressi indipendenti” che, al termine dei lavori, saranno destinate all’uso abitativo.
Saranno realizzati, in particolare, rinforzi strutturali sia delle fondazioni che dei solai, dei pilastri in muratura esistenti e di tutte le murature perimetrali dell’edificio terra/ cielo, la ristrutturazione del tetto con inserimento di cordolo in cemento armato su tutto il perimetro e la realizzazione di una intelaiatura in acciaio collaborante con le strutture portanti al fine del potenziamento della risposta sismica dell’unità immobiliare posta tra il 1° piano ed il tetto.
Al riguardo, si osserva che, in ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il citato comma 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio – riferito agli interventi antisismici – a differenza del comma 1 del medesimo articolo 119 – riferito, invece, agli interventi di risparmio energetico ivi indicati – non fa alcun riferimento, alle «unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno».

Ciò implica, in sostanza, che i predetti interventi antisismici devono essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.
In particolare, relativamente agli interventi sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, nella citata circolare n. 24/E del 2020, è stato chiarito che in base a quanto stabilito dal comma 9, lett. a) del citato articolo 119 del decreto Rilancio, che richiama espressamente i «condomìni», ai fini dell’applicazione del Superbonus, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile.
Ciò comporta che le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e, pertanto, non costituito in condominio, non sono, invece, ammesse al Superbonus. La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i « condomìni» non consente, infatti, di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus), nonché per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ivi compresi gli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus), attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013. Con riferimento alle agevolazioni da ultimo richiamate, infatti, è stato sostenuto che, per “parti comuni” devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio. Le agevolazioni sopra citate, pertanto, spettano anche qualora l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario o comproprietari per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

In linea con la prassi consolidata in materia di detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, anche ai fini del Superbonus, inoltre, nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi.
Nel caso di specie, pertanto, essendo l’intervento realizzato sulle parti strutturali delle fondazioni, dei solai, sulle murature perimetrali dell’edificio terra/cielo e sul tetto e, dunque, su “parti comuni” alle due unità immobiliari distintamente accatastate alla data di inizio dei lavori che compongono l’edificio di un unico proprietario, le relative spese non sono ammesse al Superbonus.
Non possono, inoltre, accedere al Superbonus neanche le spese sostenute per l’installazione dell’impianto fotovoltaico atteso che, ai sensi del comma 5 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, per le predette spese spetta la detrazione con l’aliquota più elevata solo se tali interventi sono realizzati congiuntamente ad un intervento “trainante”. Le spese in questione potranno, invece, fruire della detrazione spettante ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lett. h) del testo unico delle imposte dei redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986 n. 917.
Per gli interventi antisismici oggetto dell’istanza di interpello, inoltre, l’Istante potrà eventualmente fruire del cd. sismabonus di cui al citato articolo 16, comma 1- quinquies del decreto legge n. 63 del 2013 atteso che, come già precisato, tale agevolazione spetta anche se gli interventi riguardano le parti comuni “in senso oggettivo” riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio.

In particolare, la detrazione in commento spetta per le spese sostenute per interventi per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente le cui procedute autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 relativi a edifici adibiti ad abitazione, anche diversa da quella principale, e ad attività produttive ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.
Qualora dalla realizzazione dei predetti interventi sulle parti comuni di edifici derivi la diminuzione di una o due classi di rischio, la detrazione spetta rispettivamente, nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento delle spese sostenute e si applica su un ammontare delle spese stesse non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
Considerato che, come già precisato, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi, anche con riferimento alla individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Nel caso di specie, pertanto, il limite massimo di spesa ammesso al sismabonus è pari a 192.000 euro.
Si fa presente, inoltre, che, considerato il rinvio, contenuto nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR), tale ultima disposizione deve intendersi quale norma di riferimento generale anche ai fini del sismabonus. Ciò implica, in particolare, che:
– dal punto di vista soggettivo la detrazione spetta anche per le spese sostenute dal comodatario qualora, come nel caso di specie, il contratto di comodato sia stato registrato prima dell’inizio dei lavori. Ciò in quanto la detrazione in commento spetta anche ai detentori dell’immobile a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile risulti da un atto (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato) regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente il predetto avvio;

– la detrazione spetta, nei limiti di spesa previsti, anche per le spese sostenute per interventi necessari al completamento dell’intervento agevolato nel suo complesso. Nel predetto limite vanno, altresì, considerate le spese per l’installazione dell’impianto fotovoltaico ammesse alla detrazione spettante ai sensi del comma 1, lett. h) del citato articolo 16-bis, del TUIR atteso che, come sopra precisato, tale ultima disposizione deve intendersi quale norma di riferimento generale anche ai fini del sismabonus. Ciò comporta, in sostanza, che gli interventi ammessi al sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa.
Resta fermo che l’applicazione del sismabonus è subordinato alla effettuazione di tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa sopra richiamata che non sono oggetto della presente istanza di interpello.
Con riferimento alla possibilità di fruire della detrazione di cui al comma 2 del citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ai sensi del quale ai contribuenti che fruiscono della detrazione spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui al citato articolo 16-bis del TUIR, è altresì riconosciuta una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le ulteriori spese documentate sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione (cd. bonus mobili) si fa presente quanto segue.
La detrazione in commento, è calcolata nella misura del 50 per cento delle spese sostenute e su un ammontare complessivo delle spese stesse non superiore a 10.000 euro. Considerato che, come più volte ricordato, per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico il citato articolo 16-bis del TUIR costituisce la disciplina generale di riferimento e che per accedere al bonus mobili, è necessario fruire della detrazione prevista nel predetto articolo spettante per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio indicati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, nell’ambito dei quali sono compresi anche quelli finalizzati alla riduzione del rischio sismico, si ritiene che il bonus mobili, spetta anche ai contribuenti che fruiscono del sismabonus. Il limite di spesa, inoltre, va moltiplicato per il numero delle unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori e, pertanto, nel caso di specie è pari a 20.000 euro.

Per quanto riguarda, infine, la possibilità di avvalersi delle agevolazioni spettanti ai sensi del citato articolo 14 del decreto legge n. 63 per gli interventi di riqualificazione energetica, con riferimento alle spese sostenute per l’isolamento delle superfici disperdenti, opache verticali, orizzontali ed inclinate dell’edificio si fa presente che tali interventi sono agevolabili a condizione che gli edifici oggetto degli interventi stessi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento (cfr. circolare 8 luglio 2020 n. 19/E). Considerato, pertanto, che, come rappresentato dall’Istante, le unità immobiliari oggetto degli interventi sono prive dell’impianto di riscaldamento le spese sostenute per il predetto isolamento non possono accedere all’ecobonus.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

La società Alfa S.r.l. con la presente istanza chiede la revisione dell’interpello n… evidenziando che detto parere sarebbe fondato su una informazione errata.
In particolare, l’istante segnala la presenza di un refuso riscontrato nell’allegato n. .. all’istanza di interpello di cui si chiede la revisione.
L’istante precisa che in tale documento il Comune di …. richiama la richiesta per l’ottenimento del Permesso di Costruire riportando erroneamente la data del ../../2019 ed il prot. n..
Tuttavia, l’istante evidenzia che, come dichiarato nell’istanza di interpello originaria, la richiesta del Permesso di Costruire è stata presentata dagli originari titolari in data ../../2018.
A dimostrazione di quanto dichiarato, l’istante allega ulteriori documenti dai quali si evince che la data corretta della richiesta del permesso di costruire è il 26 novembre 2018.
Per una maggior chiarezza, di seguito, si descrive la fattispecie esposta nell’interpello originariamente presentato.
La società Beta e la società Alfa, il ../../ 2020, hanno acquistato, rispettivamente, la quota indivisa di 513,97 millesimi e di 486,03 millesimi dei seguenti immobili:
1) fabbricato abitativo, costituito da abitazione e garage, con annesso cortile esclusivo;
2) fabbricato adibito ad uso magazzino con area sottostante e adiacente il fabbricato.
Per detto trasferimento le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono state applicate in misura fissa ai sensi dell’articolo 7 del D.L. 34/2019.
Al riguardo, viene evidenziato che i fabbricati acquisiti “saranno oggetto di demolizione e [che è prevista la] nuova costruzione di n. 2 fabbricati residenziali per n. 8 alloggi totali, giusta istanza presentata dai venditori al Comune di … in data … 2018 (…) per il quale il Comune di … ha espresso parere favorevole con rilascio del Permesso di costruire n. del …
Le Società istanti sono in procinto di depositare voltura del titolo abilitativo”.
Viene precisato che l’intervento prevede la demolizione dei fabbricati esistenti e la ricostruzione con riordino delle volumetrie e lo sfruttamento dell’indice volumetrico residuale rispetto all’esistente. Saranno, quindi, realizzate due costruzioni a destinazione residenziale della tipologia “edificio quadrifamiliare” con annessi locali autorimessa come da progetto allegato con documentazione integrativa presentata in data … prot. n. .
I lavori saranno così articolati:
– demolizione dei fabbricati esistenti, con costi ripartiti tra le due Società in proporzione alle quote di proprietà degli immobili;
– ripartizione e divisione delle aree con attribuzione dell’area nord a “Alfa e dell’area sud a “Beta”;
– nuova costruzione del fabbricato “A” nell’area nord, con sostenimento esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte di “Alfa”;

– nuova costruzione del fabbricato “B” nell’area sud, con sostenimento
esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte di “Beta”.
Considerato che l’intervento riguarda immobili siti in…, comune
ricadente in zona a rischio sismico 3 e comporterà una riduzione del rischio
sismico dei nuovi fabbricati, con passaggio ad una o più classi di rischio inferiore, l’istante chiede se i potenziali acquirenti possano fruire delle detrazioni previste dall’articolo 16, comma 1-septies del d.l. n 63/2013, nel caso di trasferimento delle unità immobiliare entro i 18 mesi dalla conclusione dei lavori.
In particolare, viene chiesto se i futuri acquirenti possano fruire della richiamata detrazione:
1) nel caso l’iter autorizzativo sia stato avviato dal precedente proprietario e l’impresa di costruzione o ristrutturazione acquirente subentri provvedendo a realizzare la demolizione e ricostruzione dell’edificio;
2) nel caso in cui il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e la relativa asseverazione non siano stati presentati dall’originario proprietario, ma vengano prodotti dall’impresa di costruzione acquirente, subentrata nel titolo abilitativo, prima dell’inizio dei lavori;
3) nel caso, in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla norma, l’intervento preveda la demolizione di un fabbricato esistente in comproprietà tra due imprese di costruzione immobiliare che, successivamente, provvedono a frazionare in due parti l’area su cui il fabbricato insisteva, ad acquisire la proprietà esclusiva di un’area ciascuna e a realizzare separatamente due nuovi fabbricati (con un aumento volumetrico autorizzato).
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene che l’errore sopra descritto abbia influito in maniera determinante nella risposta resa dall’Agenzia all’interpello n. 956-1168/2020 e, pertanto, è del parere che tale risposta debba essere revisionata e richiama la soluzione proposta con l’interpello originario che di seguito si riporta.

Rispetto ai tre quesiti prospettati, l’istante ritiene, che:
1) l’avvio dell’iter autorizzativo da parte dell’originario proprietario non sia ostativo alla fruizione della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del d.l. 63/2016, in quanto la norma prevede che gli interventi siano eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, senza alcun condizionamento in merito al soggetto che ha avviato l’iter burocratico;
2) con riferimento al momento della presentazione del progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e della relativa asseverazione, alla luce della nuova formulazione dell’articolo 3, comma 3, del D.M. 58/2017, modificato dal decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 9 gennaio 2020, n. 24 che ha inserito anche il riferimento al permesso di costruire, possa ritenersi tempestivo il deposito prima dell’inizio dei lavori;
3) con riferimento alle diverse fasi e alla suddivisione dell’intervento prospettato, la norma non ponga condizionamenti in merito all’esclusività della proprietà del fabbricato da parte di un unico soggetto o all’indivisibilità dell’area nel caso, ad esempio di più edifici rispetto alla situazione preesistente, qualora le norme lo consentano. Al riguardo viene evidenziato che tale separazione consente una migliore gestione dei rapporti con i clienti e i fornitori e non può rappresentare una condizione ostativa al riconoscimento della detrazione in esame agli acquirenti delle unità immobiliari realizzate in entrambi i nuovi edifici, che acquistino entro i 18 mesi dalla fine dei lavori.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si rappresenta che non sono oggetto della presente risposta gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina agevolativa qui in commento, rimanendo in merito impregiudicato ogni potere di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.

Preliminarmente si segnala, altresì, che non è oggetto di interpello l’interpretazione dell’articolo 7 del Decreto crescita di cui l’istante fa menzione nella descrizione della fattispecie.
A seguito della segnalazione del refuso nei documenti presentati si evidenzia quanto segue
Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall’articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n, 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (…)».
La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.

In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile
Tutto ciò premesso, con riferimento al primo quesito si ritiene che la circostanza che l’iter autorizzativo abbia avuto inizio col precedente proprietario non è ostativa alla possibilità che gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013.
Con riferimento al secondo quesito si rileva quanto segue.
La circolare 19/E del 2020 ha chiarito che: “In conformità al parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici del 5 giugno 2020 trasmesso dal Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti, con nota del 24 giugno 2020, le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 – data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l’agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 – e che non hanno presentato l’asseverazione in parola, in quanto non rientranti nell’ambito applicativo dell’agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico”.
Con riferimento al terzo quesito si evidenzia, preliminarmente, che la qualificazione di un’opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze dell’Agenzia delle entrate.

Nel merito occorre, tuttavia, evidenziare che la disposizione normativa di cui all’articolo 16, comma 1-septies del citato decreto legge n. 63 del 2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente”.
La disposizione, pertanto, si applica anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione.
Con riferimento alle modalità realizzative dell’intervento, invece, occorre ripercorrere in dettaglio l’iter dell’intervento che sarà realizzato dall’istante. In particolare, la realizzazione dell’intervento risulta essere articolata nelle seguenti fasi:
– l’avvio dell’iter autorizzativo è stato posto in essere dai precedenti proprietari, intestatari del permesso di costruire rilasciato dal Comune competente il 13 febbraio 2020, con riferimento alla richiesta presentata il 26 novembre 2018;
– a seguito dell’acquisto in proprietà indivisa del complesso immobiliare (il 26 febbraio 2020), le Società acquirenti (BTC e ISC) intendono volturare il titolo abilitativo ed effettuare congiuntamente i lavori di demolizione dei fabbricati;
– i comproprietari intendono poi frazionare in due parti l’area su cui insistevano i fabbricati, acquisire la proprietà esclusiva di ciascuna area e realizzare i due edifici distintamente.
Da tale descrizione emerge che la fase della demolizione avverrà congiuntamente tra le due imprese comproprietarie dell’immobile e titolari del titolo abilitativo necessario per i lavori, mentre la ricostruzione degli edifici e la successiva vendita invece avverrebbe in maniera distinta fra le imprese a seguito della divisione dei lotti come precedentemente descritto. Così il fabbricato “A” nell’area nord, sarà edificato con sostenimento esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte di “Alfa”; mentre il fabbricato “B” nell’area sud, sarà edificato con sostenimento esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte di “Beta”.

Tale iter si ritiene conforme all’articolo 16, comma 1-septies del D.L. n.63 del 2013, il quale stabilisce che l’impresa (o le imprese) di costruzione e ristrutturazione – che provveda/no all’alienazione dell’ immobile entro i 18 mesi dalla conclusione dei lavori – abbia/no demolito e ricostruito l’edificio. Considerato il dato letterale della norma, infatti, non si ritiene rilevante (nel caso di più imprese) che tutte le fasi della demolizione e ricostruzione debbano essere svolte congiuntamente dalle varie imprese, bensì appare possibile che esse siano effettuate disgiuntamente come nel caso di specie.
Per i motivi sopra esposti si concorda con la soluzione prospettata dall’istante.

La società istante … LLP ha come oggetto sociale l’attività di costruzione di edifici residenziali e non residenziali.
L’istante intende eseguire un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio nel rispetto delle condizioni richieste dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n.63, al fine di consentire ai futuri acquirenti di poter fruire delle detrazioni previste da tale norma.
A tal fine chiede se ci sia un limite temporale – a pena di decadenza per i futuri acquirenti della unità di nuova costruzione – entro il quale perfezionare l’acquisto dell’immobile oggetto di intervento.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Interpellante ritiene che l’articolo 16 comma 1-septies della Legge 90/2013 non preveda un limite temporale per l’acquisto del bene oggetto di intervento.A parere dell’istante, l’unica condizione che sembra richiesta la si rinviene nella risposta 213/2020, ed è quella che a vendere sia l’impresa che esegue o fa eseguire i lavori, che dovrà pertanto divenire proprietaria dell’immobile – logicamente – prima di poter effettuare i successivi rogiti per ciascuna unità in favore dei singoli acquirenti richiedenti il beneficio.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia che il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.
Sempre preliminarmente si precisa che il presente parere ha ad oggetto esclusivamente il quesito posto con la presente istanza della società istante … LLP, riguardante il limite temporale entro il quale perfezionare l’acquisto dell’immobile oggetto di intervento.
Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013, nella versione vigente al momento di presentazione dell’istanza, prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (…)».

La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.
In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
L’articolo 119, comma 4 del decreto legge n. 34 del 2020 prevede che la detrazione di cui al citato comma 1-septies spetta nella misura del 110 per cento nel caso di acquisto effettuato dai soggetti di cui al comma 9 del medesimo articolo 119 ( cfr. circolare n. 24/E del 2020).
Nella citata circolare n. 24/E del 2020, in particolare, è stato precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.

In proposito, si fa presente che, per le persone fisiche, per effetto delle modifiche al comma 4 apportate dalla lettera f) dell’articolo 1, comma 66, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, per tali interventi l’aliquota del 110 per cento si applica «per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo».
Da ultimo si rammenta che, si fini della fruizione dell’agevolazione cd. Superbonus, occorre il rilascio dell’asseverazione da parte dei professionisti iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, dell’efficacia degli interventi, in base alle disposizioni di cui al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 e successive modificazioni (cfr. comma 13 dell’articolo 119 del decreto Rilancio). Ciò premesso, quindi, con riferimento al quesito posto, si rammenta che affinché l’acquirente dell’ unità immobiliare possa beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013 è necessario che l’atto di acquisto relativo all’immobile oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza dell’agevolazione.

Il Condominio istante rappresenta di voler ricostruire un muro di contenimento di pertinenza del condominio.
Al riguardo, nell’istanza d’interpello viene precisato che trattasi di un muro di confine che attualmente versa in pessime condizioni statiche e che verrà ricostruito in condizioni sismiche e con struttura in grado di sopportare i carichi fondazionali dell’edificio residenziale di cui è pertinenza.
Ciò posto, l’Istante chiede se per il prospettato intervento possa fruire del Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (decreto Rilancio).
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante non prospetta alcuna soluzione.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultime citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Da ultimo si fa presente, che l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f) della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo.
La successiva lettera m) del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio 2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto Rilancio il comma 8- bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.». Il comma 67, del citato articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha inserito nell’articolo 121 del decreto Rilancio il comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno 2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119». L’articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 prevede che l’efficacia delle sopra richiamate proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea».

Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e da ultimo con la circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti, in particolare, con riferimento ai requisiti di accesso all’agevolazione non oggetto della presente istanza di interpello.
Come precisato nella predetta circolare n. 24/E del 2020, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”):
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Con specifico riferimento al quesito formulato dal Condominio istante, concernente la possibilità accedere al Superbonus per un intervento antisismico da realizzare solo sul muro di contenimento pertinenziale del condominio, senza un intervento diretto sul fabbricato residenziale, si rappresenta quanto segue.

Per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, la detrazione prevista dall’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013 è elevata al 110 per cento.
Si tratta, nello specifico, degli interventi antisismici per la messa in sicurezza
statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente, di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), le cui procedute autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, relativi a edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, inclusi quelli dai quali deriva la riduzione di una o due classi di rischio sismico, anche realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio (commi da 1-bis a 1-sexies).
Nel caso in esame, trattandosi di un intervento su un muro di contenimento effettuato da un condominio, occorre verificare se lo stesso possa essere annoverato tra le “parti comuni” condominiali, considerato che, come chiarito anche dalla Circolare 24/E del 2020 sono ammessi al Superbonus gli interventi sulle parti comuni di condomini residenziali. Sulla base della normativa e della prassi in materia possono accedere al Superbonus gli interventi riguardi un elemento strutturale del condominio.
Al fine di individuare tali parti comuni interessate dall’agevolazione è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile.
Considerato che tale norma ricomprende tra le parti comuni «le fondazioni, i muri maestri, il suolo su cui sorge l’edificio», ma che tale elencazione non è tassativa, si ritiene che gli interventi su un muro di contenimento, sempreché funzionali all’adozione di misure antisismiche in relazione alle parti strutturali dell’edificio condominiale, possano essere annoverati tra gli interventi sulle “parti comuni” interessate dall’agevolazione.
Ne consegue che il Condominio istante in relazione alle spese sostenute per il prospettato intervento di ricostruzione con criteri antisismici del muro di contenimento possa accedere al Superbonus. Tale soluzione interpretativa vale in presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previsti per accedere all’agevolazione in questione, inclusa la presenza dell’asseverazione rilasciata dal professionista abilitato ai sensi dell’articolo 119, comma 13, lettera b), del decreto Rilancio, dalla quale risulti l’efficacia dei lavori eseguiti ai fini dell’adozione di misure antisismiche riguardi gli elementi strutturali del condominio in base alle disposizioni di cui al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 e successive modificazioni.

Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante dichiara di utilizzare occasionalmente come bed and breakfast a conduzione familiare l’immobile di proprietà in cui risiede.
Ciò posto, il Contribuente chiede se possa usufruire della detrazione del 110 per cento (cd. Superbonus) prevista dal decreto legge 19 maggio 2020 n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020 n. 77 (decreto Rilancio) sulle spese che intende sostenere per la riqualificazione energetica della propria abitazione.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter beneficiare del Superbonus, considerate le caratteristiche dell’attività svolta all’interno dell’immobile in questione.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultime citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f) della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo. Il successivo comma 67, della citata legge n. 178 del 2020 ha previsto l’inserimento nell’articolo 121 del decreto Rilancio del comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno 2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119». L’articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 prevede che l’efficacia delle sopra richiamate proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea».
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e da ultima con la circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E cui si rinvia per ulteriori approfondimenti, in particolare, con riferimento ai requisiti di accesso all’agevolazione non oggetto della presente istanza di interpello.

Come precisato nella predetta circolare n. 24/E del 2020, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”):
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Ciò posto, con specifico riguardo alla questione rappresentata dall’Istante, concernente la possibilità di accedere al Superbonus in relazione alle spese sostenute per l’esecuzione di interventi di riqualificazione energetica eseguiti su un immobile utilizzato promiscuamente sia come propria abitazione che per l’esercizio svolto in maniera non abituale dell’attività di Bed and Breakfast, si rappresenta quanto segue.
Ai sensi del comma 9, lettera b) del citato articolo 119 sono agevolabili gli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10». In base al citato comma 10 tali soggetti possono beneficiare delle detrazioni riferite agli interventi di efficientamento energetico su un numero massimo di due unità immobiliari.

Con riguardo all’ambito di applicazione soggettivo del Superbonus, la citata
circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni» il Legislatore ha inteso precisare che la fruizione del Superbonus riguarda unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR).
Sulla base di tale documento di prassi il Superbonus spetta alle persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico” e, dunque, diversi:
– da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
– dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
– dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.
Tanto premesso, relativamente agli interventi realizzati su unità immobiliari
residenziali adibite promiscuamente anche all’esercizio dell’arte o della professione ovvero di attività commerciale (occasionale o abituale), la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020, con riferimento alle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia, che danno diritto alla detrazione di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, ha precisato che, in base a quanto previsto dal comma 5 del medesimo articolo 16-bis del TUIR, se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento, quindi la detrazione è calcolata sul 50 per cento delle spese sostenute.
Con la risoluzione 24 gennaio 2008 n. 18/E è stato chiarito che la detrazione va ridotta al 50 per cento anche nell’ipotesi specifica di interventi che interessino unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’attività di Bed and Breakfast (occasionale o abituale).

Tale principio si applica anche qualora sulla unità immobiliare residenziale adibita promiscuamente anche all’esercizio di attività commerciale di Bed and Breakfast (occasionale o abituale) siano realizzati interventi antisismici di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus). Ciò in quanto per effetto del rinvio, contenuto nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del (TUIR), gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale.
Il principio suesposto si applica inoltre, alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per interventi antisismici che fruiscono del Superbonus, ai sensi dell’articolo 119, comma 4 del decreto Rilancio.
Analoga previsione non sussiste nel caso delle spese per interventi di riqualificazione energetica che danno diritto alla detrazione attualmente disciplinata dall’articolo 14, del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. ecobonus) o ammessi al Superbonus ai sensi dei commi 1 e 2 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.
Considerato, tuttavia, che danno diritto al Superbonus le spese per interventi di riqualificazione energetica realizzati su edifici “residenziali”, e stante la sostanziale simmetria tra le agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica e di recupero del patrimonio edilizio (ivi inclusi gli interventi antisimici), si ritiene che anche qualora siano realizzati interventi di riqualificazione energetica ammessi al Superbonus su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la predetta detrazione è ridotta al 50 per cento.
Ne consegue che nel caso prospettato l’Istante, in presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste, possa accedere al Superbonus in relazione ai prospettati interventi da realizzare sull’immobile ad uso promiscuo, limitatamente al 50 per cento delle spese effettivamente sostenute.

Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non
sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

La Fondazione istante (nel prosieguo, la Fondazione), iscritta all’anagrafe delle Onlus, intende eseguire su immobili posseduti a vario titolo (piena proprietà, nuda proprietà e proprietà superficiaria) censiti in catasto come A/2, B/1, B/2 e C/6, interventi “che abbiano le caratteristiche previste dalle norme in materia di Superbonus (sia interventi trainanti che trainati)”.
Ciò posto, chiede se può fruire del Superbonus di cui all”articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 e se possa esercitare le opzioni di cui all’articolo 121 del medesimo decreto.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
La Fondazione, con riferimento agli interventi da effettuare sugli immobili posseduti a vario a titolo (piena proprietà, nuda proprietà e proprietà superficiaria) e destinati allo svolgimento della propria attività istituzionale, ritiene di potere accedere al Superbonus, atteso che l’articolo 119, comma 9, lettera d-bis, del decreto legge n. 34 del 2020 non menziona, con riguardo alle Onlus, il “requisito della residenzialità” come presupposto per la fruizione della detrazione. La stessa ritiene di poter esercitare le opzioni di cui all’articolo 121 del medesimo decreto
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Da ultimo si fa presente, che l’articolo 1, comma 66, lettera a) e f) della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo. Il successivo comma 67, della medesima legge n. 178 del 2020 ha previsto l’inserimento nell’articolo 121 del decreto Rilancio del comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno 2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119». L’articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 prevede infine che l’efficacia delle sopra richiamate proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea».

Con riferimento alla applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e la circolare 22 dicembre n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte di taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”), nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Per quanto di interesse, si rileva che la citata circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o principali” gli interventi:

– di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
– di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;
– antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1- septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. “sismabonus”).
Gli interventi “trainati”, invece, comprendono:
– tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “ecobonus”), effettuati congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, relativamente ai quali il Superbonus spetta nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;
– l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, e l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con il Superbonus, effettuata congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti nonché ad interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico;
– l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013, effettuata congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti.

Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.
Con riferimento ai soggetti ammessi al Superbonus, la circolare 22 dicembre, n. 30/E ha chiarito che nel comma 9, lettera d-bis) dell’articolo 119 del decreto Rilancio viene stabilito che l’agevolazione si applica, tra l’altro, agli interventi effettuati dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS) di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato (OdV) iscritte nei registri di cui alla legge 11 agosto 1991, n. 266, dalle associazioni di promozione sociale (APS) iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383. Come chiarito dalla n. 24/E del 2020 possono essere eseguiti interventi che danno diritto al Superbonus anche su un immobile detenuto in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie).
Per detti soggetti (ONLUS, OdV e APS), non essendo prevista alcuna limitazione espressa, il beneficio spetta per tutti gli interventi agevolabili, indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile oggetto degli interventi medesimi, ferma restando la necessità che gli interventi ammessi al Superbonus siano effettuati sull’intero edificio o sulle singole unità immobiliari.

Nel caso di specie, la Fondazione intende effettuare interventi “che abbiano le caratteristiche previste dalle norme in materia di Superbonus (sia interventi trainanti che trainati)” su immobili posseduti a vario titolo (piena proprietà, nuda proprietà e proprietà superficiaria) censiti in catasto come A/2, B/1, B/2 e C/6.
Considerato che la Fondazione rientra tra i soggetti di cui alla lettera d-bis del citato comma 9 lettera d-bis) dell’articolo 119 del decreto Rilancio e nel presupposto che siano rispettate tutte le condizioni previste per accedere all’agevolazione, la stessa potrà accedere al Superbonus ed esercitare le opzioni previste dal comma 2, del medesimo articolo 121 del decreto Rilancio.
Per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’istante dichiara di essere proprietario di un edificio bifamiliare sviluppato su due piani e composto di due unità immobiliari residenziali (A/3) dotate di accesso indipendente dal cortile comune, a cui si accede dalla pubblica via tramite un cancello.
L’unità abitativa sita al primo piano è accessibile tramite una scala esterna indipendente dall’altra unità, mentre l’unità immobiliare sita al piano terra è accessibile dal cortile comune alle due unità.
L’Istante intende realizzare su entrambe le unità interventi di ristrutturazione con riduzione del rischio sismico nonché interventi di efficientamento energetico mediante la posa di isolamento termico alle pareti (cappotto), il cambio della caldaia e dell’impianto di riscaldamento, la sostituzione degli infissi e l’installazione di un impianto fotovoltaico con accumulo, al termine dei quali le due unità verranno accorpate in un’unica unità immobiliare.
L’istante chiede se gli interventi sopra descritti (accorpamento di due unità abitative con riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico) possano rientrare nel disposto di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), e se sia possibile considerare il limite massimo di spesa previsto applicandolo a ciascuna delle due unità immobiliari indipendenti (situazione iniziale), come previsto dall’articolo 14, comma 2-quater.1, del decreto legge n. 63 del 2013 o se si debba, invece, considerare il limite di spesa relativo all’unica unità immobiliare che scaturirà dopo gli interventi.
Chiede, inoltre, se anche i seguenti interventi possano rientrare nell’ambito di operatività delle detrazioni previste dal decreto rilancio:
– posa in opera di nuovi pavimenti, derivanti dalla demolizione dei pavimenti e sottofondi esistenti e successiva posa di riscaldamento a pavimento;
– sostituzione dei contorni in pietra delle finestre esistenti, in quanto con la posa dell’isolamento termico a parete viene aumentato lo spessore della muratura esistente andando ad interferire con i contorni in pietra esistenti;
– posa in opera di sistema di ventilazione meccanica controllata (VMC) per il risparmio energetico ed il miglioramento della qualità dell’aria;
– posa di isolamento termico a livello della soletta di separazione tra l’ultimo piano e il piano sottotetto non praticabile.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’interpellante non propone una specifica soluzione ai quesiti proposti.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni (articolo 121 del decreto rilancio), da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).

La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.
Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti, sia trainati); – singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di
edifici in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal citato decreto interministeriale 6 agosto 2020, che la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino, scala) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo
dall’esterno» qualora, ad esempio:
– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri
soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.
In particolare, relativamente agli interventi sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, nella citata circolare n. 24/E del 2020, è stato chiarito che in base a quanto stabilito dal comma 9, lett. a) del citato articolo 119 del decreto Rilancio, che richiama espressamente i «condomìni», ai fini dell’applicazione del Superbonus, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile.
Ciò comporta che le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e, pertanto, non costituito in condominio, non sono, invece, ammesse al Superbonus per gli interventi di rischio sismico. La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i «condomìni» non consente, infatti, di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus), nonché per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ivi compresi gli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus), attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013. Con riferimento alle agevolazioni da ultimo richiamate, infatti, è stato sostenuto che, per “parti comuni” devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio. Le agevolazioni sopra citate, pertanto, spettano anche qualora l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario o comproprietari per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Sotto il profilo oggettivo si rileva che nell’ambito degli interventi “trainanti” – finalizzati all’efficienza energetica secondo quanto stabilito dal citato comma 1 dell’articolo 119, del decreto Rilancio il Superbonus, nel rispetto di determinati requisiti tecnici, spetta per interventi:
– di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
– interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione (lettera b);
– interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione (lettera c).
Relativamente alle caratteristiche tecniche degli interventi di isolamento termico sugli involucri ai fini del Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rinvia alla citata circolare n. 24/E del 2020.
Il citato articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce, inoltre, che il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per ulteriori interventi cd. “trainati”, quali, tra gli altri, quelli di efficientamento energetico disciplinati dall’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, nei limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento.

La maggiore aliquota si applica solo se gli interventi “trainati” sono eseguiti congiuntamente con un intervento finalizzato all’efficienza energetica “trainante”, indicato nel comma 1 del citato articolo 119, del decreto Rilancio e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.
Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.
Sempre sotto il profilo oggettivo, con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui:
– un edificio unifamiliare sia frazionato in due unità immobiliari funzionalmente “non” indipendenti appartenenti allo stesso proprietario “solo” al termine dei lavori, gli interventi che possiedono le caratteristiche richieste dalla norma sono ammessi al Superbonus e la spesa massima agevolabile sarà calcolata con riferimento all’edificio unifamiliare iniziale;
– due unità immobiliari “non” funzionalmente indipendenti in un edificio di un unico proprietario, che al termine dei lavori vengano accorpate in un unico edificio, gli interventi realizzati non sono ammessi al Superbonus;
– il proprietario di un intero edificio, composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, dona al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori, si costituisce un condominio e, di conseguenza, è possibile accedere al Superbonus;
– si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile sia ai fini dell’ecobonus che del sismabonus, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori.
Si osserva altresì che i soggetti persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di arti e professioni, possono beneficiare della detrazione per gli interventi di efficienza energetica su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio (cfr. articolo 119, commi 9 e 10).
Nel caso di specie in cui l’Istante è proprietario di un edificio bifamiliare sviluppato su due piani e composto di due unità immobiliari residenziali, nel presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi siano funzionalmente indipendenti, nei termini sopra descritti, si ritiene che l’istante possa, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento, accedere al Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico valorizzando la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni e che per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Al riguardo, si osserva che, in ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il citato comma 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio – riferito agli interventi antisismici – a differenza del comma 1 del medesimo articolo 119 – riferito, invece, agli interventi di risparmio energetico ivi indicati – non fa alcun riferimento, alle «unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno».
Ciò implica, in sostanza, che i predetti interventi antisismici devono essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.
Gli interventi antisismici in quanto finalizzati alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, devono essere realizzati sulle parti strutturali dell’intero edificio (cfr, da ultimo circolare n. 19/E del 2020) e, pertanto, nell’ipotesi in cui l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, sulle “parti comuni” alle predette unità immobiliari. Nel caso di specie, pertanto, essendo l’edificio oggetto di intervento alla data di inizio dei lavori composto da due unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario e, dunque, non in condominio, le spese relative ai predetti interventi antisismici non sono ammesse al Superbonus.
Per le spese sostenute per tali interventi, tuttavia l’Istante potrà eventualmente fruire del cd. sismabonus di cui al citato articolo 16, comma 1-quinquies del decreto legge n. 63 del 2013 atteso che, come già precisato, tale agevolazione spetta anche se gli interventi riguardano le parti comuni “in senso oggettivo” riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio. A tal riguardo si rinvia ai chiarimenti forniti con la circolare n, 19 del 2020.

Si precisa che comunque sulle medesime spese non si può fruire di più agevolazioni e che qualora sul medesimo immobile sono realizzati più interventi che danno diritto a diverse agevolazioni, occorre contabilizzare distintamente le spese relative a ciascun intervento agevolabile
Con riferimento infine alla tipologia di interventi che possano rientrare nell’ambito di operatività delle detrazioni previste dal decreto rilancio si rinvia ai chiarimenti già forniti con la citata circolare n. 24/E del 2020 e con la successiva risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020 in cui, è stato precisato che il Superbonus spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. L’individuazione delle spese connesse agli interventi deve essere effettuata da un tecnico abilitato; tale individuazione, quindi, esula dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.
Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’istante, in qualità di proprietario di una unità immobiliare funzionalmente indipendente e dotata di ingresso autonomo, ubicata in un edificio plurifamiliare, composto da otto unità, intende procedere ai lavori di riqualificazione energetica.
L’istante evidenzia che l’unità immobiliare (così come ogni unità dell’edificio plurifamiliare) è funzionalmente indipendente in quanto dotata di impianti tecnologici di proprietà esclusiva e completamente autonomi (gas, acqua, elettrico, riscaldamento, raffrescamento) e di una pertinenza esclusiva, e cioè di un giardino recintato, sul quale insiste un accesso autonomo ed esclusivo sulla pubblica via mediante cancello pedonale di proprietà.
Il giardino che consente l’accesso autonomo ed indipendente a ogni unità immobiliare dell’edificio plurifamiliare, benché recintato e dotato di cancello pedonale, insiste su un terreno che non è “di proprietà esclusiva” ma su un’area in comproprietà (condominiale), gravata però di una servitù perpetua prediale di godimento esclusivo a vantaggio della singola unità immobiliare.
L’istante chiede se può fruire del Superbonus ai sensi dell’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, ancorché l’accesso indipendente all’unità immobiliare avvenga non da un suolo di proprietà privata, ma da un suolo di proprietà comune ad uso esclusivo dell’unità immobiliare.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene di poter beneficiare del Superbonus in quanto l’unità immobiliare è dotata di un accesso autonomo, non comune ad altre unità immobiliari, a nulla rilevando che tale accesso esclusivo insista su un suolo non in proprietà esclusiva, ma su una proprietà condominiale gravata dal peso di una servitù.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti
che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al cd bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.

In particolare, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).
La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.
Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici
in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.

Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessiautonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fariferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal citato decreto interministeriale 6 agosto 2020, che la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;

– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di specie, riferibile ad una unità immobiliare (sulla quale l’istante intende effettuare interventi di risparmio energetico) facente parte di un edificio plurifamiliare, composto da otto unità, si ritiene che l’istante, nel presupposto che l’unità immobiliare in questione sia funzionalmente indipendente, nei termini sopra descritti e disponga di un accesso autonomo dall’esterno, possa, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento, accedere al Superbonus.
Si rileva, infine, che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’istante intente beneficiare dell’agevolazione (cd. Superbonus) prevista dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (decreto Rilancio) esercitando l’opzione per la cessione di cui al successivo articolo 121.
Lo stesso dichiara di essere un consulente del lavoro e pertanto di essere abilitato, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 21 del decreto n. 164 del 1999, a rilasciare i visti di conformità di cui all’articolo 35 del decreto legislativo 9 luglio 1997 n. 241.
Tanto premesso, l’istante chiede se possa applicare il predetto visto di conformità direttamente in caso di opzione per la cessione, ai sensi dell’articolo 121 del decreto Rilancio, di un proprio credito.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene di potere applicare egli stesso il visto di conformità ai fini dell’opzione per la cessione del credito prevista dall’articolo 121 del decreto rilancio.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al cd bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).
La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.

Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.
Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici
in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Sotto il profilo procedurale, ai fini dell’opzione per la cessione o lo sconto di cui al successivo articolo 121, , l’articolo 119, comma 11 del decreto Rilancio specifica che «il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, dai soggetti indicati alle lettere a) e b), del comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322 (trattasi degli iscritti nell’albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili e in quello dei consulenti del lavoro e dei soggetti iscritti alla data del 30 settembre 1993 nei ruoli di periti ed esperti tenuti dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura per la sub-categoria tributi, in possesso di diploma di laurea in giurisprudenza o in economia e commercio o equipollenti o diploma di ragioneria) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all’articolo 32 dello stesso decreto legislativo n. 241 del 1997».

Pertanto, per gli interventi che danno diritto al Superbonus, in caso di esercizio
dell’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta, il visto di conformità è rilasciato ai sensi del citato articolo 35 dai soggetti sopra indicati dal comma 3 dell’articolo 3 del d.lgs. n. 322 del 1998, i quali sono tenuti, nell’ambito dei controlli di finalizzati al rilascio del visto di conformità, a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti ai sensi dell’articolo 119, comma 13 del decreto Rilancio (cfr. circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, par. 8.1).
Con riferimento al citato comma 3, articolo 3 del d.P.R. n. 322 del 1998, con la risoluzione n. 82/E del 2 settembre 2014 è stato precisato che i professionisti, in possesso dei requisiti previsti dalla suddetta norma, che intendono utilizzare in compensazione orizzontale i crediti relativi alle imposte sui redditi e alle relative addizionali, all’IRAP e alle ritenute alla fonte, emergenti dalla propria dichiarazione, possono autonomamente apporre il visto di conformità sulla stessa, senza essere obbligati a rivolgersi a terzi. Ciò anche in conformità ai chiarimenti forniti con circolare n. 54/E del 2001 con riferimento all’asseverazione degli elementi contabili ed extra contabili rilevanti ai fini degli studi di settore.
Al riguardo, si osserva che il richiamo all’articolo 35 del citato decreto legislativo n. 241 del 1997 comporta l’applicazione di tale disciplina e della relativa prassi adottata in materia, anche ai fini dell’opzione per la cessione o lo sconto di cui all’articolo 121, come stabilito dal comma 1 dell’articolo 119.
Alla luce di quanto sopra illustrato, in coerenza alla consolidata prassi in materia di visto di conformità di cui all’articolo 35 in esame, in relazione agli adempimenti previsti dall’articolo 119, comma 11 del decreto Rilancio, si ritiene che il professionista abilitato, ai sensi del comma 3 dell’articolo 3 del d.P.R. n. 322 del 1998, possa apporre autonomamente il visto di conformità ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto di cui al citato articolo 119 comma 11 e 121 del decreto Rilancio, dallo stesso esercitata in qualità di beneficiario della detrazione.

Pertanto, nel caso di specie, qualora l’istante abbia effettivamente diritto a fruire della detrazione di cui si tratta, e sia un professionista abilitato ai sensi del comma 3 dell’articolo 3 del d.P.R. n. 322 del 1998, potrà applicare autonomamente, ove ricorrano i presupposti soggettivi previsti dalla norma, il visto di conformità previsto dall’articolo 119, comma 11, del decreto Rilancio.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’istante dichiara di essere proprietaria in Italia esclusivamente di una abitazione sulla quale intende effettuare alcuni lavori ammessi alla agevolazione prevista dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (cd. Superbonus).
Ciò posto, chiede se, in qualità di non residente, possa optare per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ai sensi dell’articolo 121 del medesimo decreto legge sebbene sia titolare solo del reddito relativo all’immobile su cui si effettueranno gli interventi agevolabili.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante si limita ad affermare di poter fruire dell’agevolazione in esame.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Preliminarmente si osserva che l’istanza di interpello è descritta in maniera generica e non circostanziata; l’Istante, infatti, si limita a dichiarare di essere un non residente e di voler realizzare nella sua casa ubicata in Italia alcuni degli interventi previsti dalla circolare n. 24/E del 2020 usufruendo del superbonus nella modalità della cessione del credito corrispondente alla detrazione.
Tale circostanza non consente una adeguata valutazione della fattispecie ai fini della compiutezza della risposta, precludendo la possibilità di fornire un puntuale riscontro al quesito posto ai sensi e per gli effetti dell’articolo 11, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212. Si evidenzia, inoltre, come l’accertamento dei presupposti per stabilire l’effettiva residenza fiscale costituisce una questione di fatto che non può formare oggetto di istanza di interpello, ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000.
Pertanto, di seguito, si forniscono alcune indicazioni di principio aventi carattere generale nel presupposto che il Contribuente sia un soggetto fiscalmente non residente e che, in relazione agli interventi da realizzare sulla sua casa ubicata in Italia, intenda accedere all’agevolazione prevista dall’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 (di seguito anche “Decreto Rilancio”).
La citata norma ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.
Con specifico riferimento alla possibilità di accedere al beneficio in argomento da parte di soggetti fiscalmente non residenti, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che, atteso che ai sensi dell’articolo 119, comma 1, lettera b) e comma 9 lettera b) del Decreto Rilancio tra i destinatari del Superbonus sono individuati «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», la detrazione in argomento “riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.
Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che in linea generale “
trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area)”. Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del Decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, delle modalità alternative di utilizzo ivi previste.

Sulla base dei chiarimenti forniti dalla ripetuta circolare n. 24/E del 2020 restano esclusi dall’accesso al Superbonus i soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Nel caso di specie, l’Istante, quale proprietario di una casa in Italia, è titolare del relativo reddito fondiario e, pertanto, allo stesso non è precluso l’accesso al Superbonus, ferma restando la presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste. In particolare, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110 per cento, l’Istante potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio.
Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto

L’istante risiede in un appartamento ubicato in ZTO “B”, ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, facente parte di un condominio dove si prevede di eseguire alcuni lavori di ripristino dell’intonaco e dei frontalini dei poggioli. Il condominio in questione è composto da cinque piani fuori terra e, dalla strada pubblica, sono visibili tre lati vale a dire il frontale e i due laterali, mentre non è visibile il piano terra delle due facciate laterali condominiali.
L’istante chiede, con riferimento alle spese per il restauro delle facciate laterali del citato condominio, di fruire del bonus facciate.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene che la detrazione in parola spetti in relazione alle intere facciate laterali dell’edificio, in quanto le stesse sono, quasi completamente, visibili dalla strada pubblica (e cioè quattro piani su cinque).
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di Bilancio 2020), disciplina una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (cd. bonus facciate).
Le tipologie di interventi che danno diritto al predetto bonus, nonché la misura della detrazione spettante, sono individuate dai commi da 219 a 221 del citato articolo 1 della legge di Bilancio 2020; il comma 222 stabilisce, inoltre, le modalità di fruizione della detrazione mentre, per le modalità applicative, il comma 223, rinvia al regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del decreto del Presidente della Repubblica 23 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
I chiarimenti in ordine alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti con la circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E, a cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Sotto il profilo oggettivo la detrazione spetta, tra l’altro, a condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona A o B ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444. Secondo quanto stabilito dall’articolo 2 del predetto decreto ministeriale n. 1444 del 1968, sono classificate «zone territoriali omogenee:
A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2″».

Sotto il medesimo profilo, la norma prevede, inoltre, che, ai fini del bonus facciate:
– gli interventi devono essere finalizzati al «recupero o restauro della facciata esterna» e devono essere realizzati esclusivamente sulle «strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi»;
– «Nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, (…), e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008».
Nella citata circolare n. 2/E del 2020, è stato, chiarito, inoltre, che l’esplicito richiamo agli interventi realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi, comporta che sono ammessi al bonus facciate, gli interventi sull’involucro “esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)” e, in particolare, gli interventi sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la “struttura opaca verticale”. Si tratta, a titolo esemplificato, del consolidamento, del ripristino, del miglioramento e rinnovo dei predetti elementi costituenti la struttura opaca verticale della facciata stessa e della mera pulitura e tinteggiatura della superficie, del rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi nonché dei lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

La detrazione non spetta, invece, tra l’altro, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.
Devono, pertanto, considerarsi escluse le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.
Tanto premesso, si ritiene che – in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell’agevolazione in commento e fermo restando il rispetto di ogni altro adempimento previsto a tal fine, che non sono oggetto della presente istanza di interpello – il bonus facciate spetti per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle facciate laterali dell’edificio anche se le stesse, come nel caso in esame, siano solo parzialmente visibili dalla strada (quattro piani su cinque).
La valutazione, in concreto di quali facciate siano visibili o in parte visibili dalla strada, costituisce un accertamento di fatto che esula dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.
Si segnala, da ultimo, che l’articolo 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020 n.77), stabilisce che i soggetti che sostengono spese per interventi di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui al citato articolo 1, commi 219 e 220, della legge n. 160 del 2019 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi di successiva cessione.

Con circolare 8 agosto 2020 n. 24/E, sono stati forniti, tra l’altro, i primi chiarimenti in merito all’esercizio dell’opzione e, con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020, sono state definite le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’istante è pieno proprietario di una delle due unità immobiliari (ad uso abitazione) facenti parte di un unico edificio. L’altra unità immobiliare è detenuta dall’Istante a titolo in nuda proprietà (con usufrutto a favore del padre).
L’Istante intende eseguire sull’intero fabbricato costituito dalle descritte unità immobiliari “interventi di miglioramento sismico quale rinforzo sulle murature d’ambito con betoncino armato, realizzazione di una nuova copertura con orditura portante in legno, realizzazione di opportune sottofondazioni ed altre opere strutturali che faranno innalzare la classe sismica dell’intero fabbricato di due categorie strutturali. Inoltre prevede di realizzare cappotto esterno con sostituzione di parte dei serramenti esterni e il rifacimento di una porzione dell’impianto termico”.
L’Istante chiede se può fruire della detrazione di cui all”articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (cd. Superbonus) e dell’opzione per la cessione del credito di imposta ai sensi dell’articolo 121 del medesimo decreto.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter beneficiare insieme al padre (quest’ultimo per l’unità immobiliare di cui è usufruttuario) del Superbonus e che tali spese possano essere ripartite al 50 per cento tra i due soggetti con separate fatture intestate singolarmente a ciascuno di loro. Lo stesso precisa che verranno mantenute distinte le fatture relative alla riduzione del rischio sismico da quelle riferite al miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio.
Ritiene, infine, di poter fruire della cessione del credito di imposta ai sensi dell’articolo 121 del decreto legge n. 34 del 2020.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Da ultimo si fa presente, che l’articolo 1, comma 66, lettera a), n. 1) della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

La successiva lett. m) del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio 2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto Rilancio il comma 8- bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.». Il comma 67, del citato articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha inserito nell’articolo 121 del decreto Rilancio il comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno 2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119». L’articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 prevede che l’efficacia delle sopra richiamate proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea».
Con riferimento alla applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, e da ultimo con la circolare 22 dicembre n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Relativamente ai quesiti posti dall’Istante si fa presente che il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative agli interventi finalizzati alla efficienza energetica nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici previsti nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio (cd. interventi “trainanti”) nonché agli ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati, tra l’altro, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”).

Nella citata circolare n. 24/E del 2020, è stato chiarito che tenuto conto della
locuzione utilizzata dal legislatore nell’articolo 119, comma 9, lett.a), del decreto Rilancio – riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici – ai fini dell’applicazione del Superbonus l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile; pertanto, il Superbonus non spetta con riferimento ad interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o comproprietari.
Va, tuttavia, precisato che la lett. n), del citato comma 66 dell’articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha modificato il predetto comma 9, lett. a) dell’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».
Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari. Nel caso di specie, l’edificio è composto da due unità immobiliari di cui l’Istante è titolare, rispettivamente, della piena proprietà e della nuda proprietà. Pertanto, potrà accedere, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello) alla agevolazione in esame.
Si segnala inoltre che, nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Ciò implica, in sostanza, che qualora, come prospettato nell’istanza di interpello, siano realizzati “interventi di miglioramento sismico quale rinforzo sulle murature d’ambito con betoncino armato, realizzazione di una nuova copertura con orditura portante in legno, realizzazione di opportune sottofonadazioni ed altre opere strutturali che faranno innalzare la classe sismica dell’intero fabbricato di due categorie strutturali. Inoltre prevede di realizzare cappotto esterno con sostituzione di parte dei serramenti esterni e il rifacimento di una porzione dell’impianto termico” il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi a condizione, tuttavia, che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti. A tal riguardo si rammenta inoltre che, così come chiarito con la circolare n. 30/E del 2020, la sostituzione dei serramenti, rappresenta un intervento autonomo a fronte dei quali è possibile fruire dell’ecobonus di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013. Pertanto, in base al richiamo contenuto nel comma 2 dell’articolo 119 del decreto Rilancio al citato articolo 14, il predetto intervento è ammesso al Superbonus, quale intervento trainato nel rispetto delle condizioni e dei limiti stabiliti nel comma 3 del medesimo articolo 119, se eseguiti congiuntamente agli interventi trainanti e sempreché assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche o, ove non possibile il conseguimento della classe energetica più alta.

L’importo massimo di detrazione spettante andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.
Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante fa presente di essere proprietario di un edificio unifamiliare funzionalmente indipendente dotato di impianto di riscaldamento autonomo.
Lo stesso intende effettuare i seguenti interventi:
– sostituzione dell’impianto di riscaldamento con un generatore dotato di pompa di calore, con conseguente aumento di due classi energetiche;
– riqualificazione energetica globale del fabbricato “con interventi sull’involucro dell’edificio riscaldato (pareti, finestre, tetti e pavimenti), così come definiti dall’articolo 1, comma 344 della legge n. 296 del 2006.L’Istante chiede se, ai fini della del Superbonus ex articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), l’intervento di riqualificazione energetica globale del fabbricato possa essere considerato come intervento trainato.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che i due descritti interventi possano rientrare nel Superbonus, fruendo di autonoma valutazione e, pertanto, i rispettivi limiti di spesa (30.000 euro e 90.909,09 euro) possono essere sommati.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento all’applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte di taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”), nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Per quanto di interesse, si rileva che la citata circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o principali” gli interventi:
– di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
– di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;
– antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1- septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus).
Gli interventi “trainati”, invece, comprendono:
– tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. ecobonus), effettuati congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, relativamente ai quali il Superbonus spetta nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;

– l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, e l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con il Superbonus, effettuata congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti nonché ad interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico;
– l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013, effettuata congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti.
La maggiore aliquota, inoltre, si applica solo se gli interventi “trainati” sopraelencati sono eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi “trainanti” di isolamento termico dell’edificio o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile – in quanto, come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima (terzultima) classe – il conseguimento della classe energetica più alta e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi
Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”.

Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.
Il miglioramento energetico è dimostrato dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
In relazione al caso in esame si rappresenta che la detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, si riferisce ai singoli interventi agevolabili e deve intendersi riferito, all’ edificio unifamiliare o alla unità immobiliare funzionalmente indipendente oggetto dell’intervento e, pertanto, andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.
Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.
Ciò considerato gli interventi indicati nell’articolo 1, comma 344 della legge n. 296 del 2006 sono quelli «di riqualificazione energetica di edifici esistenti, che conseguono un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20 per cento rispetto ai valori riportati nell’allegato C, numero 1), tabella 1, annesso al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192».
Relativamente agli interventi indicati nell’articolo 1, comma 344 della legge n. 296 del 2006, con la circolare n. 36/E del 2007 è stato, precisato che data l’assenza di specifiche indicazioni normative, si deve ritenere che la categoria degli “interventi di riqualificazione energetica” comprenda qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma. L’intervento di cui al citato comma 344, pertanto, comprendendo qualsiasi intervento di efficienza energetica ed essendo inteso come un unicum, non distingue tra interventi trainanti e trainati come previsto dal Superbonus. Lo stesso può quindi essere ammesso esclusivamente come intervento a sé stante e non in combinazione con altri, come indicato anche nella circolare 19/E dell’8 luglio 2020, secondo cui la scelta di agevolare un intervento, ai sensi del comma 344, impedisce al contribuente di fruire, per il medesimo intervento o anche per parti di esso, delle altre agevolazioni.

Con riferimento al caso di specie, il Superbonus non spetta, pertanto, sulle spese per un intervento di riqualificazione energetica globale del fabbricato ai sensi del comma 344 della legge n. 296 del 2006, costituendo quest’ ultimo un intervento a sé stante nei termini sopra descritti.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

La società “ALFA s.r.l.” (di seguito, anche, “società” o “istante”) che dichiara di avere come oggetto sociale «l’acquisto, la ristrutturazione, la costruzione e la vendita e/o permuta, la gestione e la locazione di beni immobili ad uso civile, commerciale, industriale ed agricolo» chiede chiarimenti in merito alla corretta interpretazione e applicabilità, alla fattispecie rappresentata nell’istanza di interpello, dell’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63.
Dall’esame dell’istanza di interpello e dalla documentazione integrativa, acquisita con protocollo n. RU … del … 2020 emerge quanto segue.
La società dichiara di avere acquistato, … 2018 dalla BETA s.a.s. (di seguito, anche, “venditore”) un immobile, per il quale è stata presentata al Comune competente, in data 6 agosto …2013, un’istanza per ottenere il permesso di demolizione, ricostruzione ed ampliamento dell’immobile.
La società, che in data … 2018 ha presentato l’istanza di voltura a proprio nome del “permesso a costruire”, dichiara di aver ottenuto in data … 2018 dal Comune di … il suindicato permesso.
L’istante precisa, inoltre, che «né contestualmente alla prima istanza presentata dalla BETA S.a.s., né successivamente, in occasione della richiesta di voltura …, è stata presentata un’asseverazione tecnica sulla riduzione della classe di rischio sismico attesa con l’esecuzione dei lavori», in quanto non era ancora vigente il D.L. 34/2019 (entrato in vigore il successivo 1° maggio 2019) che ha esteso l’agevolazione in esame anche agli acquirenti degli immobili situati nelle zone sismiche 2 e 3.
Tanto premesso la società istante – ai sensi del disposto dei commi 1-bis, 1-ter, 1-quater ed 1-septies dell’articolo 16, del decreto legge n. 63 del 2013 – , chiede di sapere
1) quale sia la «data di inizio della procedura autorizzatoria» di cui al comma 1-bis del citato articolo 16, nel caso in cui il permesso di costruire sia stato originariamente richiesto in data antecedente al l° gennaio 2017, ma, successivamente a tale data, ne sia stata richiesta la voltura a favore del nuovo proprietario, ed il permesso sia stato poi concesso a quest’ultimo, mentre il primo non abbia effettuato alcun intervento;
2) se gli acquirenti delle unità immobiliari hanno titolo a fruire della detrazione prevista dal comma l-septies nel caso in cui l’impresa costruttrice, che ha posto in essere interventi antisismici su immobili situati in zona classificata a rischio sismico 3, per la quale unicamente a far data dallo maggio 2019 il legislatore ha previsto la possibilità di fruire delle relative agevolazioni, depositi successivamente a tale data la perizia asseverata volta a dimostrare la riduzione del rischio sismico.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Con riferimento al quesito sub 1) relativo alla data di inizio della procedura autorizzatoria, l’istante evidenzia che l’Amministrazione Finanziaria, ad oggi, ha unicamente escluso che possa assumere rilievo il momento in cui è stata presentata la variante edilizia, che si configura quale completamento e collegamento con l’iniziale permesso di costruire (in tale senso, la risposta all’interpello n. 431 del 2019).

Al riguardo, la società rappresenta che, a suo parere, il rapporto che sussiste tra l’istanza per il rilascio del permesso di costruire originariamente presentata dal primo proprietario dell’immobile e la voltura di tale titolo autorizzatorio presentata dal successivo acquirente dell’immobile è diversa dall’ipotesi appena menzionata. In tale ultima ipotesi non viene a sussistere alcun rapporto di complementarietà tra le due istanze, la cui autonomia è invece determinata proprio dalla diversità dei soggetti che le presentano e nei cui confronti queste esplicano effetti.
Secondo l’istante, quindi, la procedura autorizzatoria deve intendersi iniziata con la presentazione dell’istanza di voltura del permesso di costruire, intervenuta successivamente al 1° gennaio 2017, evidenziando che «qualora si adottasse l’opposta interpretazione della disposizione, l’impresa edile che acquista la proprietà di un immobile al fine di svolgere gli interventi di riduzione del rischio sismico vedrebbe il diritto alla detrazione di cui al comma 1-septies irragionevolmente subordinato ad un fatto imputabile esclusivamente ad un terzo, senza possibilità alcuna di determinarlo o influire sullo stesso».
Con riferimento al subordinato quesito sub 2), relativo alla tempistica della presentazione della perizia asseverata volta a dimostrare la riduzione del rischio sismico, l’istante rappresenta che la possibilità di deposito successivo della perizia asseverata sarebbe funzionale a consentire di integrare la documentazione necessaria affinché taluni interventi edilizi possano beneficiare di un’agevolazione il cui ambito applicativo è stato esteso al caso di specie (intervento in zona 3) successivamente all’ epoca in cui è stata intrapresa la suddetta procedura autorizzatoria, ma con effetto retroattivo.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

L’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, nella versione attualmente vigente prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [ndr. del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1- quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare».
La disposizione normativa in commento, inserita nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il c.d. “sisma bonus” (commi da 1-bis a 1-sexies del medesimo articolo 16), si riferisce espressamente agli interventi di cui al comma 1- quater che, a sua volta, richiama gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR.
L’articolo 16, comma 1-septies, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.
In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda gli interventi edilizi eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico.

Con riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico di cui al comma
1-quater dell’articolo 16 citato, ammessi al cd. sisma bonus (tra i quali rientrano anche quelli realizzati dalle imprese costruttrici che poi vendono le unità immobiliari), nella circolare n. 13/E del 2019 (cfr. paragrafo «Sisma bonus», pagina 268) è stato ribadito (confermando la circolare n. 7/E del 2018) che, a partire dal 1° gennaio 2017, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo la predetta data.
Anche ai fini della detrazione oggetto dell’istanza, l’agevolazione spetta in relazione a interventi le cui procedure di autorizzazione risultino avviate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare a partire dal 1° gennaio 2017, restando esclusi quelli realizzati a seguito di procedure avviate in precedenza.
Ciò premesso, con riferimento al quesito sub 1) relativo alla corretta individuazione dell’avvio delle procedure autorizzatorie si evidenzia quanto segue.
Come rappresentato dall’istante, nel caso di specie, il procedimento amministrativo per l’ottenimento del permesso a costruire è stato avviato in data … 2013 con la presentazione dell’istanza da parte della società BETA S.a.s.; pertanto, le «procedure autorizzatorie» appaiono avviate prima del 1° gennaio 2017.
Dalla documentazione prodotta dall’Istante, non emerge alcun atto dell’Ufficio tecnico del Comune che attesti una diversa e successiva data di inizio del procedimento autorizzatorio. Pertanto, in assenza di una certificazione in tal senso da parte del Comune, la richiesta definita dall’istante come “voltura del titolo autorizzativo” non sembra rappresentare l’avvio di una nuova procedura, quanto piuttosto il mero subentro dell’Istante (acquirente dell’immobile) nel procedimento di rilascio del permesso a costruire già avviato a suo tempo dalla società venditrice.
Tanto premesso, si ritiene che gli acquirenti delle unità immobiliari in oggetto non possono fruire della detrazione di cui all’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, in quanto non sussiste il requisito sopra delineato circa l’inizio delle «procedure autorizzatorie» prima del 1° gennaio 2017.

La risposta negativa al quesito sub A) assorbe la risposta al subordinato quesito
sub B). Cionondimeno, al riguardo, si rammenta che come chiarito con la circolare n. 19/E del 2020, nonché con la risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020, «in conformità al parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici del 5 giugno 2020 trasmesso dal Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti, con nota del 24 giugno 2020, le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 – data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l’agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 – e che non hanno presentato l’asseverazione in parola, in quanto non rientranti nell’ambito applicativo dell’agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico».

La società ALFA SOCIETà COOPERATIVA A RESPONSABILITA’ LIMITATA è una cooperativa nel cui oggetto sociale è previsto, tra l’altro la costruzione, il recupero e la ricostruzione di immobili.
L’istante avendo acquisito un fabbricato ad uso residenziale in … , in zona classificata a rischio sismico 3, intende procedere alla demolizione e ricostruzione dei preesistenti edifici consistenti in una villa unifamiliare con un’unità immobiliare ad uso abitativo e una unità immobiliare ad uso autorimessa per ricavarne quattro unità immobiliari ad uso abitativo con relative autorimesse come da documentazione integrativa acquisita in data … 2020 con prot. n. RU …/2020.
L’intervento edilizio, tra fase progettuale e realizzativa, avrà una durata di circa 18 mesi e la fine lavori è prevista entro il 31/12/2021.
L’intervento dovrebbe prevedere un aumento di volumetria rispetto all’esistente con un numero di unità immobiliari risultanti alla fine dello stesso, maggiore rispetto allo stato di fatto attuale; in particolare si potrebbe arrivare, partendo da un’unica unità immobiliare fino a quattro unità immobiliari ad uso abitativo.
Le unità immobiliari che verranno realizzate avranno tutti i requisiti per beneficiare della detrazione di cui all’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013 n. 63, ivi compreso il progetto attestante la tipologia dell’intervento ed il miglioramento sismico ottenibile.
Allo stato attuale la società non sa se il provvedimento autorizzativo del Comune di … qualificherà l’intervento come costruzione ex novo o come ristrutturazione di un fabbricato esistente.
Infine, alcune unità immobiliari potrebbero essere assegnate ai soci con atto notarile stipulato, entro 18 mesi dalla data di fine lavori, ma oltre la data del 31 dicembre 2021 (cfr. articolo 16, comma 1-bis del decreto legge n. 63 del 2013).
L’istante, quindi, chiede:
1) se il riferimento temporale del 31 dicembre 2021- previsto dall’articolo 16 comma 1-bis del decreto legge n. 63 del 2013 – debba intendersi riferito alla data di stipula del rogito di vendita/assegnazione delle singole unità immobiliari o invece alla data di fine lavori dell’intero intervento e quindi la vendita delle abitazioni nei 18 mesi successivi alla ultimazione, anche se successiva al 31 dicembre 2021, possa comunque godere dell’agevolazione di cui al comma 1-septies del medesimo articolo 16;
2) analogamente, chiede se il medesimo riferimento temporale del 31 dicembre 2021 previsto dall’articolo 119, comma 4 del decreto legge n. 34 del 2020 (che amplia, in presenza di determinate condizione, la detrazione per interventi antisismici di cui al suddetto articolo 16 comma 1-bis al 110 per cento) debba intendersi riferito alla data di stipula del rogito di vendita/assegnazione delle singole unità immobiliari o invece alla data di fine lavori dell’intero intervento, in modo che la vendita delle abitazioni nei 18 mesi successivi alla ultimazione, anche se successiva al 31 dicembre 2021, possa comunque godere di tale agevolazione.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
La società interpellante ritiene che il periodo di riferimento di cui all’articolo 16 comma 1-bis del decreto legge n. 63 del 2013 previsto per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 deve riferirsi, nell’ambito degli interventi di cui al comma 1-septies, alla data di ultimazione lavori da parte dell’impresa costruttrice.
Ne consegue che i rogiti di vendita stipulati entro 18 mesi dalla fine lavori, anche se successivi al 31 dicembre 2021, possano comunque essere ammessi alla agevolazione in oggetto. L’interpellante a suo sostegno cita la prassi in materia di acconti che dà la possibilità al contribuente di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito (quesito n. 1).
Analoga interpretazione, sostiene l’istante, deve essere data agli interventi che possono godere dell’agevolazione di cui all’articolo 119 comma 4 del decreto legge n. 34 del 2020 stante l’espresso richiamo alla normativa di cui all’articolo 16 comma 1-bis (quesito n. 2).
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia che il presente parere non implica o presuppone un giudizio sul riscontro della sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa in materia ai fini del conseguimento dei benefici fiscali, restando fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.
Sempre preliminarmente, si osserva, altresì, che l’istante dichiara di non sapere se l’intervento edilizio che verrà posto in essere sarà definito come nuova costruzione o ristrutturazione edilizia. Al riguardo, fermo restando che la qualificazione di un’opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello, si rammenta che la disposizione normativa di cui all’articolo 16, comma 1-septies del citato decreto legge n. 63 del 2013, si applica anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (cfr. circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020).

Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall’articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 , convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58 nella versione vigente al momento di presentazione dell’istanza, prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1- quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (…)».
La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.

In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile
Per effetto del richiamo, contenuto nel citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama gli articoli 1-bis e 1-ter, l’agevolazione in commento è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020, n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

L’articolo 121 del medesimo decreto legge n. 34 del 2020, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici nonché per interventi antisismici di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura). In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.
Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Nella citata circolare n. 24/E del 2020, in particolare, è stato precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.

In particolare, per effetto di quanto disposto dal citato articolo 119 del decreto Rilancio, la detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies è elevata al 110 percento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (nel rispetto dei requisiti peculiari disposti per la detrazione maggiorata).
Tutto ciò premesso, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, così come integrata dagli articoli 119 e 121 del decreto legge n. 34 del 2019 e nel rispetto delle relative prescrizioni peculiari (cfr. circolare n. 24/E del 2020), , è necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.
Con riferimento al caso di specie, quindi, si ritiene che il riferimento temporale stabilito dall’articolo 16, comma 1-septies sia riferibile all’atto di assegnazione relativo agli immobili oggetto dei lavori per cui, affinché i soci della cooperativa assegnatari delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione qui in commento, il predetto atto di assegnazione deve intervenire entro il 31 dicembre 2021 (cfr. circolare n. 24/E del 2020 e risposta a interpello n.558 del 23 novembre 2020.)

La società ALFA SRL (di seguito, anche “l’istante” o “la società”), che esercita l’attività di …, dichiara di aver acquistato, in data … 2017, un edificio intero cielo/terra in comunione indivisa da 5 persone fisiche e 2 persone giuridiche.
L’istante dichiara di essere proprietaria di ”33011000 dello stabile”.
L’istante evidenzia che 1 acquisto è stato effettuato sulla base di un futuro progetto condiviso ed in virtù del quale sono stati stabiliti i millesimi.
Dall’esame della documentazione allegata alla documentazione integrativa, acquisita con protocollo n. … pervenuta il … 2020, emerge che:
((è intenzione dei sottoscrittori effettuare su dettofabbricato un intervento di demolizione e ricostruzione … JJ (cjr. scrittura privata di divisione sottoscritta il … 2017, pagina 3);
((leparti hanno già stabilito quali saranno leporzioni del nuovofabbricato che ogniparte si assegnerà e chepertanto l’acquisto in millesimi è stato effettuato di conseguenza a tali scelte;; (cjr. scrittura privata di divisione sottoscritta il … 2017, pagina 4);

«al completamento delle opere fndr, demolizione e ricostruzione] .. le parti si impegnano a stipulare presso un notaio l’atto di divisione dove si assegneranno in rapporto ai loro millesimi diproprietà, senza alcuna riserva…;; (qr. scrittura privata di divisione sottoscritta il … 2017, pagina 6);
le 5 unità immobiliari oggetto di alienazione una volta terminato l’intervento edilizio saranno di proprietà esclusiva dell’istante.
La società istante dichiara di essere attualmente proprietaria di 330/1000 dello stabile e, quale impresa edile, realizzerà, con i propri millesimi, n. 5 unità immobiliari destinati alla vendita, volendo beneficiare della detrazione cd. sisma bonus – non in relazione agli interventi operati sui 330 millesimi di proprietà – attraverso la cessione agli acquirenti delle unità risultanti post ricostruzione (sub condi/io della vendita nei 18 mesi dalla data di termine lavori) pari all’85 per cento delle spese effettuate, fino ad un massimo di 96.000 per ciascuna delle 5 unità immobiliari risultanti.
La società rappresenta inoltre che, in data … 2019, l’immobile è stato dichiarato dal MIBAC «di importante interesse storico-architettonico-artistico;; e che il … 2019 ha ottenuto il permesso di costruire “per ristrutturazione con ampliamento”. Tale autorizzazione, tenuto conte del vincolo storico – architettonico – artistico e del piano casa regione Marche, prevede «il mantenimento di sole 3 pareti e autorizza contestualmente la demolizione e ricostruzione della restante parte dell’edificio;;_
L’istante dichiara che l’asseverazione di miglioramento di 2 classi del rischio sismico sarà effettuata nel mese di marzo 2020 e che, alla data di presentazione dell’istanza di interpello, l’inizio attività non è stato ancora effettuato.
Tanto premesso, con riferimento alla fattispecie prospettata, la società chiede:
1. come debba essere interpretato l’articolo 3, comma 3, del D.M. n. 58 del 2017, come modificato dal D.M. 24/2020 ed, in particolare, qual è la data ultima entro cui si può presentare l’asseverazione del rischio sismico allo sportello unico del comune;

2. se agli acquirenti delle unità risultanti dalla ricostruzione possano beneficiare delle agevolazione previste dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013, pur non essendo la società di costruzione l’unica proprietaria dell’immobile;
3. la corretta interpretazione dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 con riferimento ai lavori che verranno effettuati dal ‘j”uturo condominio congiuntamente a tutti gli altri proprietari indivisi” (con la menzionata documentazione integrativa).

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

L’istante ritiene, sulla base del tenore letterale dell’articolo 3, comma 3 del decreto ministeriale n. 58 del 2017 così come modificato dal D.M. 24 del 2020, che ”l’asseverazione del rischio sismico” debba essere presentata «in data antecedente rispetto alla data di inizio dei lavori comunicata allo sportello unico del comune;; (quesito n. 1).
Inoltre, la società sostiene che gli acquirenti delle unità risultanti dalla ricostruzione possono beneficiare – entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna delle 5 unità immobiliari – dell’agevolazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies, in quanto sussistono le due condizioni richieste dalla norma per beneficiare dell’agevolazione in parola. Più nello specifico, l’istante ritiene che con l’operazione di compravendita sono rispettati sia il requisito soggettivo, ovvero ”la presenza di un’impresa edile che costruisca e rivenda entro i canonici 18 mesi le unità immobiliari” sia il requisito oggettivo ovvero che si ”tratti di demolizione e ricostruzione anche con ampliamento’; a nulla rilevando la circostanza che la proprietà dell’immobile da demolire e ricostruire non sia interamente di proprietà dell’impresa edile (quesito n. 2).

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

In via preliminare, si evidenzia che il presente parere non implica o presuppone un giudizio in merito alla qualificazione e quantificazione delle spese di ristrutturazione che saranno sostenute dall’istante, nonché sul riscontro della sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa ai fini dell’ottenimento dei benefici fiscali, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’Amministrazione Finanziaria.
Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall’art. 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n, 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, nella versione vigente al tempo di presentazione dell’istanza, prevede che “qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone class!ficate a rischio sismico 1, 2 e 3 (..) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ndurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’ed!ficio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobilian: rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (..)’
La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.

In particolare, la detrazione di cui al citato comma l-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Con riferimento al primo quesito posto dall’istante, concernente il termine
ultimo per la presentazione dell’asseverazione, si evidenzia che il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici – Servizio tecnico centrale-con nota 4260 del 5 giugno 2020 ha chiarito che il comma l-septies) dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, come modificato dall’articolo 8 del decreto legge n. 34 del 30 aprile 2019 «tenuto conto della circostanza che l’estensione alle zone 2 e J è intervenuta successivamente al DM n. 5812017, ha inteso concedere la possibilità che i benefìci.fiscaliprevisti dal sisma bonus, nel caso di imprese che, ai.fini della successiva alienazione, avessero realizzato, dopo il 1° gennaio 2017, delle ristrutturazioni o ricostruzioni, mediante demolizione, di immobili – con documentato miglioramento sismico di una o più classi
– siano estesi agli acquirenti delle predette unità immobiliarù.
Sulla base di quanto chiarito dalla nota sopra citata, deve, ritenersi, che, nel caso in esame, l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’articolo 16, comma 1-septies, spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, anche se l’asseverazione di cui all’articolo 3 del D.M. n. 58 del 2017 non è stata presentata
contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo. Tuttavia la richiamata asseverazione deve, ai fini della fruizione dell’agevolazione e in presenza di tutti i requisiti stabiliti dalla norma, essere presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito.

Con riferimento al secondo quesito preliminarmente, si rileva che la qualificazione di un’opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello. Rientra in tale ambito la valutazione sulla circostanza per cui l’intervento prevede «il mantenimento di sole 3 pareti e f ..]contestualmente la demolizione e ricostruzione della restante parte dell’edificio)).
Per quanto concernente la possibilità per gli acquirenti delle unità immobiliari di beneficiare delle agevolazioni previste dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013, si rappresenta quanto segue.
Il richiamato comma 1-septies dell’articolo 16 si riferisce a interventi edilizi di riduzione del rischio simico: ((eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavon: alla successiva alienazione dell’immobtfe)).
Tale formulazione presuppone, quindi, la piena proprietà dell’immobile da parte dell’impresa di costruzione, l’effettuazione dei lavori edili (direttamente o tramite appalto) e, infine, la successiva cessione da parte dell’impresa proprietaria dell’immobile oggetto dell’intervento edilizio.
Nel caso specifico, l’istante, che svolge l’attività di «costruzione di edifici residenziali e non residenziali» ha evidenziato di aver proceduto all’acquisto dell’immobile «in millesimi» in funzione dell’ottenimento della proprietà esclusiva delle unità immobiliari che saranno oggetto di alienazione.
Tanto premesso, si ritiene che, nel caso prospettato nell’istanza di interpello, gli acquirenti delle unità immobiliari potranno beneficiare, al ricorrere di tutti gli altri requisiti previsti dalla norma, dell’agevolazione di cui all’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013.

In relazione al terzo quesito, …

L’ALFA SRL (di seguito, anche, “istante” o “società”), che opera nel settore delle costruzione (codice ATECO …), rappresentando che il comune di … , classificato in “zona sismica 3B” sulla base la normativa regionale di classificazione sismica al 31.1.2020, chiede di sapere se gli interventi sugli immobili siti nel comune possano consentire l’applicazione dell’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013.
Dall’esame della documentazione allegata alla documentazione integrativa, acquisita con protocollo n. … pervenuta il … 2020, emerge che:
/..]Nel rispetto degli indirizzi e criteri stabiliti a livello nazionale, alcune Regioni hanno classificato il territorio nelle quattro zone proposte, altre Regioni hanno classificato diversamente il proprio territorio, ad esempio adottando solo tre zone (zona 1, 2 e 3) e introducendo, in alcuni casi; delle sottozone per meglio adattare le norme alle caratteristiche di sismicità» ( cfr. sito del Dipartimento della Protezione Civile http://www.protezionecivile.gov.it/attivitarischi/rischio-sismico/attivita/classificazione-sismica).
«la classificazione nazionale fatta da INGV comprende un totale di 4 zone sismiche che parte da 1, la più critica, a 4 quella a minor rischio, con cui sono state identificate le aree in cui l’accelerazione di picco su terreno rigido può raggiungere un determinato valore (ag) la cui probabilità di superamento è pari al 10% in 50 anni. Tali zone sono contraddistinte in:
• • •
escludendo quindi totalmente la zona sismica 4» (cfr. allegato 1, delibera della Giunta Regionale del … n. … del … 2009).
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene di poter usufruire dell’agevolazione c.d. “sisma bonus”, in quanto, il decreto legge n. 34 del 2019, che ha esteso alle zone sismiche 2 e 3, le agevolazioni previste dall’articolo 16, comma 1-septtés, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, non “specifica la ‘classificazione specifica’ ma la sola ‘classificazione sismica “:
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si rappresenta che: non sono oggetto della presente risposta i quesiti contenuti nelle istanze di interpello …;
• • •
non sono oggetto della presente risposta gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina agevolativa qui in commento rimanendo in merito impregiudicato ogni potere di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.
Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente modificato dall’articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58 prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (.) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici; allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edcio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori; alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (..)».
Ai fini della detrazione, la citata disposizione, come da ultimo modificata dall’articolo 8 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, prevede che gli edifici oggetto dell’intervento di riduzione del rischio sismico siano ubicati in comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, di cui all’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario n. 72 alla Gazzetta Ufficiale n. 105 del 2003 e che le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare

L’Istante fa presente di essere proprietario di un’abitazione unifamiliare ” funzionalmente indipendente” con accesso esclusivo da via pubblica, sulla quale intende effettuare un intervento di ristrutturazione senza demolizione e con “ampliamento del volume riscaldato” e contestualmente interventi di efficientamento energetico (cappotto esterno, pompa di calore e fotovoltaico) sulla porzione di abitazione esistente che porteranno ad un miglioramento di due classi energetiche dell’immobile.
L’Istante chiede chiarimenti in merito alla possibilità di fruire per gli interventi descritti della detrazione prevista dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (decreto rilancio).
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter accedere ai benefici del Superbonus per la ristrutturazione di un immobile senza demolizione e con ampliamento. Lo stesso ritiene che la detrazione compete unicamente per le spese riferibili alla sola parte esistente e che le spese relative alla parte impiantistica (a servizio anche della porzione in ampliamento) andranno ripartite in modo proporzionale.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento all’applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte di taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”), nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, realizzati su:

– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo “trainati”);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia “trainanti”, sia “trainati”);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia “trainanti”, sia “trainati”).
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Per quanto di interesse, si rileva che la citata circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o principali” gli interventi:
– di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
– di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;
– antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1 septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus).

Gli interventi “trainati”, invece, comprendono:
– tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del
decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “ecobonus”), effettuati congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, relativamente ai quali il Superbonus spetta nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;
– l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, e l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con il Superbonus, effettuata congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti nonché ad interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico;
– l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013, effettuata congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti.
Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”

In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, la predetta circolare n. 24/E del 2020 a cui si rinvia, chiarisce che nell’ambito degli interventi “trainanti” finalizzati all’efficienza energetica, il Superbonus spetta, ai sensi del citato articolo 119, comma 1, lett. a), del decreto Rilancio, per le spese sostenute per interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. Tra le spese ammissibili al Superbonus rientrano, anche quelle per la coibentazione del tetto, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno, che anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25 per cento della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo.
Relativamente alle caratteristiche tecniche che i predetti interventi devono avere ai fini del Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rinvia al decreto del Ministro dello sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, il Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ed il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 8 agosto 2020.
Nell’ambito degli interventi “trainati”, come sopra riferito, il Superbonus spetta anche per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica. Per tali interventi, la norma stabilisce che l’applicazione della maggiore aliquota è subordinata alla:
– condizione che l’installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente, tra l’altro, ad uno degli interventi “trainanti” di efficienza energetica che danno diritto al Superbonus indicati nel comma 1 del citato articolo 119, del decreto Rilancio e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi;

– cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (Gse) Spa con le modalità di cui all’articolo 13, comma 3 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, dell’energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l’autoconsumo, ai sensi dell’articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8.
Con l’Attestato di prestazione energetica (Ape), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, deve essere dimostrato che dagli interventi realizzati derivi il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se non possibile in quanto, come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima (terzultima) classe, il conseguimento della classe energetica più alta.
Gli interventi possono essere realizzati, per quanto di interesse nel presente quesito, su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.
Con riferimento all’istallazione di impianti fotovoltaici si osserva inoltre che il predetto articolo 119, comma 5, prevede che «la detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, spetta, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, nella misura del 110 per cento, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a euro 48.000» e riguarda l’installazione di sistemi solari fotovoltaici su edifici cosi come definiti «ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412». Il citato articolo 16-bis, comma 1 prevede, tra l’altro, alla lettera d) che tra gli edifici, sui quali può essere installato il sistema solare fotovoltaico vi è anche l’ «edificio di nuova costruzione».

Ciò considerato, ai fini del Superbonus gli interventi, ad eccezione dell’impianto
fotovoltaico, devono riguardare comunque edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.
Con la circolare 8 luglio 2020 n. 19/E in merito agli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui al predetto articolo 16-bis del TUIR, è stato ribadito che qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.
I richiamati chiarimenti si rendono applicabili anche agli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e per quelli finalizzati al risparmio energetico rilevanti ai fini dell’accesso al Superbonus.
Pertanto, eccetto l’ipotesi dell’installazione dell’impianto fotovoltaico, che può essere effettuata anche su edificio di nuova costruzione, nell’ipotesi in cui la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Con riferimento al caso di specie, pertanto, si ritiene che, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa agevolativa (tra cui anche il raggiungimento degli obiettivi energetici sull’edificio risultante dall’intervento) e ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento previsto, l’Istante possa fruire, con riferimento agli interventi riconducibili all’efficientamento energetico, delle maggiori agevolazioni previste dal Superbonus per le spese sostenute relative alla parte esistente con esclusione, quindi, delle spese riferite all’ampliamento. Con riferimento, invece, all’installazione dell’impianto fotovoltaico il Superbonus spetta sull’intera spesa sostenuta, nei limiti previsti dalla norma, a nulla rilevando che il predetto impianto sia a servizio anche della parte ampliata.

Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati in base alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

Il Condominio istante intende fruire della detrazione prevista per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (cd. bonus facciate) prevista dalla legge n. 160 del 2019.
A tal fine, fa presente che lo stabile su cui effettuare gli interventi di rinnovamento e consolidamento della facciata esterna, ricade in parte in “zona di completamento B3″ (per circa 1.100 mq., su un totale di 2.800 mq) e in parte in zona ” attività terziarie”.
L’istante chiede se i richiamati interventi possano beneficiare delle agevolazioni previste dall’articolo 1, commi da 219 a 224, della legge n. 160 del 2019 (bonus facciate) nonché della cessione del credito ai sensi dell’articolo 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Per gli interventi descritti, l’istante ritiene possibile l’accesso al bonus facciate, nonché alla cessione del credito d’imposta ai sensi dell’articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020, in quanto il lotto su cui insiste l’immobile ricade in parte in “zona di completamento B3” e per la restante superficie in zona attività terziarie, di cui è stata utilizzata (per la realizzazione del fabbricato) esclusivamente l’aliquota volumetrica ad uso residenziale nella misura massima del 50 per cento del volume ammesso, assimilabile quindi alla zona B.
L’intero edificio, a parere dell’Istante, presenta le caratteristiche funzionali, tipologiche e d’uso di quelli presenti nella adiacente (ed in cui parzialmente ricade) ” zona di completamento B3″, differendosi in toto ed in ogni caso dagli immobili aventi le caratteristiche tipiche di quelli ad uso terziario.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di Bilancio 2020), disciplina una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (bonus facciate).
Le tipologie di interventi che danno diritto al predetto bonus, nonché la misura della detrazione spettante, sono individuate dai commi da 219 a 221 del citato articolo 1 della legge di Bilancio 2020; il comma 222 stabilisce, inoltre, le modalità di fruizione della detrazione mentre, per le modalità applicative, il comma 223, rinvia al regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del decreto del Presidente della Repubblica 23 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).

I chiarimenti in ordine alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti
con la circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E, a cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Sotto il profilo oggettivo la detrazione spetta, tra l’altro, a condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona “A” o “B” ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.
In particolare, l’assimilazione alle predette zone “A” o “B” della zona territoriale nella quale ricade l’edificio oggetto dell’intervento dovrà risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.
Secondo quanto stabilito dall’articolo 2 del predetto decreto ministeriale n. 1444 del 1968, sono classificate «zone territoriali omogenee:
A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2.»
L’articolo 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 (decreto Rilancio), inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, tra le altre, spese per gli interventi di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui al citato articolo 1, commi 219 e 220, della legge di Bilancio 2020 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Tanto premesso, in merito al quesito posto dall’Istante – circa la possibilità di beneficiare della detrazione in esame nel caso di interventi effettuati in parte in zona “attività terziarie”, su un immobile che presenta le caratteristiche funzionali, tipologiche e d’uso di quelle presenti nella adiacente (ed in cui parzialmente ricade) ” zona di completamento B3″- si fa presente che nella citata circolare n. 2/E del 2020 è stato precisato che la detrazione spetta anche qualora gli edifici si trovino in zone assimilabili alla predette zone “A” o “B” in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.
Si è inteso, in tal modo, tener conto del fatto che il citato decreto n. 1444 del 1968 identifica, nell’ambito della competenza esclusiva statale, zone omogenee al fine di stabilire le dotazioni urbanistiche, i limiti di densità edilizia, di altezze e di distanze tra gli edifici da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ed è stato, pertanto, richiamato dal legislatore al solo fine di offrire un parametro di riferimento uniforme su tutto il territorio nazionale.
Tale decreto, tuttavia, pur essendo riferimento necessario per i Comuni, che in sede di redazione degli strumenti urbanistici devono applicare i predetti limiti di densità edilizia, di altezze e di distanze tra gli edifici, anche nei casi in cui intendano o debbano derogarli mediante gli strumenti di pianificazione, non impone alle amministrazioni locali di applicare nei propri territori la suddivisione in zone e la conseguente denominazione ivi prevista.
Per tali motivi, si è, dunque, ritenuto che, ai fini del bonus facciate, gli edifici devono trovarsi in aree che, indipendentemente dalla loro denominazione, siano riconducibili o comunque equipollenti alle zone territoriali “A” o “B” individuate dal citato decreto n. 1444 del 1968.

Nella citata circolare n. 2/E del 2020 è stato, inoltre, precisato che l’assimilazione della zona territoriale nella quale ricade l’edificio oggetto dell’intervento alle predette zone “A” o “B” deve risultare, ai fini del bonus facciate, dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.
Tale assimilazione non può, dunque, che essere attestata da una certificazione rilasciata dall’ente territoriale competente.
Nel caso di specie, pertanto, il Condominio potrà fruire della detrazione, nel rispetto delle ulteriori condizioni previste, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, ottenendo una certificazione urbanistica dalla quale risulti l’equipollenza in questione. Diversamente, l’agevolazione spetterà limitatamente alla porzione delle spese riferibili alla parte dell’edificio insistente sulla “zona di completamento B3”.
Tenuto conto di quanto sopra, per le spese relative agli interventi di recupero o restauro della facciata è possibile optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto o in alternativa optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, (ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari) ai sensi dell’articolo 121 del decreto Rilancio.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’istante fa presente di essere proprietario di un edificio composto dalle seguenti unità immobiliari “funzionalmente indipendenti”:
– 1 unità immobiliare residenziale dotata di accesso autonomo dall’esterno (direttamente dalla strada pubblica);
– 1 unità immobiliare dotata di accesso autonomo dall’esterno, ad uso ufficio (categoria catastale A/10);
– 1 unità immobiliare dotata di accesso autonomo dall’esterno, adibita a cabina elettrica (categoria catastale D/1) di cui l’istante, pur essendone proprietario, non ne ha il possesso in quanto sulla stessa è stata costituita una servitù (diritto reale) a favore di ENEL.
L’istante chiede chiarimenti in merito all’individuazione della tipologia di unità immobiliare rilevante ai fini dell’applicazione degli articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, e della quantificazione dei relativi limiti di spesa applicabili.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene che, trattandosi di un’unica unità immobiliare a destinazione residenziale, di proprietà esclusiva, “funzionalmente indipendente”, che dispone di un accesso autonomo dall’esterno (direttamente dalla pubblica via), destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare all’interno dell’edificio, la stessa rientri nella definizione di edificio unifamiliare potendo fruire della relativa disciplina per i limiti di spesa previsti per tale fattispecie (limitatamente all’unità immobiliare residenziale e alle parti comuni quali copertura e facciate con i limiti previsti per una unità immobiliare).
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al cd bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.

In particolare, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).
La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.
Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici
in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal citato decreto interministeriale 6 agosto 2020, che la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;

– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Con riferimento al caso di specie, l’istante dichiara di essere proprietario di un edificio composto da 3 unità immobiliari, “funzionalmente indipendenti”, di cui:
– una a destinazione residenziale, con accesso autonomo dall’esterno direttamente da strada pubblica;
– una ad uso ufficio (categoria catastale A/10);
– una adibita a cabina elettrica (categoria catastale D/1) di cui l’istante, pur essendo proprietario, “non ne ha il possesso in quanto sulla stessa è costituita una servitù (diritto reale) a favore di ENEL”.
Nel presupposto che l’unità immobiliare a destinazione residenziale, sia «funzionalmente indipendente» e quindi dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva e disponga di un accesso autonomo dall’esterno, nei termini sopra descritti, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello), l’Istante potrà accedere al Superbonus con riferimento all’unità immobiliare ad uso residenziale.
Diversamente, le altre unità immobiliari che compongono l’edificio e di cui lo stesso istante è proprietario non si configurano come unità immobiliari residenziali e pertanto non possono accedere al Superbonus.
Resta inteso che per la verifica dei requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.

Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante fa presente che intende effettuare un intervento su alcuni immobili di proprietà in zona sismica 3S, comportanti un miglioramento sismico minimo di due classi.
Gli immobili oggetto dell’intervento sono: un’unità accatastata alla categoria catastale C/2 (pertinenza di un’abitazione categoria catastale A/3) ed un fabbricato collabente accatastato come F/2.
L’intervento che intende effettuare consiste nella demolizione e ricostruzione dell’unità C/2 e parte dell’unità F/2, al fine di realizzare un unico immobile di categoria A/3 (con volumetria inferiore alla somma delle due unità immobiliari esistenti prima degli interventi).
L’istante chiede se possa beneficiare dell’agevolazione prevista dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (cd. “Superbonus”) per gli interventi antisismici sugli immobili di categoria C/2 ed F/2.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene che le opere di demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore a quella degli immobili di partenza siano da considerarsi opere di conservazione del patrimonio edilizio esistente. Ritiene, quindi, che l’intervento descritto con la creazione di un’unità di tipo residenziale, possa fruire del “Superbonus ” del decreto rilancio, su un importo pari ad euro 96.000,00, con riferimento ad entrambi gli immobili.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento all’ applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte di taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”), nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, realizzati su:

– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Per quanto di interesse, si rileva che la citata circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o principali” gli interventi:
– di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
– di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;

– antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-
septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus).
Gli interventi “trainati”, invece, comprendono:
– le spese sostenute per tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati
nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “ecobonus”), nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;
– l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013.
Riguardo all’ammissione al Superbonus per tali interventi la citata circolare n.24/E del 2020 ha precisato che la maggiore aliquota si applica solo se gli interventi sopra elencati sono eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale elencati nel paragrafo 2.1.
In merito alla possibilità di fruire del Superbonus in caso di interventi realizzati su una unità censita al Catasto Fabbricati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”), si rileva che il comma 1 del citato articolo 119 del decreto Rilancio espressamente dispone l’incremento al 110 per cento della detrazione di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, nei casi ivi elencati. Analoga previsione è contenuta nel comma 4 del medesimo articolo 119 del decreto Rilancio, ai sensi del quale «Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3agosto 2013, n. 90, l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento perle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021».
Relativamente alle detrazioni disciplinate nei richiamati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E è stato ribadito che tali detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Per effetto del richiamo contenuto nel citato articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 agli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, i principi sopra enunciati si applicano anche ai fini del Superbonus.
Per completezza si osserva inoltre che per beneficiare del Superbonus in relazione ad interventi antisismici su un fabbricato diruto l’immobile oggetto degli interventi deve risultare classificato come “unità collabente” e, dunque, iscritto nel Catasto fabbricati alla data di richiesta del titolo abilitativo dal quale deve inoltre, risultare che l’intervento sia di recupero del patrimonio edilizio.
In linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013, sono ammessi al Superbonus, anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione.
Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.
A fini dell’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus.
Ai fini della verifica dei limiti di spesa, occorre considerare il numero delle unita immobiliari censite nel Catasto Fabbricati all’inizio dei lavori. In particolare, nel caso di interventi di cui al comma 4 dell’articolo 119, ai fini del Superbonus, la spesa ammissibile è di euro 96.000 per ciascuna delle unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati all’inizio dei lavori.

In particolare, la predetta circolare n. 24/E precisa che l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
Al riguardo si precisa che a seguito delle modifiche apportate dall’articolo 10, comma 1, lettera b, n. 2 del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (cd. decreto “Semplificazione”) rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia «gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana».
Sul punto, la relazione illustrativa al decreto evidenzia che «gli interventi di ristrutturazione ricostruttiva possono prevedere che l’edificio da riedificare presenti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e ipologiche differenti rispetto a quello originario. Inoltre, allo scopo di coordinare l’attuale definizione della ristrutturazione ricostruttiva con le norme già presenti in altre discipline incidenti sull’attività edilizia, si precisa che il medesimo edificio può presentare quegli incrementi volumetrici necessari, oltre che per l’adeguamento alla normativa antisismica (già previsto dall’art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380/2001), anche per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. È evidente l’obiettivo della norma di evitare che la previsione nei piani di rigenerazione urbana di incentivi volumetrici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione porti, in realtà, a qualificare l’intervento come una nuova costruzione soggetta ad un differente regime giuridico (in termini di titolo edilizio richiesto, onerosità dello stesso, disposizioni generali applicabili, ecc.)».

A seguito della modifica normativa intervenuta, per gli aspetti di interesse rilevanti in questa sede, dunque, gli interventi di demolizione e ricostruzione, nei termini sopra precisati, sono ricompresi nella lettera d) del comma 1 dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001.
Al riguardo, si ricorda che detta qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.
Con riferimento al quesito posto dall’Istante in ordine alla possibilità di fruire del Superbonus anche nel caso in cui l’intervento di demolizione e ricostruzione sia realizzato su immobili accatastati C/2 e parte dell’unità F/2, che solo al termine dei lavori diverrà edificio residenziale di categoria A/3, si fa presente quanto segue.
Laddove l’intervento di demolizione e ricostruzione rientri tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001, e tale circostanza risulti dal titolo amministrativo, e vengano effettuati interventi antisismici rientranti nel Superbonus su immobili esistenti, iscritti nel Catasto Fabbricati (C/2 e F/2), l’Istante potrà fruire delle citate agevolazioni, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e fermo restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello).
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati in base alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante è proprietario di un edificio composto da:
– corpo 1, che ospita una unità abitativa con relativo tetto di pertinenza;
– corpo 2 disposto su due livelli che ospita una unità abitativa al piano terra e
un’altra unità al piano primo.
Le tre unità residenziali sono “funzionalmente indipendenti” e con accessi
tramite portoncini blindati autonomi, tutti prospicienti sull’ambito esterno comune dal quale si accede alla pubblica via tramite un cancello pedonale e due carrai.
Le due unità residenziali del secondo corpo sono date in uso, con regolare contratto, a terzi i quali vorrebbero eseguire interventi di risparmio energetico delle due unità in oggetto, isolando la facciata e la copertura, accedendo singolarmente in qualità di persone fisiche detentrici degli immobili alle detrazioni fiscali del 110%. L’Istante intende effettuare gli stessi interventi anche sulla unità del primo corpo, e chiede, pertanto, se possa fruire della detrazione fiscale del 110% unicamente per quest’ultima unità, in qualità di proprietario
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’interpellante ritiene che le tre unità possano considerarsi unifamiliari in quanto funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo da un ambito esterno, che potrebbe essere denominato cortile.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si precisa che l’articolo 11, comma 1, lettera a), della legge 27 luglio 2000, n. 212 (cd. Statuto dei diritti del contribuente), come modificato dall’articolo 1, comma 1, del decreto legislativo 24 settembre 2015, n. 156, dispone che «il contribuente può interpellare l’Amministrazione finanziaria per ottenere una risposta riguardante fattispecie concrete e personali relativamente a:
a) l’applicazione delle disposizioni tributarie, quando vi sono condizioni di obiettiva incertezza sulla corretta interpretazione di tali disposizioni e la corretta qualificazione di fattispecie alla luce delle disposizioni tributarie applicabili alle medesime, ove ricorrano condizioni di obiettiva incertezza».
Il presente parere viene pertanto formulato solo con specifico riferimento alla posizione dell’istante, sulla base di quanto dallo stesso dichiarato, atteso che i soggetti terzi a cui nell’istanza si fa indirettamente riferimento, non risultano aver appositamente delegato l’istante alla presentazione dell’interpello per loro conto tramite un’apposita procura, generale o speciale (articolo 63 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600).
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al cd bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito
d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).
La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.
Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);

– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Come chiarito nella circolare 24/E, le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessiautonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fariferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Inoltre, ai sensi del comma 10 dell’articolo 119, spetta ai contribuenti persone
fisiche relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Nel caso di specie, l’istante dichiara di essere proprietario di un edificio composto da due “corpi” affiancati di cui uno ospita l’unità immobiliare residenziale, sulla quale l’istante intende effettuare interventi di risparmio energetico, mentre l’altro corpo ospita due unità immobiliari (ad uso abitativo) concesse in uso a terzi. Al riguardo, si ritiene che, nel presupposto che l’unità immobiliare in questione sia “funzionalmente indipendente” e disponga di un “accesso autonomo dall’esterno”, nei termini sopra descritti, possa, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento, accedere al Superbonus.
Per completezza si osserva che, con riferimento al caso di unità immobiliari locate o in comodato, con risposta ad una FAQ inserita nella sezione aree tematiche sul Superbonus presente sul sito dell’agenzia delle entrate è stato chiarito che una persona fisica che detiene l’unità immobiliare in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altro requisito richiesto dalle norme agevolative, a prescindere dal fatto che il proprietario dell’immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuate su altre due unità immobiliari.
Si rileva, infine, che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’istante fa presente che intende effettuare interventi edilizi su un immobile composto attualmente da 3 unità immobiliari disposte su due piani, aventi il medesimo proprietario e con ingresso comune.
L’istante precisa che la ristrutturazione, consistente, tra l’altro, nella fusione di due unità immobiliari, nella costruzione di una seconda scala, separazione degli accessi e frazionamento del giardino, porterebbe alla costituzione di due unità immobiliari accostate completamente indipendenti e con accessi autonomi su giardini di proprietà, da adibire rispettivamente a prima e seconda casa dell’istante, con passaggio, per il profilo dell’efficientamento energetico, dalla classe G alla classe A- A2.
L’istante chiede di potere fruire del Superbonus previsto dagli articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Ad avviso dell’istante, l’agevolazione sarebbe, applicabile ad entrambe le unità abitative, in quanto la situazione post intervento rispetterebbe i requisiti richiesti, atteso che le due unità risulterebbero indipendenti e con accessi separati su cortili di proprietà ed inoltre si tratterebbe di prima casa e seconda casa accostata con tipologia bifamiliare non in condominio.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al cd. bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).

La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.
Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici
in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
La circolare (paragrafo 1.1 “Condomìni”) chiarisce altresì che, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai condomìni e non alle parti comuni di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista. In linea con quanto appena illustrato, in applicazione del dettato normativo contenuto nell’articolo 119 in esame, la circolare citata chiarisce che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.
In altri termini in tale ultima situazione non si costituisce un “condominio” in quanto per consolidata giurisprudenza la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.

Per edificio unifamiliare si intende invece un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomidall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessiautonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fariferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal citato decreto interministeriale 6 agosto 2020, che la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Sempre sotto il profilo oggettivo, con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Ciò implica, in sostanza, che, nelle ipotesi di accorpamento di più unità abitative, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni. Il medesimo criterio va applicato anche ai fini del Superbonus.
Ciò considerato, nel caso in esame, l’istante non può accedere al Superbonus atteso che l’attuale configurazione dell’immobile di proprietà dello stesso non appare riconducibile né al concetto di condominio, né a quello di edificio residenziale unifamiliare o di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti.

Non rileva quindi la circostanza che al termine dei lavori sarà possibile individuare due unità indipendenti e con accessi separati su cortili di proprietà.
Resta fermo che, sarà comunque possibile per l’Istante fruire delle detrazioni ordinariamente previste per gli interventi di riqualificazione energetica o di recupero del patrimonio edilizio per i quali spettano le detrazioni attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, in presenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni e a condizione che vengano l’effettuati tutti gli adempimenti richiesti.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

La Parrocchia Istante dichiara di essere un ente non commerciale e di essere proprietaria di immobili ad uso residenziale di categoria catastale A/2 e, in particolare, di:
1) due alloggi che costituiscono il fabbricato utilizzati come abitazione dai religiosi che prestano servizio nella Parrocchia;
2) un alloggio posto all’ultimo piano del fabbricato adibito a scuola dell’infanzia parrocchiale, utilizzato come abitazione dalle religiose che operano nella scuola stessa, su cui grava la copertura di tutto il fabbricato che necessita di miglioramento sismico ed energetico oltre che opere di manutenzione ordinaria.
In merito a tali unità di natura residenziale (di cui ai punti 1 e 2), l’Istante intende beneficiare della cessione del credito o dello sconto in fattura previsti dall’articolo 121 del decreto legge n. 34 del 2020, “in relazione agli interventi rientranti nei requisiti definiti per il “Superbonus”.
In particolare, con riferimento all’immobile residenziale che ospita la scuola dell’infanzia parrocchiale (punto 2), intende effettuare anche altri interventi rientranti in quelli elencati nel comma 2 dell’articolo 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio ): “recupero del patrimonio edilizio; efficienza energetica; recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti”.
L’istante chiede di conoscere, con riferimento agli interventi sopra richiamati sugli immobili di cui ai punti 1 e 2, se possa beneficiare del citato articolo 121 del decreto Rilancio.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter usufruire delle opzioni previste dall’articolo 121 del decreto rilancio, ossia di un “contributo sotto forma di sconto in fattura sul corrispettivo dovuto” o in alternativa, della “cessione del credito di imposta di pari a ammontare”.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.

Con riferimento all’applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti
con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
Nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte di taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”), nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Per quanto di interesse, si rileva che la citata circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o principali” gli interventi:
– di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
– di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi
autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;
– antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-
septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. “sismabonus”).
Gli interventi “trainati”, invece, comprendono:
– tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del
decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “ecobonus”), effettuati congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, relativamente ai quali il Superbonus spetta nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;
– l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, e l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con il Superbonus, effettuata congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti nonché ad interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico;
– l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013, effettuata congiuntamente agli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti.
Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Con riferimento ai soggetti ammessi al Superbonus, si rappresenta che nel comma 9, lettera d-bis) dell’articolo 119 del decreto Rilancio viene stabilito che l’agevolazione si applica, tra l’altro, agli interventi effettuati dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS) di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato (OdV) iscritte nei registri di cui alla legge 11 agosto 1991, n. 266, dalle associazioni di promozione sociale (APS) iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383.
Per detti soggetti, non essendo prevista alcuna limitazione espressa, il beneficio spetta per tutti gli interventi agevolabili, indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile oggetto degli interventi medesimi, ferma restando la necessità che gli interventi ammessi al Superbonus siano effettuati sull’intero edificio o sulle singole unità immobiliari.
Con riferimento al caso di specie, come illustrato, la norma non indica espressamente tra i soggetti beneficiari del Superbonus gli enti religiosi, i quali, pertanto, potranno fruire del Superbonus se rientrano anche tra i soggetti di cui alla lettera d-bis) del citato comma 9. Diversamente, tali enti potranno beneficiare del Superbonus solo per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora partecipino alla ripartizione delle spese in qualità di condomino.

Pertanto, l’Istante non potrà avvalersi delle maggiori detrazioni previste dall’articolo 119 del decreto Rilancio, relativamente agli immobili posseduti.
Con riferimento alla possibilità di avvalersi delle opzioni disciplinate dal citato articolo 121 del decreto Rilancio per le spese sostenute per interventi diversi dal Superbonus, come chiarito anche dalla circolare n.24\E del 2020, si fa presente che, l’opzione può essere esercitata relativamente alle detrazioni spettanti per le spese per gli interventi di:
– recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del TUIR. Si tratta, in particolare, degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari nonché dei precedenti interventi e di quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni degli edifici;
– efficienza energetica indicati nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 quali, ad esempio, gli interventi di sostituzione degli impianti di riscaldamento o delle finestre comprensive di infissi, gli interventi sulle strutture o sull’involucro degli edifici, e quelli finalizzati congiuntamente anche alla riduzione del rischio sismico ( ecobonus), compresi quelli che danno diritto al Superbonus;
– adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013 (sismabonus), compresi quelli che danno diritto al Superbonus. L’opzione può essere esercitata anche con riferimento alla detrazione spettante per l’acquisto delle “case antisismiche” (comma 1-septies);
– recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, per i quali spetta il cd. bonus facciate introdotto dalla legge di Bilancio 2020 (cfr. articolo 1, comma 219 e 220, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).

Tuttavia, con riferimento agli interventi di cui all’art 16-bis del TUIR, comma 1 lett. a) e b) si osserva che la corrispondente detrazione spetta ai contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato, che in base a un titolo valido possiedono o detengono immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze, situati nel territorio dello Stato. Pertanto, le richiamate disposizioni non si applicano agli enti non commerciali.
Tali ultimi soggetti possono, invece, accedere alle detrazioni previste per gli interventi di efficienza energetica di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 (ecobonus), antisismici di cui all’articolo 16 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013 (sismabonus), di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti di cui articolo 1, comma 219 e 220, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, i cui chiarimenti sono stati forniti con la circolare 8 luglio 2020, n. 19/E, la circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E, la risoluzione 25 giugno 2020, n. 34/E e circolare n. 31 maggio 2007, n. 36/E a cui si rinvia.
Ciò considerato, con riferimento al caso di specie, nel presupposto che la Parrocchia sia in possesso di tutti i requisiti e siano rispettate tutte condizioni previste per accedere alle agevolazioni sopra richiamate (ad esclusione di quelle riferite agli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del Tuir che riguardano, come precisato, i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche), l’istante potrà beneficiare delle opzioni previste dal comma 2, del medesimo articolo 121 del decreto Rilancio.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante rappresenta di essere proprietario di un immobile residenziale sul quale, nel 2019, ha iniziato lavori di ristrutturazione con ampliamento dell’edificio esistente, di efficientamento energetico e creazione di nuova autorimessa. Per le spese relative a tali interventi ha fruito della detrazione prevista dall’art. 16 bis del d.P.R. n. 917 del 1986 senza tener conto dei costi relativi alla “nuova costruzione” non ammessa in detrazione, come chiarito in diverse circolari dell’Agenzia delle entrate.
I lavori sull’immobile di cui sopra continueranno anche nel 2020.
L’Istante, a seguito dell’entrata in vigore del decreto legge n. 76 del 2020 che ha modificato la definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia, chiede se:
1) possa detrarre integralmente i costi sostenuti senza cioè escludere la parte relativa alla “nuova costruzione”;
2) in merito ai lavori di riqualificazione energetica del fabbricato di cui all’allegato I Tabella 1 del Decreto Efficienza Energetica del 2020 che fissa in euro 1.000/mq la spesa massima per la zona climatica F, gli interventi che ricadono in questa fattispecie possano rientrare nel cd. Superbonus quale intervento trainante o perlomeno quale intervento trainato a seguito della coibentazione di oltre il 25 per cento della superficie disperdente dell’edificio originale e della sostituzione del generatore di calore con tipologia ammessa dal Superbonus; 3) l’intervento con ampliamento possa rientrare tra quelli che fruiscono del sismabonus poiché l’immobile si trova in zona sismica 3.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che a seguito delle modifiche alla definizione di “ristrutturazione edilizia” prevista dal d.P.R. n. 380 del 2001 sia possibile considerare ai fini delle detrazioni per ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 16 bis del d.P.R. n. 917 del 1986, il totale delle spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile, senza decurtare la parte relativa alla “nuova costruzione”.
Ritiene che tale possibilità possa valere anche per le spese relative ai lavori che beneficiano della detrazione per efficientamento energetico e per il sismabonus, e per gli interventi che possono godere del Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020. Considera, infatti, che gli interventi di coibentazione di oltre il 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio e la sostituzione del generatore di calore rientrino tra gli interventi trainanti così come previsti dal citato articolo 119 rispettivamente alla lettera a) e c).
Infine, ritiene che, alla luce della nuova definizione di ristrutturazione, anche le spese relative ai lavori di ampliamento possano godere del sismabonus e, in tale ambito, ritiene di poter ottemperare in maniera tardiva alla presentazione del previsto “allegato A” di asseverazione delle classi di rischio sismico.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 16-bis, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 dicembre 1986, n. 917 prevede la possibilità di detrarre dall’IRPEF un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative in materia edilizia).
Per effetto delle modifiche apportate, da ultimo, dall’articolo 1, comma 175, lettera b), n. 1), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, all’articolo 16, comma 1, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, l’agevolazione spetta nella maggiore misura del 50 per cento e con il limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare per le spese sostenute tra il 26 giugno 2012 ed il 31 dicembre 2020.
Con la circolare 8 luglio 2020 n. 19/E in merito agli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui al predetto articolo 16-bis del TUIR, è stato ribadito che tale detrazione spetta per interventi eseguiti su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento. Gli interventi devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione. Unica eccezione è rappresentata dalla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.
Fermo restando che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche, ai fini della detrazione in commento dal titolo amministrativo rilasciato che autorizza i lavori deve risultare che non si tratta di un intervento di nuova costruzione.

La medesima circolare n. 19/E ha precisato che qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi. In caso di ristrutturazione con ampliamento di un box pertinenziale la detrazione spetta anche per le spese relative all’ampliamento a condizione che lo stesso sia funzionale alla creazione di un nuovo posto auto.
Ciò posto, con riferimento al quesito 1) atteso che come dichiarato dall’Istante gli interventi posti in essere sono di ristrutturazione con ampliamento dell’edificio esistente e nel presupposto che gli stessi siano inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380 del 2001 (TU dell’Edilizia), si ritiene che, come sopra precisato, l’Istante abbia diritto alle detrazioni previste dall’articolo 16-bis del TUIR (attualmente disciplinate dall’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013) solo per le spese riferibili alla parte esistente.
La precisazione fornita da ultimo con la citata circolare n. 19/E del 2020, in merito agli interventi di ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, si ritiene ancora valida anche a seguito delle modifiche apportate dall’articolo 10, comma 1, lettera b), n. 2 del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (cd. decreto “Semplificazione”) al citato articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380 del 2001 (TU dell’Edilizia). Ciò in quanto le richiamate modifiche, riguardano il diverso caso in cui siano realizzati interventi edilizi di “demolizione e successiva ricostruzione” di edifici esistenti.
In tale ultimo caso, a seguito della modifica normativa intervenuta gli interventi di demolizione e ricostruzione, nei termini richiesti dalla norma, sono ricompresi nella lettera d) del comma 1 dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, anche se non viene rispettata la sagoma e il sedime originari dell’edificio demolito, e anche se l’intervento prevede un incremento volumetrico consentito dalle disposizioni normative urbanistiche o dagli strumenti urbanistici comunali.

Con riferimento al quesito sub 2) si fa presente che l’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Sotto il profilo oggettivo, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari “non aperte al pubblico”.
Nel caso di specie non è stato precisato se l’immobile sul quale si intendono effettuare gli interventi rientri tra quelli sopra elencati.
Pertanto, qualora l’immobile oggetto dell’istanza possieda le caratteristiche sopra evidenziate – nel rispetto dei requisiti tecnici previsti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 202032 e di ogni altra condizione richiesta dalla norma che non sono oggetto della presente istanza di interpello – l’Istante potrà fruire del Superbonus relativamente alla coibentazione della superficie disperdente dell’edificio e della sostituzione del generatore di calore che intende effettuare.
Infine, con riferimento al quesito 3) relativo alla possibilità che l’intervento di ristrutturazione con ampliamento possa fruire del Superbonus si ritiene che nella fattispecie in esame, in cui i lavori di ristrutturazione sono iniziati nel 2019 e, come affermato nell’istanza non è stata presentata la prevista asseverazione delle classi di rischio, l’Istante non possa fruire dell’agevolazione.
Il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 9 gennaio 2020 n. 24, al comma 3 dell’articolo 3, precisa, infatti, che «…il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla Segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica, n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori».

Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante rappresenta di essere proprietario di un immobile residenziale sul quale, nel 2019, ha iniziato lavori di ristrutturazione con ampliamento dell’edificio esistente, di efficientamento energetico e creazione di nuova autorimessa. Per le spese relative a tali interventi ha fruito della detrazione prevista dall’art. 16 bis del d.P.R. n. 917 del 1986 senza tener conto dei costi relativi alla “nuova costruzione” non ammessa in detrazione, come chiarito in diverse circolari dell’Agenzia delle entrate.
I lavori sull’immobile di cui sopra continueranno anche nel 2020.
L’Istante, a seguito dell’entrata in vigore del decreto legge n. 76 del 2020 che ha modificato la definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia, chiede se:
1) possa detrarre integralmente i costi sostenuti senza cioè escludere la parte relativa alla “nuova costruzione”;
2) in merito ai lavori di riqualificazione energetica del fabbricato di cui all’allegato I Tabella 1 del Decreto Efficienza Energetica del 2020 che fissa in euro 1.000/mq la spesa massima per la zona climatica F, gli interventi che ricadono in questa fattispecie possano rientrare nel cd. Superbonus quale intervento trainante o perlomeno quale intervento trainato a seguito della coibentazione di oltre il 25 per cento della superficie disperdente dell’edificio originale e della sostituzione del generatore di calore con tipologia ammessa dal Superbonus; 3) l’intervento con ampliamento possa rientrare tra quelli che fruiscono del sismabonus poiché l’immobile si trova in zona sismica 3.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che a seguito delle modifiche alla definizione di “ristrutturazione edilizia” prevista dal d.P.R. n. 380 del 2001 sia possibile considerare ai fini delle detrazioni per ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 16 bis del d.P.R. n. 917 del 1986, il totale delle spese sostenute per la ristrutturazione dell’immobile, senza decurtare la parte relativa alla “nuova costruzione”.
Ritiene che tale possibilità possa valere anche per le spese relative ai lavori che beneficiano della detrazione per efficientamento energetico e per il sismabonus, e per gli interventi che possono godere del Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020. Considera, infatti, che gli interventi di coibentazione di oltre il 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio e la sostituzione del generatore di calore rientrino tra gli interventi trainanti così come previsti dal citato articolo 119 rispettivamente alla lettera a) e c).
Infine, ritiene che, alla luce della nuova definizione di ristrutturazione, anche le spese relative ai lavori di ampliamento possano godere del sismabonus e, in tale ambito, ritiene di poter ottemperare in maniera tardiva alla presentazione del previsto “allegato A” di asseverazione delle classi di rischio sismico.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 16-bis, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 dicembre 1986, n. 917 prevede la possibilità di detrarre dall’IRPEF un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative in materia edilizia).
Per effetto delle modifiche apportate, da ultimo, dall’articolo 1, comma 175, lettera b), n. 1), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, all’articolo 16, comma 1, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, l’agevolazione spetta nella maggiore misura del 50 per cento e con il limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare per le spese sostenute tra il 26 giugno 2012 ed il 31 dicembre 2020.
Con la circolare 8 luglio 2020 n. 19/E in merito agli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui al predetto articolo 16-bis del TUIR, è stato ribadito che tale detrazione spetta per interventi eseguiti su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento. Gli interventi devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione. Unica eccezione è rappresentata dalla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.
Fermo restando che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche, ai fini della detrazione in commento dal titolo amministrativo rilasciato che autorizza i lavori deve risultare che non si tratta di un intervento di nuova costruzione.

La medesima circolare n. 19/E ha precisato che qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi. In caso di ristrutturazione con ampliamento di un box pertinenziale la detrazione spetta anche per le spese relative all’ampliamento a condizione che lo stesso sia funzionale alla creazione di un nuovo posto auto.
Ciò posto, con riferimento al quesito 1) atteso che come dichiarato dall’Istante gli interventi posti in essere sono di ristrutturazione con ampliamento dell’edificio esistente e nel presupposto che gli stessi siano inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380 del 2001 (TU dell’Edilizia), si ritiene che, come sopra precisato, l’Istante abbia diritto alle detrazioni previste dall’articolo 16-bis del TUIR (attualmente disciplinate dall’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013) solo per le spese riferibili alla parte esistente.
La precisazione fornita da ultimo con la citata circolare n. 19/E del 2020, in merito agli interventi di ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, si ritiene ancora valida anche a seguito delle modifiche apportate dall’articolo 10, comma 1, lettera b), n. 2 del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (cd. decreto “Semplificazione”) al citato articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380 del 2001 (TU dell’Edilizia). Ciò in quanto le richiamate modifiche, riguardano il diverso caso in cui siano realizzati interventi edilizi di “demolizione e successiva ricostruzione” di edifici esistenti.
In tale ultimo caso, a seguito della modifica normativa intervenuta gli interventi di demolizione e ricostruzione, nei termini richiesti dalla norma, sono ricompresi nella lettera d) del comma 1 dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, anche se non viene rispettata la sagoma e il sedime originari dell’edificio demolito, e anche se l’intervento prevede un incremento volumetrico consentito dalle disposizioni normative urbanistiche o dagli strumenti urbanistici comunali.

Con riferimento al quesito sub 2) si fa presente che l’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Sotto il profilo oggettivo, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari “non aperte al pubblico”.
Nel caso di specie non è stato precisato se l’immobile sul quale si intendono effettuare gli interventi rientri tra quelli sopra elencati.
Pertanto, qualora l’immobile oggetto dell’istanza possieda le caratteristiche sopra evidenziate – nel rispetto dei requisiti tecnici previsti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 202032 e di ogni altra condizione richiesta dalla norma che non sono oggetto della presente istanza di interpello – l’Istante potrà fruire del Superbonus relativamente alla coibentazione della superficie disperdente dell’edificio e della sostituzione del generatore di calore che intende effettuare.
Infine, con riferimento al quesito 3) relativo alla possibilità che l’intervento di ristrutturazione con ampliamento possa fruire del Superbonus si ritiene che nella fattispecie in esame, in cui i lavori di ristrutturazione sono iniziati nel 2019 e, come affermato nell’istanza non è stata presentata la prevista asseverazione delle classi di rischio, l’Istante non possa fruire dell’agevolazione.
Il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 9 gennaio 2020 n. 24, al comma 3 dell’articolo 3, precisa, infatti, che «…il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla Segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica, n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori».

Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante rappresenta che intende demolire e ricostruire la propria abitazione, attualmente di classe energetica G e, per rispettare le distanze dai confini e per sfruttare al meglio la bioclimatica (classe energetica A4), l’unità immobiliare sarà spostata di sedime e presenterà una volumetria maggiore, per adeguamento antisismico e per esigenze personali della propria famiglia.
L’Istante chiede se, con l’entrata in vigore del decreto legge n. 76 del 2020 che ha modificato la definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia, possa fruire ” dell’ecobonus del 110 per cento, del sismabonus e delle detrazioni fiscali del bonus casa per ristrutturazione edilizia”.
Precisa, al riguardo che “il piano casa del [suo] comune prevede fino al raddoppio della cubatura edificabile per case costruite in classe energetica A4”.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene di avere diritto a fruire delle richiamate agevolazioni.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.
Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che l’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”.
Al riguardo si precisa che a seguito delle modifiche apportate dall’articolo 10, comma 1, lettera b, n. 2 del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (cd. decreto “Semplificazione”) rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia «gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana (…)».

Sul punto, la relazione illustrativa al decreto evidenzia che «gli interventi di ristrutturazione ricostruttiva possono prevedere che l’edificio da riedificare presenti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche differenti rispetto a quello originario. Inoltre, allo scopo di coordinare l’attuale definizione della ristrutturazione ricostruttiva con le norme già presenti in altre discipline incidenti sull’attività edilizia, si precisa che il medesimo edificio può presentare quegli incrementi volumetrici necessari, oltre che per l’adeguamento alla normativa antisismica (già previsto dall’art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380/2001), anche per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. È evidente l’obiettivo della norma di evitare che la previsione nei piani di rigenerazione urbana di incentivi volumetrici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione porti, in realtà, a qualificare l’intervento come una nuova costruzione soggetta ad un differente regime giuridico (in termini di titolo edilizio richiesto, onerosità dello stesso, disposizioni generali applicabili, ecc.)».
A seguito della modifica normativa intervenuta, per gli aspetti di interesse rilevanti in questa sede, dunque, gli interventi di demolizione e ricostruzione, nei termini sopra precisati, sono ricompresi nella lettera d) del comma 1 dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, anche se non viene rispettata la sagoma e il sedime originari dell’edificio demolito, e anche se l’intervento prevede un incremento volumetrico consentito dalle disposizioni normative urbanistiche o dagli strumenti urbanistici comunali.

Al riguardo, si ricorda che detta qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.
Nel caso di specie, il titolo abilitativo non è stato ancora richiesto e, pertanto, non risulta dimostrato se l’intervento di demolizione e ricostruzione che l’Istante intende effettuare rientri tra le opere di ristrutturazione edilizia definite dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380 del 2001 (come modificato dal decreto legge n. 76 del 2020).
Ne consegue che laddove l’intervento di demolizione e ricostruzione in oggetto rientri tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001, come risultante dal titolo amministrativo, e vengano effettuati interventi rientranti nel Superbonus o di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del TUIR, l’Istante potrà fruire delle citate agevolazioni, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e fermo restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello).Per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.

L’Istante è proprietario di due unità immobiliari, e relative pertinenze, facenti parte di un unico edificio, distintamente accatastate (categoria catastale A/3):
– la prima unità immobiliare è adibita ad abitazione principale e si sviluppa su due piani (piano terra e piano strada), e a piano terra, pertinenziali alla stessa, vi sono, una autorimessa (C/6) e una cantina (C/2);
– la seconda unità immobiliare, ad uso civile abitazione, si sviluppa su un solo piano (primo piano).
L’Istante precisa che le due unità abitative, sebbene poste una sopra l’altra nel contesto del medesimo edificio, sono “funzionalmente indipendenti”, poiché dotate di un proprio impianto per l’acqua, per l’energia elettrica e di impianto di riscaldamento esclusivo, e dispongono di un accesso dalla strada indipendente: uno a servizio della abitazione principale (con accesso dal piano terra) e l’altro a servizio dell’abitazione a disposizione (con accesso dal piano strada). Entrambe le unità abitative hanno un proprio numero civico. Non vi sono parti comuni alle predette unità abitative, fatta eccezione della copertura sovrastante l’edificio (tetto).

L’Istante intende eseguire, per ciascuna delle suddette unità abitative, interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico, beneficiando delle detrazioni fiscali previste (c.d. Superbonus 110%). In particolare intende eseguire, per ciascuna delle suddette unità abitative possedute:
– il rifacimento della copertura dell’edificio (tetto), nel rispetto della normativa antisismica;
– posa del cappotto termico;
– sostituzione degli infìssi e delle chiusure oscuranti;
– sostituzione dell’impianto termico di pertinenza esclusiva di ciascuna unità
abitativa;
– installazione di un impianto fotovoltaico e relativo sistema di accumulo;
– installazione di una infrastruttura per la ricarica di veicoli elettrici. L’Istante chiede se le detrazioni previste dall’articolo 119 del decreto legge 19
maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), siano applicabili alle predette due unità immobiliari poiché funzionalmente indipendenti e dotate ciascuna di accesso autonomo, ancorché appartenenti ad unico proprietario dell’edificio. Lo stesso chiede chiarimenti in ordine ai limiti di spesa applicabili.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter fruire delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 119 sopra citato per ciascuna unità abitativa posseduta nel rispetto dei limiti di spesa previsti dalla richiamata disposizione per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).

La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al cd bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).
La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.

Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in condominio (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici
in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal citato decreto interministeriale 6 agosto 2020, che la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Nel caso di specie, l’istante dichiara di essere proprietario di un edificio composto dalle seguenti unità immobiliari, “funzionalmente indipendenti”, poiché dotate di un proprio impianto per l’acqua, per l’energia elettrica e di impianto di riscaldamento esclusivo, di cui:
– una unità immobiliare, adibita ad abitazione principale, che si sviluppa su due piani (piano terra e piano strada) e relative pertinenze quali un’autorimessa (C/6) e una cantina (C/2);
– una unità immobiliare, ad uso residenziale, che si sviluppa su un solo piano (primo piano).
Tali unità secondo quanto affermato dall’istante “sebbene poste una sopra l’altra nel contesto del medesimo edificio,(…), dispongono di un accesso dalla strada indipendente: uno a servizio della abitazione principale (con accesso dal piano terra) e l’altro a servizio dell’abitazione a disposizione (con accesso dal piano strada). Entrambe le unità abitative hanno un proprio numero civico (…). Non vi sono parti comuni alle predette unità abitative, fatta eccezione della copertura sovrastante l’edificio (tetto)”.
Nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa, ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello) e nel presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi siano funzionalmente indipendente nei termini sopra descritti, si ritiene che l’istante possa accedere al Superbonus con riferimento alle descritte unità immobiliari ad uso residenziale.
Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al Superbonus nel rimandare ai chiarimenti resi con la citata circolare n. 24/E del 2020 e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60, si ribadisce che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito ciascuna unità abitativa funzionalmente indipendente posseduta e alle sue pertinenze (anche se accatastate separatamente) nella misura di:
– euro 50.000 per gli interventi di riqualificazione energetica di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro della unità abitativa;

– euro 30.000 per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione;
– euro 96.000 per gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali dell’edificio, ivi compresi quelli da eseguirsi sul “tetto”;
– euro 54.545,45 per l’acquisto e la posa in opera di infissi e schermature solari
– euro 48.000 per l’istallazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
-euro 3.000 per l’istallazione infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
Resta inteso che per la verifica dei requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.

Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’istante, dovendo eseguire degli interventi riconducibili al Superbonus sulla propria villetta a schiera che risulta inserita nel contesto di un residence ed a cui si accede da un passo carraio privato comune a più abitazioni, chiede di sapere se può fruire della detrazione del 110 per cento ovvero, in alternativa, optare per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dai soggetti che hanno eseguito gli interventi o per la cessione del credito d’imposta.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene che, sebbene sia inserita nel contesto di un residence, la villetta a schiera vada considerata come edificio unifamiliare essendo, in ogni caso, di proprietà esclusiva, catastalmente distinta dalle altre e funzionalmente indipendente in quanto destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare e ciò a prescindere dalla circostanza che l’accesso avvenga tramite un passo carraio privato, di accesso comune utilizzato anche dai proprietari delle altre villette.
Al riguardo, l’istante è dell’avviso che qualora le parti comuni a più unità immobiliari (che, di solito, contraddistinguono le abitazioni che fanno parte di un residence) non compromettono l’indipendenza funzionale delle singole villette (ciascuna delle quali risulta dotata di un proprio tetto, giardino, portone d’ingresso, numero civico e parcheggio), la villetta a schiera possa essere ricompresa tra gli edifici unifamiliari e non condominiali, consentendo al proprietario che vi esegue gli interventi di accedere al Superbonus.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al cd bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del cd. Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).

La maggiore aliquota del 110 per cento delle spese si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.
Gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:
– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici
in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della«indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal citato decreto interministeriale 6 agosto 2020, che la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;

– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.
Nel caso di specie riferibile ad una villetta a schiera che risulta inserita nel contesto di un residence ed a cui si accede da un passo carraio privato comune a più abitazioni, nel presupposto che l’unità immobiliare su cui effettuare gli interventi sia funzionalmente indipendente nei termini sopra descritti, disponendo la stessa di un accesso autonomo dall’esterno comune ad altri immobili, si ritiene che l’istante possa, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento, accedere al Superbonus.
Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante dichiara di essere una cittadina italiana, iscritta all’AIRE da 16 anni e fiscalmente residente in Svizzera e di essere proprietaria unica di un immobile unifamiliare registrato al catasto, per il quale paga regolarmente le tasse in Italia, che intende ristrutturare per renderla comoda ed efficiente, mediante l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ed efficientamento energetico. Ciò posto, l’Istante chiede se nel caso prospettato possa accedere al Superbonus previsto dal decreto Rilancio e se possa optare per la cessione del credito d’imposta ad un istituto finanziario.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter accedere al Superbonus in quanto, pur essendo fiscalmente residente all’estero, avendo una casa in Italia e pagando in Italia le tasse per l’immobile, di fatto è una contribuente italiana non residente.Non avendo il reddito principale imponibile in Italia la Contribuente ritiene, inoltre, di poter beneficiare dell’agevolazione, optando per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ad un istituto finanziario, con l’accensione di una linea di finanziamento che le permetterebbe di trasferire il credito d’imposta.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia come l’accertamento dei presupposti per stabilire l’effettiva residenza fiscale costituisce una questione di fatto che non può formare oggetto di istanza di interpello, ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000.
La presente risposta è pertanto formulata nel presupposto dichiarato dall’Istante di non essere fiscalmente residente in Italia.
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con specifico riferimento alla possibilità di accedere al beneficio in argomento da parte di soggetti fiscalmente non residenti, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che, atteso che tra i destinatari del Superbonus sono individuati «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», la detrazione in argomento “riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.
Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che in linea generale trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area).
Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, delle modalità alternative di utilizzo ivi previste.

Sulla base dei chiarimenti forniti dalla ripetuta circolare n. 24/E del 2020 restano
esclusi dall’accesso al Superbonus i soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Nel caso di specie, l’Istante se proprietaria di una casa in Italia, è titolare del relativo reddito fondiario e, pertanto, alla stessa non è precluso l’accesso al Superbonus , ferma restando la presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste. In particolare, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110 per cento, l’Istante potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio.
Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante persona fisica residente all’estero, dichiara di essere proprietario in Italia esclusivamente di una abitazione sulla quale intende effettuare alcuni lavori ammessi alla agevolazione prevista dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (cd. Superbonus).Ciò posto, chiede se, in qualità di non residente, possa optare la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ai sensi dell’articolo 121 del medesimo decreto legge sebbene sia titolare solo del reddito relativo all’immobile su cui si effettueranno gli interventi agevolabili.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter accedere al Superbonus e di poter cedere il credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante anche se produce solo il reddito relativo all’abitazione oggetto degli interventi agevolabili.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia come l’accertamento dei presupposti per stabilire l’effettiva residenza fiscale costituisce una questione di fatto che non può formare oggetto di istanza di interpello, ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000.
La presente risposta è pertanto formulata nel presupposto dichiarato dall’Istante di non essere fiscalmente residente in Italia.
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con specifico riferimento alla possibilità di accedere al beneficio in argomento da parte di soggetti fiscalmente non residenti, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che, atteso che tra i destinatari del Superbonus sono individuati «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», la detrazione in argomento “riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.
Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che in linea generale trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area).
Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, delle modalità alternative di utilizzo ivi previste.
Sulla base dei chiarimenti forniti dalla ripetuta circolare n. 24/E del 2020 restano esclusi dall’accesso al Superbonus i soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Nel caso di specie, l’Istante, pur non producendo in Italia redditi da lavoro, quale proprietario di una casa in Italia, è titolare del relativo reddito fondiario e, pertanto, allo stesso non è precluso l’accesso al Superbonus, ferma restando la presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste. In particolare, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110 per cento, l’Istante potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio.
Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante rappresenta di voler sostituire una “caldaia a gasolio adibita al riscaldamento dell’abitazione e alla produzione di acqua calda sanitaria” con l’istallazione di due impianti diversi:
· uno “scaldabagno a pompa di calore per la produzione di acqua calda sanitaria”;
· una “termostufa a pellet” per il riscaldamento dell’abitazione.
Ciò posto, in relazione all’intervento prospettato, l’Istante chiede se possa accedere alle misure fiscali previste per gli interventi sugli edifici unifamiliari dall’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, come modificato dalla legge di conversione 17 luglio 2020, n. 77.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che in relazione all’intervento prospettato possa accedere all’agevolazione prevista dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 in quanto la sostituzione di una caldaia adibita sia a riscaldamento che ad acqua calda sanitaria con uno scaldabagno a pompa di calore per la produzione di acqua calda sanitaria è da considerare intervento “trainante”, sempreché tale produzione avvenga con una caldaia a condensazione o con una a pompa di calore, mentre, per la funzione di riscaldamento, la sostituzione della caldaia con una termostufa a pellet è da considerare quale intervento “trainato”.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e da ultima con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E cui si rinvia per ulteriori approfondimenti, in particolare, con riferimento ai requisiti di accesso all’agevolazione non oggetto della presente istanza di interpello.

Come precisato nella predetta circolare n. 24/E del 2020, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”):
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Si ricorda che per «edificio unifamiliare» si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Per «accesso autonomo dall’esterno», si intende, ai sensi dell’articolo 119, comma 1-bis del decreto Rilancio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Con riferimento alle tipologia di interventi “trainanti” ammessi, l’articolo 119, comma 1, lettera c) del decreto Rilancio ricomprende «la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici (…) e relativi sistemi di accumulo».
Con riguardo alla individuazione degli interventi “trainati”, come chiarito dalla citata circolare n. 24/E del 2020, al paragrafo 2.2, il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “ecobonus”), nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento e la detrazione del 110 per cento si applica “solo” se gli interventi sopra elencati sono eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale elencati nel paragrafo 2.1 della medesima circolare e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.
Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che gli interventi “trainati ” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, la citata circolare n. 24/E del 2020, in base all’articolo 2, comma 5 del citato decreto interministeriali 6 agosto 2020 (cd. Requisiti minimi), ha chiarito che tale condizione si considera soddisfatta se «le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti».

Sulla base di quanto illustrato, si ritiene che nel caso di sostituzione di una ” caldaia a gasolio adibita al riscaldamento dell’abitazione” e “alla produzione di acqua calda sanitaria” con uno “scaldabagno a pompa di calore per la produzione di acqua calda sanitaria” e una “termostufa a pellet” per il riscaldamento dell’abitazione, nel rispetto dei requisiti previsti e degli adempimenti richiesti, sia possibile beneficiare del Superbonus in quanto:
– lo “scaldabagno a pompa di calore per la produzione di acqua calda sanitaria ” rientra tra gli interventi trainanti di cui alla citata lettera c), comma 1, dell’articolo 119;
– la “termostufa a pellet”, quale generatore di calore alimentata a biomassa combustibile, ai sensi del comma 2-bis dell’articolo 14 del decreto n. 63 del 2013, rientra tra gli interventi di efficientamento energetico che godono dell’ecobonus e, pertanto, può essere considerato un intervento “trainato” ai sensi del comma 2 del medesimo articolo 119.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche e tecniche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante dichiara di essere cittadino italiano residente all’estero, proprietario di un appartamento in Italia. L’Istante chiede se, in relazione agli interventi di miglioramento dell’efficienza energetica che intende eseguire sul predetto appartamento, possa accedere al Superbonus previsto dal decreto Rilancio e se possa optare per la cessione di tale beneficio ai fornitori di tali beni tramite sconto in fattura.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter accedere al Superbonus in relazione agli interventi di miglioramento dell’efficienza energetica da effettuare sull’immobile di sua proprietà.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia come l’accertamento dei presupposti per stabilire l’effettiva residenza fiscale costituisce una questione di fatto che non può formare oggetto di istanza di interpello, ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000.
La presente risposta è pertanto formulata nel presupposto dichiarato dall’Istante di non essere fiscalmente residente in Italia.
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.

Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con specifico riferimento alla possibilità di accedere al beneficio in argomento da parte di soggetti fiscalmente non residenti, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che, atteso che tra i destinatari del Superbonus sono individuati «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», la detrazione in argomento “riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.
Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che in linea generale trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area).
Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, delle modalità alternative di utilizzo ivi previste.
Sulla base dei chiarimenti forniti dalla ripetuta circolare n. 24/E del 2020 restano esclusi dall’accesso al Superbonus i soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Nel caso di specie, l’Istante se proprietario di una casa in Italia, è titolare del relativo reddito fondiario e, pertanto, allo stesso non è precluso l’accesso al Superbonus, ferma restando la presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste. In particolare, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110 per cento, l’Istante potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio.

Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante dichiara di essere cittadina italiana residente all’estero e di voler acquistare in Italia assieme a suo marito, cittadino italiano ivi residente, una casa sulla quale intende effettuare lavori di ristrutturazione.Ciò posto, chiede se nel caso prospettato possa accedere alla detrazione prevista dal decreto legge 19 maggio 2020 n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020 n. 77 (decreto Rilancio).
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che, nel caso in cui la casa venisse acquistata in cointestazione con il marito, non producendo la medesima alcun reddito imponibile in Italia, per la parte di sua proprietà, non avrebbe diritto ad alcuna detrazione e, pertanto, potrebbe usufruire dell’agevolazione in questione solo il marito, in relazione alla parte di sua proprietà.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia come l’accertamento dei presupposti per stabilire l’effettiva residenza fiscale costituisce una questione di fatto che non può formare oggetto di istanza di interpello, ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000.
La presente risposta è pertanto formulata nel presupposto dichiarato dall’Istante di non essere fiscalmente residente in Italia.
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con specifico riferimento alla possibilità di accedere al beneficio in argomento da parte di soggetti fiscalmente non residenti, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che, atteso che tra i destinatari del Superbonus sono individuati «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», la detrazione in argomento “riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.
Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che in linea generale trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area).
Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, delle modalità alternative di utilizzo ivi previste.
Sulla base dei chiarimenti forniti dalla citata circolare n. 24/E del 2020 restano esclusi dall’accesso al Superbonus i soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Nel caso di specie, l’Istante se proprietaria di una casa in Italia, è titolare del relativo reddito fondiario e, pertanto, alla stessa non sarà precluso l’accesso al Superbonus, ferma restando la presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste. In particolare, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110 per cento, l’Istante potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio.
Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante dichiara di essere proprietario di due unità immobiliari facenti parte di un condominio tutelato ai sensi della Parte Seconda del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (c.d. “Codice dei beni culturali e del paesaggio”), con provvedimento del 23 giugno 2003.
Il Contribuente rappresenta che il condominio, in quanto sottoposto al vincolo indicato, non può effettuare interventi c.d. “trainanti” e che, fermo restando il miglioramento di almeno due classi energetiche, intende effettuare gli interventi c.d. “trainati” (ad esempio sostituzione degli infissi) sulle due singole unità immobiliari, fruendo della detrazione del 110 per cento sulle spese sostenute in ambito di efficienza energetica.Ciò posto, l’Istante chiede se per i prospettati interventi possa beneficiare degli incentivi fiscali (cd. Superbonus) previsti dagli articoli 119 e 121 del decreto legge n. 34 del 2020 convertito con modificazione dalla legge 17 luglio 2020, n. 77
Risposta n. 595
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter beneficiare della detrazione al 110 per cento (cd. Superbonus) sugli interventi “trainati”, effettuati sulle due singole unità immobiliari.Ad avviso del Contribuente, infatti, gli incentivi fiscali previsti dagli articoli 119 e 121 del decreto Rilancio, si applicano in ogni caso a tutti gli interventi cd. “trainati”, qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Ciò posto, con specifico riguardo alla possibilità per l’Istante di accedere al Superbonus in reazione alle spese che sosterrà per la realizzazione di “interventi trainati” di efficientamento energetico su due unità immobiliari facenti parte di un condominio tutelato ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), si rappresenta quanto segue.
La citata circolare n. 24/E del 2020, in linea con la disposizione contenuta nell’articolo 119, comma 2, del decreto Rilancio, ha chiarito che la maggiore aliquota si applica solo se gli interventi “trainati” sono eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale elencati nel paragrafo 2.1. della medesima circolare e che, qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio o gli interventi trainanti di efficientamento energetico siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione del 110 per cento si applica in ogni caso a tutti gli interventi trainati, fermo restando il rispetto della condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, secondo quanto previsto dalla normativa in esame.

Pertanto, se l’edificio, anche se condominiale, è sottoposto ai vincoli previsti dal predetto codice dei beni culturali e del paesaggio o il rifacimento dell’isolamento termico è vietato da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il Superbonus si applica, comunque, ai singoli interventi ammessi all’ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi), purché sia certificato il miglioramento energetico.
Sulla base della normativa e della prassi citati, si ritiene che l’Istante in relazione alla fattispecie prospettata possa accedere Superbonus, potendo optare altresì per la sua fruizione in una delle modalità alternative alla detrazione dall’imposta lorda previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio.
Per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

La società Alfa rappresenta che nel corso del 2016 ha sviluppato una nuova offerta commerciale che puntava al miglioramento, in termini di efficienza energetica, degli impianti di illuminazione. Il contratto stipulato dalla società con il cliente prevede, a tal fine: 1. la fornitura e posa in opera di corpi illuminanti; 2. lo smontaggio e smaltimento dei corpi illuminanti da sostituire; 3. i servizi logistici; 4. il rilascio di dichiarazione di conformità dove previsto; 5. il progetto per l’ampliamento dell’impianto elettrico per l’illuminazione di sicurezza; 6. lo studio illuminotecnico relativo all’illuminazione generale e di emergenza. Al riguardo, la società Alfa precisa che per dare esecuzione al contratto la stessa procede a concedere in subappalto l’acquisto e l’installazione dei corpi illuminanti ad un soggetto terzo il quale, a sua volta, può decidere di avvalersi di fornitori terzi per l’acquisto e/o installazione del bene. Al termine dell’installazione la società istante emette fattura verso il cliente per l’intero importo pattuito e provvede a rateizzare il pagamento in bolletta in otto anni. In relazione al caso sopra prospettato, l’istante intende conoscere il parere della scrivente in merito i) all’applicazione dell’aliquota IVA del 10 per cento nel rapporto di fatturazione tra la società Alfa ed il cliente finale (condominio residenziale o persona fisica), nonché ii) alla possibilità per quest’ultimo di avvalersi, quale modalità di pagamento, dell’istituto della cessione del credito, introdotto dall’articolo 10 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34. SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE L’istante ritiene che al caso in esame sia applicabile l’IVA agevolata al 10 per cento e sia, inoltre, possibile beneficiare dell’istituto della cessione di credito. In dettaglio, è dell’avviso che: la prestazione in esame, qualificabile come “contratto di fornitura con posa in opera”, si colloca tra le tipologie agevolabili esplicitate dalla Circolare 15/E del 12 luglio 2018; i corpi illuminanti di cui all’offerta in oggetto non rientrano nel novero dei “beni significativi” elencati nella Circolare n. 71 del 7 aprile 2000 (ascensori e montacarichi, infissi interni ed esterni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza) e hanno un valore (sia unitario che complessivo) inferiore alla metà dell’importo complessivo della fornitura; la fatturazione viene emessa nei confronti del consumatore finale (i.e. condominio residenziale, persona fisica); l’immobile sul quale vengono effettuati gli interventi (condominio residenziale, singola unità abitativa) possiede i requisiti soggettivi richiesti dalla norma; gli interventi rientrano tra quelli previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE Con riferimento all’applicazione dell’Iva agevolata in tema di riqualificazione energetica, le cessioni di beni e le prestazioni di servizi poste in essere per la realizzazione degli interventi di riqualificazione energetica degli edifici sono assoggettate all’imposta sul valore aggiunto in base alle aliquote previste per gli interventi di recupero del patrimonio immobiliare. In particolare, l’articolo 7 della legge 23 dicembre 1999, n. 488 riporta, al primo comma, lettera b), che “(…) sono soggette all’imposta sul valore aggiunto con l’aliquota del 10 per cento: … b) le prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 31, primo comma, lettere a), b), c) e d), della legge 5 agosto 1978, n. 457, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. Con decreto del Ministro delle finanze sono individuati i beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture effettuate nell’ambito delle prestazioni di cui alla presente lettera, ai quali l’aliquota ridotta si applica fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.” Ai sensi dell’articolo 7, comma 1, lettera b) della predetta legge n. 488 del 1999, godono, pertanto, dell’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10 per cento le prestazioni aventi ad oggetto interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguite su edifici a prevalente destinazione abitativa privata. Nello specifico, l’articolo 31 lettere a) e b) della Legge n. 457 del 1978 (ora trasfuse nella lettera a) e b) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001) definisce gli interventi di “manutenzione ordinaria” come “(…) quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” e quelli di “manutenzione straordinaria” come “(…) le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire le parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso”. L’agevolazione in oggetto è stata introdotta con decorrenza 1° gennaio 2000 ed è stata oggetto di ripetute proroghe, fino a quando l’articolo 2, comma 11, della Legge n. 191 del 2009 (“Finanziaria 2010”), modificando l’articolo 1, comma 18, della Legge n. 244 del 2007 (“Finanziaria 2008”), ha reso permanente tale disposizione a partire dal 1° gennaio 2012. Infine, la Circolare 15/E del 12 luglio 2018 ha precisato che “la ratio di tale norma è quella di agevolare le prestazioni di servizi aventi ad oggetto la realizzazione di interventi di recupero a prescindere dalle modalità contrattuali utilizzate per realizzare tali interventi, vale a dire contratto di appalto ovvero fornitura di beni con posa in opera”. Nella stessa Circolare è stato inoltre, precisato, che “qualora nell’ambito degli interventi anzidetti (manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria) siano impiegati i beni costituenti una parte significativa del valore della prestazione, il bene significativo fornito nell’ambito della prestazione resta soggetto interamente all’aliquota nella misura del 10 per cento se il suo valore non supera la metà di quello dell’intera prestazione”. Qualora, invece, il valore del bene significativo superi tale limite, l’aliquota nella misura del 10 per cento si applica al bene solo fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell’intervento di recupero e quello dei beni significativi. Sul valore residuo del bene significativo trova applicazione l’aliquota nella misura ordinaria. Ciò posto, con riferimento all’intervento descritto dall’istante, si concorda sulla circostanza che lo stesso rientri nell’ambito di applicabilità dell’aliquota agevolata, in quanto il relativo oggetto è chiaramente riconducibile alle casistiche contemplate nell’articolo 7 della Legge n. 488 del 1999 e che, inoltre, la circostanza ivi richiesta della prevalente destinazione abitativa privata del fabbricato destinatario degli interventi sarà (come evidenziato dalla società in calce all’istanza) attestato dal certificato catastale che lo stesso cliente sarà chiamato a produrre per poter beneficiare dell’IVA al 10 per cento. Da quanto rappresentato dall’istante non risulta, peraltro, chiaro se l’intervento sarà eseguito in prima persona da Alfa o svolto nell’ambito di una filiera di appalti. In effetti, nel quesito posto viene inizialmente affermato che Alfa subappalterà a un terzo la concreta esecuzione dell’intervento (acquisto e installazione dei corpi illuminanti) con ulteriore specificazione che il terzo stesso potrà eventualmente cedere tali opere in subappalto. Diversamente, alla fine dell’istanza si afferma che la prestazione avverrà sotto forma di contratto di fornitura con posa in opera (il che implicherebbe che sia lo stesso istante a curarne la materiale realizzazione). In ogni caso, la circolare n. 15/E del 2018 menziona espressamente entrambe le alternative quali meritevoli dell’applicazione dell’aliquota IVA di favore. Sul punto, infatti, il documento di prassi sopra menzionato ha in maniera inequivoca riconosciuto quali agevolabili gli interventi di recupero di cui all’articolo 7 della predetta Legge n. 488 del 1999, indipendentemente dalle modalità contrattuali utilizzate per il relativo svolgimento (i.e. contratto di appalto o fornitura di beni con posa in opera). Relativamente al secondo quesito posto dalla società Alfa in merito alla possibilità di ricorrere all’istituto della cessione del credito per gli interventi di efficienza energetica, si rappresenta quanto segue. L’articolo 10 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, ha modificato la disciplina degli incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico stabilendo al comma 3-ter, che “A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, per gli interventi di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera h), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, i soggetti beneficiari della detrazione possono optare per la cessione del corrispondente credito in favore dei fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi (…)”. Le opere che possono beneficiare della detrazione ai sensi della lettera h) dell’articolo 16-bis, comma 1, del TUIR sono gli “interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia”. Per l’individuazione della tipologia degli interventi che ricadono nell’ambito applicativo della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera h), è possibile fare riferimento, indicativamente, all’articolo 1 del decreto ministeriale 15 febbraio 1992 il quale include, al comma 1, lettera o), le “sorgenti luminose aventi un’efficienza maggiore o uguale a 50 Lumen/Watt, nel limite massimo annuo di una sorgente luminosa per vano dell’unità immobiliare”. Tuttavia, si evidenzia che il comma 3-ter dell’articolo 10 del decreto legge n. 34 è stato abrogato dall’articolo 1, comma 176, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (“Legge di bilancio 2020”). Pertanto, dal 1° gennaio 2020, per gli interventi di riqualificazione energetica sopra indicati, non è più possibile optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione per i medesimi interventi. Tale detrazione, ferme restando le altre condizioni previste dalla legge, spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2019 per gli interventi che rientrano nel campo di applicazione della disposizione sopra richiamata.

La società Alfa rappresenta che nel corso del 2016 ha sviluppato una nuova offerta commerciale che puntava al miglioramento, in termini di efficienza energetica, degli impianti di illuminazione.
Il contratto stipulato dalla società con il cliente prevede, a tal fine: 1. la fornitura e posa in opera di corpi illuminanti;
2. lo smontaggio e smaltimento dei corpi illuminanti da sostituire; 3. i servizi logistici;
4. il rilascio di dichiarazione di conformità dove previsto;
5. il progetto per l’ampliamento dell’impianto elettrico per l’illuminazione di sicurezza;
6. lo studio illuminotecnico relativo all’illuminazione generale e di emergenza. Al riguardo, la società Alfa precisa che per dare esecuzione al contratto la stessa procede a concedere in subappalto l’acquisto e l’installazione dei corpi illuminanti ad un soggetto terzo il quale, a sua volta, può decidere di avvalersi di fornitori terzi per l’acquisto e/o installazione del bene.
Al termine dell’installazione la società istante emette fattura verso il cliente per l’intero importo pattuito e provvede a rateizzare il pagamento in bolletta in otto anni.
In relazione al caso sopra prospettato, l’istante intende conoscere il parere della scrivente in merito i) all’applicazione dell’aliquota IVA del 10 per cento nel rapporto di fatturazione tra la società Alfa ed il cliente finale (condominio residenziale o persona fisica), nonché ii) alla possibilità per quest’ultimo di avvalersi, quale modalità di pagamento, dell’istituto della cessione del credito, introdotto dall’articolo 10 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene che al caso in esame sia applicabile l’IVA agevolata al 10 per cento e sia, inoltre, possibile beneficiare dell’istituto della cessione di credito.
In dettaglio, è dell’avviso che:
la prestazione in esame, qualificabile come “contratto di fornitura con
posa in opera”, si colloca tra le tipologie agevolabili esplicitate dalla Circolare 15/E del 12 luglio 2018;
i corpi illuminanti di cui all’offerta in oggetto non rientrano nel novero dei “beni significativi” elencati nella Circolare n. 71 del 7 aprile 2000 (ascensori e montacarichi, infissi interni ed esterni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza) e hanno un valore (sia unitario che complessivo) inferiore alla metà dell’importo complessivo della fornitura;
la fatturazione viene emessa nei confronti del consumatore finale (i.e. condominio residenziale, persona fisica); l’immobile sul quale vengono effettuati gli interventi (condominio residenziale, singola unità abitativa) possiede i requisiti soggettivi richiesti dalla norma; gli interventi rientrano tra quelli previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Con riferimento all’applicazione dell’Iva agevolata in tema di riqualificazione energetica, le cessioni di beni e le prestazioni di servizi poste in essere per la realizzazione degli interventi di riqualificazione energetica degli edifici sono assoggettate all’imposta sul valore aggiunto in base alle aliquote previste per gli interventi di recupero del patrimonio immobiliare.
In particolare, l’articolo 7 della legge 23 dicembre 1999, n. 488 riporta, al primo comma, lettera b), che “(…) sono soggette all’imposta sul valore aggiunto con l’aliquota del 10 per cento: … b) le prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 31, primo comma, lettere a), b), c) e d), della legge 5 agosto 1978, n. 457, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. Con decreto del Ministro delle finanze sono individuati i beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture effettuate nell’ambito delle prestazioni di cui alla presente lettera, ai quali l’aliquota ridotta si applica fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.”
Ai sensi dell’articolo 7, comma 1, lettera b) della predetta legge n. 488 del 1999, godono, pertanto, dell’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10 per cento le prestazioni aventi ad oggetto interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguite su edifici a prevalente destinazione abitativa privata.
Nello specifico, l’articolo 31 lettere a) e b) della Legge n. 457 del 1978 (ora trasfuse nella lettera a) e b) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001) definisce gli interventi di “manutenzione ordinaria” come “(…) quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” e quelli di “manutenzione straordinaria” come “(…) le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire le parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso”.

L’agevolazione in oggetto è stata introdotta con decorrenza 1° gennaio 2000 ed è stata oggetto di ripetute proroghe, fino a quando l’articolo 2, comma 11, della Legge n. 191 del 2009 (“Finanziaria 2010”), modificando l’articolo 1, comma 18, della Legge n. 244 del 2007 (“Finanziaria 2008”), ha reso permanente tale disposizione a partire dal 1° gennaio 2012.
Infine, la Circolare 15/E del 12 luglio 2018 ha precisato che “la ratio di tale norma è quella di agevolare le prestazioni di servizi aventi ad oggetto la realizzazione di interventi di recupero a prescindere dalle modalità contrattuali utilizzate per realizzare tali interventi, vale a dire contratto di appalto ovvero fornitura di beni con posa in opera”.
Nella stessa Circolare è stato inoltre, precisato, che “qualora nell’ambito degli interventi anzidetti (manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria) siano impiegati i beni costituenti una parte significativa del valore della prestazione, il bene significativo fornito nell’ambito della prestazione resta soggetto interamente all’aliquota nella misura del 10 per cento se il suo valore non supera la metà di quello dell’intera prestazione”. Qualora, invece, il valore del bene significativo superi tale limite, l’aliquota nella misura del 10 per cento si applica al bene solo fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell’intervento di recupero e quello dei beni significativi.
Sul valore residuo del bene significativo trova applicazione l’aliquota nella misura ordinaria.

Ciò posto, con riferimento all’intervento descritto dall’istante, si concorda sulla
circostanza che lo stesso rientri nell’ambito di applicabilità dell’aliquota agevolata, in quanto il relativo oggetto è chiaramente riconducibile alle casistiche contemplate nell’articolo 7 della Legge n. 488 del 1999 e che, inoltre, la circostanza ivi richiesta della prevalente destinazione abitativa privata del fabbricato destinatario degli interventi sarà (come evidenziato dalla società in calce all’istanza) attestato dal certificato catastale che lo stesso cliente sarà chiamato a produrre per poter beneficiare dell’IVA al 10 per cento. Da quanto rappresentato dall’istante non risulta, peraltro, chiaro se l’intervento sarà eseguito in prima persona da Alfa o svolto nell’ambito di una filiera di appalti.
In effetti, nel quesito posto viene inizialmente affermato che Alfa subappalterà a un terzo la concreta esecuzione dell’intervento (acquisto e installazione dei corpi illuminanti) con ulteriore specificazione che il terzo stesso potrà eventualmente cedere tali opere in subappalto. Diversamente, alla fine dell’istanza si afferma che la prestazione avverrà sotto forma di contratto di fornitura con posa in opera (il che implicherebbe che sia lo stesso istante a curarne la materiale realizzazione).
In ogni caso, la circolare n. 15/E del 2018 menziona espressamente entrambe le alternative quali meritevoli dell’applicazione dell’aliquota IVA di favore.
Sul punto, infatti, il documento di prassi sopra menzionato ha in maniera inequivoca riconosciuto quali agevolabili gli interventi di recupero di cui all’articolo 7 della predetta Legge n. 488 del 1999, indipendentemente dalle modalità contrattuali utilizzate per il relativo svolgimento (i.e. contratto di appalto o fornitura di beni con posa in opera).
Relativamente al secondo quesito posto dalla società Alfa in merito alla possibilità di ricorrere all’istituto della cessione del credito per gli interventi di efficienza energetica, si rappresenta quanto segue.
L’articolo 10 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, ha modificato la disciplina degli incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico stabilendo al comma 3-ter, che “A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, per gli interventi di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera h), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, i soggetti beneficiari della detrazione possono optare per la cessione del corrispondente credito in favore dei fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi (…)”.

Le opere che possono beneficiare della detrazione ai sensi della lettera h) dell’articolo 16-bis, comma 1, del TUIR sono gli “interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia”.
Per l’individuazione della tipologia degli interventi che ricadono nell’ambito applicativo della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera h), è possibile fare riferimento, indicativamente, all’articolo 1 del decreto ministeriale 15 febbraio 1992 il quale include, al comma 1, lettera o), le “sorgenti luminose aventi un’efficienza maggiore o uguale a 50 Lumen/Watt, nel limite massimo annuo di una sorgente luminosa per vano dell’unità immobiliare”.
Tuttavia, si evidenzia che il comma 3-ter dell’articolo 10 del decreto legge n. 34 è stato abrogato dall’articolo 1, comma 176, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (“Legge di bilancio 2020”).
Pertanto, dal 1° gennaio 2020, per gli interventi di riqualificazione energetica sopra indicati, non è più possibile optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione per i medesimi interventi. Tale detrazione, ferme restando le altre condizioni previste dalla legge, spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2019 per gli interventi che rientrano nel campo di applicazione della disposizione sopra richiamata.

L’amministratore del Condominio istante, rappresenta che l’edificio in questione è composto da 10 negozi al pian terreno e 10 appartamenti al 1° piano, e che ciascuna unità (sia residenziale che commerciale) dispone di impianto termico autonomo secondo la definizione riportata all’articolo 3, comma 1, lett. c) del d.lgs. 10 giugno 2020 n. 48.
Ciascun negozio al piano terra dispone di ingresso indipendente da strada pubblica, mentre gli appartamenti dispongono dell’ingresso da un ballatoio comune servito da due scale poste ai lati dello stesso; inoltre, la superficie totale degli appartamenti è uguale alla superficie totale dei negozi.
Ciò posto, si chiede se sia possibile accedere alle agevolazioni di cui all’articolo 119 del Decreto legge n. 34 del 2020 (cd. Superbonus) per le seguenti tipologie di interventi relativamente a soli appartamenti residenziali:
– isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che confinano con gli appartamenti stessi (intervento trainante);
– sostituzione degli infissi (intervento trainato);
– sostituzione delle schermature solari nel lato sud (intervento trainato).
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che alla luce della circolare n. 24/E del 8 agosto 2020 il Condominio in esame possa essere ammesso al Superbonus a condizione che:
– l’assemblea di condominio approvi gli interventi con benefici e oneri a carico dei soli appartamenti;
– sia redatta un’A.P.E. ante e post intervento relativamente ai soli appartamenti (condominio Ristretto);
– venga rispettato ogni altro requisito previsto dalla normativa.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. “Superbonus”).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus), nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.

Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici, indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati su:
– parti comuni di edifici residenziali in “condominio”(sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Sotto il profilo oggettivo, nell’ambito degli interventi “trainanti” finalizzati all’efficienza energetica, il Superbonus spetta, ai sensi del citato articolo 119, comma 1, lett. a), del decreto Rilancio, per le spese sostenute per «interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno».
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio, (“non residenziale nel suo complesso”). Il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi cd “trainati” realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.
Con l’Attestato di Prestazione Energetica (A..P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, deve essere dimostrato che dagli interventi realizzati derivi il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se non possibile in quanto, come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima (terzultima) classe, il conseguimento della classe energetica più alta.

Nel caso in esame, l’assemblea condominiale approverà con “benefici ed oneri a carico dei soli appartamenti” siti al primo piano dell’edificio condominiale gli interventi di isolamento termico e, pertanto, qualora gli stessi assicurino un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio, gli stessi potranno beneficiare del Superbonus relativamente alle sole spese a carico dei condomini delle unità site al primo piano, sia con riferimento agli interventi trainanti che trainati, nel rispetto di tutte le condizioni ed adempimenti previste dalle sopra richiamate disposizioni.
Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati in base alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante sta eseguendo lavori di isolamento dell’involucro edilizio (cappotto e isolamento copertura) presso un’abitazione di proprietà, iniziati in data 23 dicembre 2019.
A causa dell’emergenza sanitaria in atto, gli interventi sono stati posticipati ed eseguiti a partire dal mese di luglio 2020. Per lo stesso motivo, anche i relativi pagamenti sono stati eseguiti successivamente al 1° luglio 2020. L’istante ritiene che tali interventi possano beneficiare del “Superbonus” quali interventi “trainanti” ai sensi dell’articolo 119, comma 1, del decreto legge n. 34 del 2020 (c.d. decreto Rilancio).
Fa inoltre, presente che in data 5 agosto 2020, è stata aggiornata la SCIA, includendo quali interventi “trainati”, ai sensi dell’articolo 119, comma 2, del decreto Rilancio, la sostituzione di finestre comprensive di infissi, installazione impianto fotovoltaico e sostituzione della caldaia esistente con caldaia a condensazione..
Poiché i lavori sono iniziati a dicembre 2019 e non è stato prodotto l’attestato di prestazione energetica della situazione ante intervento l’Istante chiede se detta circostanza impedisca la possibilità di accedere al “Superbonus” del 110 per cento.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che sia possibile produrre l’attestato di prestazione energetica della situazione ante e post intervento alla fine dei lavori, insieme alle asseverazioni di congruità delle spese sostenute.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 32647.
Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte di taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, realizzati su:

– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);
– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Per quanto di interesse, si rileva che la citata circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o principali” gli interventi:
– di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
– di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;
– antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1- septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus).

Gli interventi “trainati”, invece, comprendono:
– le spese sostenute per tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “ecobonus”), nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;
– l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013.
Riguardo all’ammissione al Superbonus per tali interventi la citata circolare n.24/E del 2020 ha precisato che “La maggiore aliquota si applica solo se gli interventi sopra elencati sono eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale elencati nel paragrafo 2.1 (…)”.
I requisiti tecnici che gli interventi di efficientamento energetico devono possedere per l’accesso al Superbonus, sono illustrati nel paragrafo 3 della citata circolare n. 24/E nonché nel decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, cui si rinvia per i necessari approfondimenti.Per quanto concerne la circostanza che i lavori siano già stati iniziati nel dicembre 2019, l’istante, come evidenziato nella citata circolare n. 24/E del 2020, potrà fruire del Superbonus solo per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021, sempreché si tratti di interventi ammissibili e siano rispettati tutti i requisiti e gli adempimenti previsti dalla normativa agevolativa e dalla prassi.
In particolare nel paragrafo 4 della citata circolare è specificato che la detrazione è riconosciuta nella misura del 110 per cento, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e si applica alle spese sostenute, per interventi trainanti e trainati, dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi. Ad esempio, un intervento ammissibile iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020 e 2021, consentirà la fruizione del Superbonus solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020 e 2021, sempreché si tratti di interventi ammissibili e siano rispettati i requisiti previsti dalla norma agevolativa e dalla prassi.

Con riferimento agli interventi di efficienza energetica il comma 3 del citato articolo 119 del decreto Rilancio dispone che «Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e, nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata»
In merito alle modalità di presentazione dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), il D.M. 6 agosto 2020 (Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus) ha stabilito all’articolo 7, comma 3, che «Per gli interventi di cui all’art. 119, commi 1 e 2 del decreto Rilancio, è obbligatoria la produzione degli attestati di prestazione energetica nella situazione ante e post intervento di cui al punto 12 dell’Allegato A. Ai fini di cui al presente comma, non sono ammessi gli attestati redatti tramite l’utilizzo di software basati su metodi di calcolo semplificati di cui al punto 4.2.2 dell’allegato 1 del Decreto Linee Guida APE».
Il successivo articolo 12 del medesimo decreto ministeriale prevede che «Le disposizioni e i requisiti tecnici di cui al presente decreto si applicano agli interventi la cui data di inizio lavori sia successiva all’entrata in vigore del presente decreto.

Agli interventi la cui data di inizio lavori, comprovata tramite apposita documentazione, sia antecedente la data di entrata in vigore del presente decreto, si applicano, ove compatibili, le disposizioni di cui al decreto del Ministro dell’economia e delle finanze di concerto con il Ministro dello sviluppo economico 19 febbraio 2007, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale in data 26 febbraio 2007».
Sulla base del quadro normativo sopra riportato, ai fini del Superbonus, il miglioramento energetico deve essere dimostrato dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Tale adempimento può essere assolto anche avvalendosi dell’A.P.E. compilato con riferimento ai dati dell’impianto ante intervento al fine di ottenere due A.P.E. (ante e post intervento) confrontabili.
Al riguardo come chiarito dall’ENEA (cfr. https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazioni-fiscali/superbonus/superbonus 2.html – faq n. 5) “nel caso di lavori iniziati prima del 1° luglio 2020 l’A.P.E. ante intervento deve riferirsi alla situazione esistente alla data di inizio dei lavori”.
Ciò considerato, nel caso in esame, fermo restando che, ai fini del riconoscimento delle detrazioni relative al Superbonus, la dimostrazione del miglioramento di almeno due classi energetiche (o, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta) è data dal raffronto dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), sia prima che dopo l’intervento, nel presupposto che i lavori siano iniziati prima dell’entrata in vigore del citato DM 6 agosto 2020, l’A.P.E. ante intervento può essere redatto anche successivamente all’inizio dei lavori e dovrà riferirsi alla situazione esistente alla data di inizio degli stessi.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati in base alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante dichiara di voler realizzare sulla sua abitazione vari lavori che apporterebbero un miglioramento di due o più classi energetiche.
Il Contribuente precisa che l’immobile in questione è un’abitazione unifamiliare non facente parte di un condominio, adibita in parte a Bed and Breakfast, la cui attività è esercitata in forma professionale con partita IVA attraverso una società in nome collettivo come emerge dall’anagrafe tributaria. Ciò posto, l’Istante chiede se nel caso prospettato possa usufruire della detrazione del 110 per cento prevista dal decreto legge 19 maggio 2020 n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020 n. 77 (decreto Rilancio) sulle spese che intende sostenere per la riqualificazione energetica della propria abitazione.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante non propone alcuna soluzione.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e da ultima con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E cui si rinvia per ulteriori approfondimenti, in particolare, con riferimento ai requisiti di accesso all’agevolazione non oggetto della presente istanza di interpello.
Come precisato nella predetta circolare n. 24/E del 2020, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”):

– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia
trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Ciò posto, con specifico riguardo alla questione rappresentata dall’Istante, concernente la possibilità di accedere al Superbonus in relazione alle spese sostenute per l’esecuzione di interventi di riqualificazione energetica eseguiti su un immobile utilizzato promiscuamente sia come propria abitazione che per l’esercizio svolto in maniera professionale dell’attività di Bed and Breakfast, si rappresenta quanto segue.
Ai sensi del comma 9, lettera b) del citato articolo 119 sono agevolabili gli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10». In base al citato comma 10 tali soggetti possono beneficiare delle detrazioni riferite agli interventi di efficientamento energetico su un numero massimo di due unità immobiliari.
Con riguardo all’ambito di applicazione soggettivo del Superbonus, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni» il Legislatore ha inteso precisare che la fruizione del Superbonus riguarda unità immobiliari (oggetto di interventi qualificati) non riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR).
Sulla base di tale documento di prassi il Superbonus spetta alle persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico” e, dunque, diversi:

− da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
− dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
− dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.
Tanto premesso, relativamente agli interventi realizzati su unità immobiliari
residenziali adibite promiscuamente anche all’esercizio dell’arte o della professione ovvero di attività commerciale (occasionale o abituale), la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020, con riferimento alle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia, che danno diritto alla detrazione di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, ha precisato che, in base a quanto previsto dal comma 5 del medesimo articolo 16-bis del TUIR, se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento, quindi la detrazione è calcolata sul 50 per cento delle spese sostenute.
Con la risoluzione 24 gennaio 2008 n. 18/E è stato chiarito che la detrazione va ridotta al 50 per cento anche nell’ipotesi specifica di interventi che interessino unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’attività di Bed and Breakfast (occasionale o abituale).
Tale principio si applica anche qualora sulla unità immobiliare residenziale adibita promiscuamente anche all’esercizio di attività di Bed and Breakfast (occasionale o abituale) siano realizzati interventi antisismici di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus). Ciò in quanto per effetto del rinvio, contenuto nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale.

Il principio suesposto si applica inoltre, alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per interventi antisismici che fruiscono del Superbonus, ai sensi dell’articolo 119, comma 4 del decreto Rilancio.
Analoga previsione non sussiste nel caso delle spese per interventi di riqualificazione energetica che danno diritto alla detrazione attualmente disciplinata dall’articolo 14, del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. ecobonus) o ammessi al Superbonus ai sensi dei commi 1 e 2 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.
Considerato, tuttavia, che danno diritto al Superbonus le spese per interventi di riqualificazione energetica realizzati su edifici “residenziali”, e stante la sostanziale simmetria tra le agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica e di recupero del patrimonio edilizio (ivi inclusi gli interventi antisimici), si ritiene che anche qualora siano realizzati interventi di riqualificazione energetica ammessi al Superbonus su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la predetta detrazione è ridotta al 50 per cento.
Ne consegue che nel caso prospettato l’Istante, in presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previste, possa accedere al Superbonus in relazione ai prospettati interventi da realizzare sull’immobile ad uso promiscuo, limitatamente al 50 per cento delle spese effettivamente sostenute.
Per completezza si rileva che per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante rappresenta di essere proprietario di un immobile censito al Catasto dei fabbricati nella categoria A/3 e di due pertinenze censite, rispettivamente, nella categoria C/6 e nella categoria C/2.
Nel mese di dicembre 2019 l’Istante ha presentato una pratica di ristrutturazione e riqualificazione energetica con cambio di destinazione d’uso della pertinenza censita nella categoria C/2 – nello specifico una vecchia abitazione cielo terra, dotata di due camini fissi adibiti ad impianto di riscaldamento – acquistata nel 2019 e adiacente all’immobile di categoria A/3 che, al termine dei lavori di ristrutturazione, verrà accorpata a tale ultimo immobile.
A seguito del rilascio, a gennaio 2020, da parte del Comune del permesso a costruire per gli interventi da realizzare sulla predetta pertinenza censita nella categoria C/2, i lavori sono iniziati a luglio 2020 con l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio in questione e il rifacimento totale del tetto e degli infissi. Nello stesso mese è stato installato sul nuovo tetto dell’immobile in questione un impianto fotovoltaico e le relative spese sono state pagate utilizzando i bonifici predisposti per gli interventi di ristrutturazione che danno diritto alla detrazione del 50 per cento delle spese stesse. L’insieme dei predetti lavori comporterà una diminuzione di almeno due classi energetiche della predetta pertinenza.
L’Istante riferisce, inoltre, che nel mese di maggio ha sostituito gli infissi dell’altra pertinenza censita in categoria C/6 e che nel mese di settembre ha sostituito, nell’immobile in categoria A/3, una caldaia a condensazione per la fornitura di acqua calda sanitaria con annessa installazione di un nuovo impianto solare termico che servirà le 3 unità immobiliari.
Tanto premesso, chiede se:
– può fruire del cd. Superbonus del 110% per le spese sostenute per l’isolamento termico, il rifacimento del tetto e per la sostituzione degli infissi della pertinenza censita nella categoria C/2 che, al termine dei lavori, sarà accorpato all’immobile in categoria A/3 nonché per l’installazione sulla predetta pertinenza dell’impianto fotovoltaico, come intervento trainato, anche se, per tale lavoro, i pagamenti sono stati effettuati utilizzando il bonifico predisposto per il pagamento delle spese per la ristrutturazione edilizia;
– sia possibile fruire della detrazione del 65%, quale riqualificazione energetica, delle spese per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione e l’installazione del nuovo impianto solare termico nell’immobile in categoria A/3, atteso i predetti interventi non comporterebbero una diminuzione di due classi energetiche dell’immobile;- per la sostituzione degli infissi dell’altra pertinenza C/6 spetti la detrazione per interventi di ristrutturazione e quindi al 50%.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter fruire:
– del Superbonus del 110% per l’isolamento termico, il rifacimento del tetto e la sostituzione degli infissi della pertinenza censita in categoria C/2, in quanto tale immobile è dotato di un impianto di riscaldamento, gli interventi comporteranno una diminuzione di almeno due classi energetiche e per lo stesso è previsto, al termine dei lavori, il cambio di destinazione d’uso;
– del Superbonus del 110% per l’installazione degli impianti fotovoltaici sulla predetta pertinenza come intervento trainato anche se i pagamenti sono stati effettuati utilizzando il bonifico predisposto per il pagamento delle spese per la ristrutturazione edilizia;
– della detrazione del 65% delle spese per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione e annessa installazione del nuovo impianto solare termico dell’immobile in categoria A/3, quale intervento di riqualificazione energetica, in quanto tali lavori non determinano una diminuzione di due classi energetiche di tale immobile; – della detrazione del 50% per la sostituzione degli infissi dell’altra pertinenza in categoria C/6.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).

La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot.
n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti
con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta, a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici, indicati nel comma 1 del medesimo articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del predetto articolo 119, effettuati, tra l’altro, su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).
Nell’ambito degli interventi “trainanti” finalizzati all’efficienza energetica, il Superbonus spetta, ai sensi del citato articolo 119, comma 1, del decreto Rilancio, tra l’altro, per le spese sostenute per interventi di:
– isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
– sostituzione negli edifici unifamiliari degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, con impianti di microcogenerazione o con impianti a collettori solari.

Relativamente alle caratteristiche tecniche che i predetti interventi devono avere ai fini dell’applicazione del Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rinvia al decreto del Ministro dello sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, il Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ed il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 06 agosto 2020 pubblicato nella G.U del 05 ottobre 2020 n.246
Tra gli interventi cd. “trainati” rientrano, inoltre:
– ai sensi del comma 2 del citato decreto Rilancio, quelli di efficientamento energetico disciplinati dall’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, nei limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento, quali, tra gli altri, l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi;
– ai sensi del comma 5 del citato decreto Rilancio, l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica. Ai sensi del comma 7 del medesimo articolo 119 del decreto Rilancio, la detrazione in commento è subordinata alla cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE) Spa con le modalità di cui all’articolo 13, comma 3 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, dell’energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l’autoconsumo, ai sensi dell’articolo 42-bis del decreto legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8.
La maggiore aliquota, inoltre, si applica solo se gli interventi “trainati” sopra elencati sono eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi “trainanti” di isolamento termico dell’edificio o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile – in quanto, come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima (terzultima) classe – il conseguimento della classe energetica più alta e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.

Come chiarito, al riguardo, nella citata circolare n. 24/E del 2020, la condizione richiesta dalla norma che gli interventi trainati siano effettuati congiuntamente agli interventi trainanti ammessi al Superbonus, si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.
Il miglioramento energetico è dimostrato dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Sotto il profilo oggettivo, inoltre, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che il Superbonus spetta per interventi effettuati su edifici residenziali e relative pertinenze essendo, invece, escluse dall’agevolazione fiscale in argomento le spese sostenute per interventi su immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni.
Tanto premesso, con riferimento al primo quesito posto dall’Istante in ordine alla possibilità di fruire del Superbonus anche nel caso in cui l’intervento sia realizzato su un immobile accatastato in categoria C/2 che solo al termine dei lavori diverrà abitativo e accorpato all’unità immobiliare di categoria A/3 si fa presente quanto segue.
In risposta ad una FAQ pubblicata nell’area tematica dedicata al “Superbonus 110%” del sito dell’Agenzia delle entrate è stato chiarito che, in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013 sono ammessi al Superbonus – che non costituisce una “nuova” agevolazione – anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

Ciò, implica, tra l’altro, che – come ribadito nella medesima circolare n. 24/E del 2020 – relativamente agli interventi di efficientamento energetico è necessario, anche ai fini del Superbonus, che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento.
In merito a questi ultimi, si fa presente che – in base a quanto pubblicato nel sito dell’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA), nella sezione dedicata alle risposte alle domande più frequenti in materia di agevolazioni fiscali per il risparmio energetico – per la nozione di “impianto termico” occorre fare riferimento alla definizione contenuta nell’articolo 2, comma 1, lett. l-tricies), del D.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, come modificato dal D.lgs. 10 giugno 2020 n. 48, entrato in vigore l’11 giugno 2020. Per effetto delle modifiche introdotte, ai sensi della citata lettera l- tricies ), per “impianto termico” si intende un «impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate» . Pertanto, per gli interventi realizzati a partire dall’11 giugno 2020, occorre fare riferimento alla nuova definizione di “impianto termico” in base alla quale anche le stufe a legna o a pellet, nonché i caminetti e termocamini, purché fissi, sono considerati «impianto di riscaldamento». Per gli interventi realizzati prima di tale data, invece, in base alla previgente disposizione, opera l’assimilazione agli impianti termici delle stufe, caminetti, apparecchi per il riscaldamento localizzato ad energia radiante, scaldacqua unifamiliari; se fissi e quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 15 KW (cfr. Risoluzione 12 agosto 2009 n.. 215/E).

Da quanto sopra illustrato discende, dunque, che è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro di un edificio accatastato in categoria C/2, dotato di camini aventi le caratteristiche sopra richiamate, a condizione, tuttavia, che dal titolo amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso dell’immobile in abitativo. Nell’ambito degli interventi di isolamento termico, peraltro, rientra, come chiarito nella citata circolare n. 24/E del 2020, anche la coibentazione del tetto se costituisce elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno.
Il Superbonus, inoltre, come già precisato e alle condizioni in precedenza descritte, si applica anche alle spese sostenute per la sostituzione degli infissi, e per l’installazione di un impianto fotovoltaico se realizzati congiuntamente all’intervento trainante nel senso sopra specificato.
Con riferimento alle spese sostenute per l’installazione dell’impianto fotovoltaico, si precisa che la possibilità di applicare l’aliquota più elevata non è impedita dalla circostanza che il pagamento delle relative spese sia stato effettuato utilizzando il bonifico predisposto per il pagamento delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio indicati nell’articolo 16-bis del testo unico delle imposte dei redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986 n. 917 che danno diritto alla detrazione attualmente disciplinata dal citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, pari al 50 per cento delle spese stesse. Come chiarito, infatti, nella citata circolare n. 24/E del 2020, ai fini del Superbonus, possono essere utilizzati i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento ai fini dell’ecobonus ovvero della detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che consentono di indicare i dati necessari ai fini dell’applicazione del Superbonus quali, tra l’altro, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato l’applicazione, nonché di effettuare, all’atto dell’accredito dei relativi pagamenti, la ritenuta d’acconto (attualmente nella misura dell’8 per cento) di cui all’articolo 25 del decreto-legge n. 78 del 2010.

Va, tuttavia, rilevato che, in base a quanto affermato dall’Istante, l’insieme degli interventi realizzati sulla pertinenza in categoria C/2 comporterebbe una diminuzione di almeno due classi energetiche di tale immobile mentre, invece, quelli realizzati sull’immobile abitativo in categoria A/3 non permetterebbero il miglioramento energetico di tale ultimo immobile necessario per potere fruire del Superbonus.
Al riguardo, si ritiene che il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, richiesto dalla norma ai fini dell’applicazione del Superbonus, deve essere attestato per l’intero edificio risultante, al termine dei lavori, dall’accorpamento dell’immobile in categoria C/2 all’immobile abitativo in categoria A/3.
Ciò comporta che, qualora dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), di cui al citato articolo 6 del D.Lgs n. 192 del 2005, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, risulti il miglioramento energetico dell’intero edificio risultante dall’accorpamento dell’immobile in categoria C/2 all’immobile abitativo in categoria A/3, potranno accedere al Superbonus tutti gli interventi realizzati in ciascuno dei predetti immobili che possiedono le caratteristiche tecniche per l’accesso al beneficio in parola e nei limiti di spesa previsti dalla norma per ciascuna tipologia, che non sono oggetto dell’istanza di interpello.

In assenza del miglioramento energetico dell’intero edificio richiesto ai fini dell’applicazione del Superbonus, invece, sarà comunque possibile per l’Istante fruire delle detrazioni ordinariamente previste per gli interventi di riqualificazione energetica o di recupero del patrimonio edilizio per i quali spettano le detrazioni attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, in presenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni e fermo restando l’effettuazione di tutti gli adempimenti richiesti.
Per quanto riguarda, infine, la sostituzione degli infissi nell’altra pertinenza in categoria C/6, in assenza di specifiche ulteriori indicazioni dell’Istante, si ritiene che sia possibile fruire della detrazione di cui al citato articolo 16-bis del TUIR – attualmente pari al 50 per cento delle spese sostenute – qualora l’intervento in esame si configuri almeno come manutenzione straordinaria.
Nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E, cui si rinvia per i necessari approfondimenti, sono, tra l’altro, indicati i requisiti degli interventi ammessi alla detrazione in argomento nonché gli adempimenti da porre in essere ai fini della detrazione stessa, che non sono oggetto della presente istanza di interpello. Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

La società ALFA SRL è una società di costruzione di immobili civili.
La società dichiara di aver sottoscritto un preliminare di acquisto, in data … 2019, di fabbricato rurale ad uso civile abitazione, sito in Comune di … Zona Sismica 3, e che è sua intenzione usufruire delle agevolazioni previste dall’articolo 7 del Decreto Crescita per la demolizione e ricostruzione di case antisismiche ai sensi del decreto legge n. 34 del 2019.
L’istante rappresenta che procederà, dopo il rogito, a demolire il fabbricato in oggetto e ricostruire, sfruttando la cubatura del lotto e le previsioni urbanistiche, con un unico titolo edilizio (PDC), un contesto condominiale esteso, composto da un unico edificio di 6 villette a schiera, ovvero con parti comuni, beneficiando della normativa sulle case antisismiche.
Con documentazione integrativa presentata in data … 2020 (prot. n. …) l’istante ha dichiarato di aver nominato, per l’acquisto, una newco interamente controllata (BETA SRL che dalla visura allegata risulta anch’essa un’impresa di costruzione immobiliare).
A parere dell’istante l’edificio ricostruito è da considerarsi condominiale con le seguenti parti comuni: unico progetto strutturale tra cui fondazioni, primo solaio, e secondo solaio di copertura, lattoneria e scolo delle acque, area comune di costruzione con unico progetto di realizzazione utenze e fognature, strada di accesso comune a tutte le villette a schiera.
L’istante ritiene che gli acquirenti, abbiano la possibilità di fruire della detrazione per l’acquisto di case antisismiche su tutte e 6 le villette a schiera.
La società intende ultimare i lavori entro il 31 dicembre 2021, al fine di cedere le nuove unità immobiliari entro 18 mesi successivi (ovvero 18 mesi a partire dal 3l dicembre 2021) come previsto dalla normativa del Sisma Bonus per acquisto di unità immobiliari antisismiche.
Ai sensi del recente decreto Rilancio, l’istante vuole applicare la detrazione del 110% sul massimale di Euro 96.000 su ogni unità abitativa anche se l’immobile non verrà destinato ad abitazione principale della persona fisica.
Inoltre, a parere dell’istante si continuerà inoltre ad applicare la detrazione fiscale anche sul costo di costruzione del garage.

Ciò premesso, chiede di conoscere se:
1. possa essere applicata la disciplina c.d. Sisma Bonus acquisti su tutte le 6 villette a schiera, costruite entro il 31 dicembre 2021 ma vendute dopo i successivi 18 mesi (quindi vendute anche oltre il 31 dicembre 2021) .
2. venga riconosciuto il concetto di variazione volumetrica nella costruzione di villette a schiera facenti parte di un progetto costruttivo unitario;
3. venga riconosciuta la possibilità di continuare a beneficiare della detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage;
4. venga riconosciuta la possibilità di godere della detrazione bonus mobili per una ristrutturazione.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Il contribuente istante ritiene che:
1. sussista il Sisma Bonus per acquisto di case antisismiche su tutte le 6 villette a schiera costruite entro il 31 dicembre 2021 ma vendute dopo i successivi 18 mesi;
2. sia rispettato il concetto di variazione volumetrica nella costruzione di villette a schiera facenti parte di un progetto costruttivo unitario;
3. sussista la possibilità di continuare a beneficiare della detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage;
4. sussista la possibilità di godere della detrazione bonus mobili per una ristrutturazione.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si rappresenta che non sono oggetto della presente risposta gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina agevolativa qui in commento, rimanendo in merito impregiudicato ogni potere di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.
Preliminarmente si segnala, altresì, che non è oggetto di interpello l’interpretazione dell’articolo 7 del Decreto crescita di cui l’istante fa menzione nella descrizione della fattispecie.
Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall’articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n, 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (…)».

La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.
In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile
Per effetto del richiamo, contenuto nel citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama gli articoli 1-bis e 1-ter, l’agevolazione in commento è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020, n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto legge n. 34 del 2020, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici nonché per interventi antisismici di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura). In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.
Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Nella citata circolare n. 24/E del 2020, in particolare, è stato precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.
In particolare, per effetto di quanto disposto dal citato articolo 119 del decreto Rilancio, la detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-sepites è elevata al 110 percento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
L’acquirente delle case antisismiche potrà, altresì, optare – ai sensi dell’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio – in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese – alternativamente:
– per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. sconto in fattura). Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;

– per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.
Come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, in aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti ai fini della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013 è, inoltre, necessario acquisire:
– ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus. Il visto di conformità è rilasciato, ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati;
– ai fini del Superbonus nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente al predetto Superbonus, l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. In particolare, per gli interventi relativi alla adozione di misure antisismiche ammessi al Superbonus, i professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, nel rispetto della normativa di settore applicabile, attestano la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
Tutto ciò premesso, con riferimento al primo quesito si ritiene che affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, così come integrata dagli articoli 119 e 121 del D.L. n.34 del 2019 e nel rispetto delle relative prescrizioni peculiari (cfr. circolare n. 24/E del 2020) sia necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.

Ragioni sistematiche confermano tale interpretazione poiché le detrazioni previste dall’articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1- quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
Con riferimento al secondo quesito si rileva che la qualificazione di un’opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.
Nel merito occorre, tuttavia, evidenziare che la disposizione normativa di cui all’articolo 16, comma 1-septies del citato decreto legge n. 63 del 2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente”.
La disposizione, pertanto, si applica anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (cfr. circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020).
Con riferimento alla detrazione relativa alla realizzazione del box auto ( quesito numero 3), si si fa presente che nel caso di acquisto, unitamente all’immobile abitativo, anche delle pertinenze, l’articolo 16-bis del TUIR costituisce il quadro normativo di riferimento delle disposizioni contenute nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, non essendo gli interventi di riduzione del rischio sismico ivi indicati, una nuova categoria di opere agevolabili. Pertanto, i chiarimenti di prassi resi in materia di interventi di recupero del patrimonio edilizio devono ritenersi validi anche con riguardo agli interventi ammessi al cd. sisma bonus.

Sulla base di tale assunto, in analogia con quanto precisato con riferimento alla detrazione di cui al comma 3 del citato articolo 16-bis del TUIR – spettante agli acquirenti di unità immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile – anche la detrazione di cui al citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente.
Con riferimento alla detrazione per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all’arredo dell’immobile (cosiddetto “bonus mobili”) disciplinata dall’articolo 16, comma 2, del decreto legge n. 63 del 2013 (quesito numero 4) si fa presente che tale agevolazione è prevista per i contribuenti che fruiscono della detrazione di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR).
Considerato, come sopra detto, che per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico l’articolo 16-bis del TUIR costituisce la disciplina generale di riferimento e che per accedere al bonus mobili, è necessario che siano effettuati sugli immobili agevolati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio previsti alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (cosiddetto “Testo unico dell’edilizia”) si ritiene che gli interventi che saranno effettuati dall’impresa di costruzione rientrino tra quelli agevolabili ai fini del bonus mobili.

L’acquirente, pertanto, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla normativa, potrà fruire delle agevolazioni fiscali in argomento per l’arredo dell’abitazione.

La società Alfa è un’impresa di costruzione e ristrutturazione immobiliare. L’istante è proprietaria di un lotto di terreno su cui insiste un fabbricato industriale dismesso che intende demolire completamente per costruire successivamente tre edifici residenziali plurifamiliari.
A questo fine, la società intende presentare al Comune di … un permesso di costruire convenzionato ai sensi del RUE (Regolamento Urbanistico ed edilizio) del Comune di…
Alla fine dei lavori il rischio sismico dei nuovi edifici risulterà ridotto di due classi. L’intervento si concluderà a novembre 2021, quando vi sarà la stipula dei contratti di compravendita definitivi. Nel frattempo saranno stipulati dei preliminari con versamento di caparre e acconti.
La società istante chiede:
1. se tale intervento possa rientrare nell’ambito agevolativo dell’articolo 16, comma 1 – septies del d.l. n. 63 del 2013, considerato che lo stesso non sarà di mera demolizione e ricostruzione dell’edificio ma si tratterà di una operazione più complessa di riqualificazione di un’area, all’esito della quale saranno realizzate palazzine residenziali, con aumento delle volumetrie,
2. se entro il termine normativamente previsto del 31 dicembre 2021 sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità, a seguito della presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori e della Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico;
3. quale sia la data ultima per fruire del beneficio in esame. In particolare, chiede se siano agevolabili gli acquisti definitivi posti in essere anche successivamente al 31 dicembre 2021, ma entro i 18 mesi dalla fine dei lavori.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
La società istante ritiene che il citato articolo 16, comma 1-septies del decreto- legge n. 63 del 2013 agevoli anche gli interventi che non integrino una mera ristrutturazione edilizia e che comportino un aumento della volumetria degli immobili realizzati rispetto ai precedenti, con la conseguenza che anche la fattispecie descritta risulta agevolabile (quesito n. 1).
Ritiene, inoltre, che sia sufficiente che al 31 dicembre 2021 sia stato effettuato il collaudo statico delle opere con certificazione del miglioramento sismico da parte del tecnico incaricato (quesito n. 2).
Infine, la società istante ritiene che la cessione delle unità immobiliari potrà avvenire anche successivamente al 31 dicembre 2021, purché nel termine dei 18 mesi dalla fine dei lavori (quesito n. 3).
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

In via preliminare, si rappresenta che non sono oggetto della presente risposta gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina agevolativa qui in commento, rimanendo in merito impregiudicato ogni potere di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.

Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall’articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n, 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (…)».
La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.
In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

Con riferimento al quesito n. 1, preliminarmente, si rileva che la qualificazione di un’opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.
Nel merito occorre, tuttavia, evidenziare che la disposizione normativa di cui all’articolo 16, comma 1-septies del citato decreto-legge n. 63 del 2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione «mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente».
Al riguardo, con la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020 è stato chiarito che «La ricostruzione dell’edificio, inoltre, può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente».
In sostanza, dunque, la fruizione della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies del decreto-legge n. 63 del 2013 – a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi dell’articolo dall’articolo 3, comma 1, lettera d) o e), del d.P.R. n. 380 del 2001, ma nel presupposto che l’intervento sia effettuato all’interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti – è consentita anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente.

Con riferimento al quesito n. 3 si evidenzia che per effetto del richiamo, contenuto nel citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama gli articoli 1-bis e 1-ter, l’agevolazione in commento è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
Ragioni sistematiche, quindi, confermano l’interpretazione che le detrazioni previste dall’articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1- quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
Di conseguenza, si ritiene che, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, sia necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.
Quindi, si ritiene assorbito il quesito n. 2, poiché come appena precisato ciò che rileva, ai fini della possibilità di beneficiare della detrazione, (c.d. sismabonus acquisti) è la stipula dell’atto di acquisto (entro il 31 dicembre 2021) degli immobili oggetto dei lavori che, ovviamente, devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati.

La società ALFA (di seguito, anche, “società” o “istante”) dichiara di avere «come oggetto sociale l’esercizio di …)» e di volere «acquistare un immobile [ndr. ubicato in zona sismica 3] composto da diverse unità immobiliari autonomamente accatastate, per poi effettuare un intervento di ristrutturazione edilizia (appaltando i lavori ad un’impresa edile) e al termine dei lavori, concedere in locazione a terzi le unità immobiliari ristrutturate o cederle a terzi».
Con l’istanza in oggetto e con documentazione integrativa prot. n. … del …, la società ha precisato quanto segue.
L’intervento ristrutturazione edilizia prevede, «tra gli altri, lavori di efficientamento energetico e di messa in sicurezza statica, delle parti comuni condominiali dell’edificio, così come previsto dagli artt. 14 e 16 del Decreto Legge 4 giugno 2013, n. 63». L’istante sosterrà «interamente le spese per i richiamati lavori», che avranno «un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio».
Ed, inoltre, in merito alle modifiche apportate alla disciplina delle detrazioni a seguito dell’approvazione del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (cosiddetto “decreto Rilancio”), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, evidenzia che « intende avere conferma del fatto che, nonostante la recente Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 abbia chiarito che «il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti», per gli altri incentivi fiscali (Ecobonus 70%-75%, Sismabonus 75%-85% e interventi combinati Ecobonus + Sismabonus), continui ad applicarsi l’orientamento interpretativo di cui alla già richiamata Circolare dell’Agenzia delle entrate 19/E dell’8 luglio 2020 in tema di unico proprietario».
Inoltre, ha confermato «nella propria soluzione interpretativa (ed anche alla luce della recente Risoluzione n. 34/E del 25 giugno 2020), che ritiene di poter beneficiare della detrazione prevista dal suddetto comma dell’articolo 14» comma 2-quater.1, del decreto legge n. 63 del 2013. Dopo aver effettuato una ricostruzione normativa delle agevolazioni disciplinate dagli articoli 14 e 16 del decreto-legge 63 del 2013, per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici la società chiede di conoscere se, a seguito della spesa sostenuta per gli interventi di adeguamento sismico e di efficientamento energetico, che intende porre in essere sulle parti comuni dell’immobile di cui è proprietario:
1) possa beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 14, comma 2-quater.1 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 nella misura dell’80% o all’85% dell’ammontare delle spese sostenute (non superiori a 136.000 euro);
2) se il beneficio fiscale previsto dall’articolo 14, comma 2-quater.1 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 «possa essere esteso ad ulteriori interventi di efficientamento energetico previsti dal citato articolo 14, quali, ad esempio, la sostituzione della centrale termica o l’installazione di collettori solari eseguiti nell’ambito del medesimo intervento edilizio».

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene, sulla base delle norme e della prassi in materia, che la detrazione “ecobonus si rivolge ad un’ampia platea di beneficiari, siano essi persone fisiche non titolari di reddito d’impresa, o soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società” e che i beni oggetto di intervento possono essere anche “beni merce”.
Pertanto, la società ritiene di poter beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 14, comma 2-quater.1 del decreto legge n. 63 del 2013.
Infine, l’istante ritiene che «potrà optare per la cessione del credito Eco-bonus e Sisma bonus, ai fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi di efficientamento energetico delle parti comuni dell’edificio “condominiale” o a terzi soggetti collaterali all’intervento».
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia che il presente parere non implica o presuppone un giudizio in merito alla qualificazione e quantificazione delle spese di ristrutturazione finalizzate alla riqualificazione energetica ed alla riduzione del rischio sismico che saranno sostenute dall’istante, nonché sul riscontro della sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa ai fini dell’ottenimento dei benefici fiscali, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’Amministrazione Finanziaria.
Si osserva, inoltre, che, sulla base di quanto chiarito dall’istante in sede di documentazione integrativa, il parere di seguito fornito ha ad oggetto le agevolazioni previste dall’articolo 14, comma 2-quater.1 del decreto-legge n. 63 del 4 giugno 2013 (bonus combinato sisma-eco).
L’articolo 1, comma 3, lettera a), n. 7), della legge 27 dicembre 2017, n. 205 (“Legge di bilancio 2018”) ha introdotto nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 il comma 2-quater.1, secondo il quale «Per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta, in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater del presente articolo e dal comma 1-quinques dell’articolo 16, una detrazione nella misura dell’80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell’85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori. La predetta detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000».

Dunque, al fine di poter beneficiare della citata agevolazione, l’intervento deve riguardare una parte comune di edificio condominiale e deve interessare l’involucro dello stesso con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda. Si rileva, altresì, che detta agevolazione, ricoprendo il medesimo ambito applicativo delle due agevolazioni testé richiamate, al pari delle stesse, può essere fruita anche dai soggetti IRES.
Con la risoluzione n. 34/E del 25 giugno 2020 è stato chiarito che in considerazione dei principi espressi con le citate pronunce nonché della portata delle disposizioni agevolative come definita dai giudici di legittimità (ndr. Sez. V, nn. 19815 e 19816 depositate il 23 luglio 2019; nn. 29162 e 29164 depositate il 12 novembre 2019), tenuto conto altresì della riconosciuta condivisibilità di tali affermazioni di principio da parte dell’Avvocatura generale dello Stato, si deve ritenere che la detrazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica, di cui all’articolo 1, commi da 344 a 347, della legge n. 296 del 2006 (e successive proroghe e modificazioni), spetti ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.

Analogo riconoscimento deve essere operato, per ragioni di coerenza sistematica, agli interventi antisismici eseguiti su immobili da parte di titolari di reddito di impresa, ai fini della detrazione di cui all’articolo 16, comma 1-bis e ss., del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “sisma bonus”).
Pertanto, sulla base della citata prassi si conferma che il beneficio fiscale previsto dal più volte citato articolo 14, comma 2-quater.1 del decreto legge n. 63 del 2013, possa essere fruito, in alternativa alle agevolazioni “ecobonus” e “sismabonus”, dai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come ” strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali” (quesito n. 1).
In relazione alla detrazione di cui all’articolo 14, comma 2-quater.1 del decreto legge n. 63 del 2013 resta fermo quanto già chiarito con la circolare n. 19/E del 2020, per cui la locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.6). In tal caso, pertanto, l’unico proprietario (o i comproprietari) dell’intero edificio ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
In merito alle modalità di fruizione della predetta detrazione, inoltre, si precisa quanto segue.
L’articolo 121 del medesimo decreto legge n. 34 del 2020, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici nonché per interventi antisismici di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono alla detrazione del 110 percento (cd “Superbonus”) ai sensi del predetto articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi (cd. sconto in fattura) e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Per quanto concerne il quesito n. 2, tenuto conto dei chiarimenti forniti al quesito n. 1 con riferimento alla risoluzione 34/E del 25 giugno 2020, si evidenzia che ai sensi dell’articolo 14, comma 2-quater.1 del decreto legge n. 63 del 2013 la detrazione di cui si tratta è riferibile alle spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica. Ne consegue che, gli interventi descritti dall’istante (la sostituzione della centrale termica o l’installazione di collettori solari eseguiti nell’ambito del medesimo intervento edilizio), nel presupposto che presentino i requisiti per essere inclusi tra gli interventi di riqualificazione energetica menzionati nel medesimo articolo 14, potranno essere ammissibili alla detrazione di cui all’articolo 14, comma 2-quater.1 sopracitato.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere

di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’istante è un libero professionista che aderisce al regime forfetario previsto dall’articolo 1, comma 54 e seguenti, della legge n. 190 del 2014.
Rappresenta di voler avviare dei lavori di ristrutturazione della abitazione di proprietà, sita in … . Con documentazione integrativa presentata in data … ha precisato che detta abitazione è inserita in un fabbricato costituito di tre unità immobiliari, riferite a tre diverse proprietà e che sono in programma interventi sia su parti comuni (di ripresa degli intonaci e riordino della facciata), sia su porzioni serventi le singole unità immobiliari (balconi, ringhiere e la c.d. “altana”, su cui si dirà oltre).
In relazione a tali interventi vorrebbe fruire delle agevolazioni previste per il recupero edilizio, in particolare del c.d. “ecobonus”, di cui all’articolo 14 del decreto- legge 4 giugno 2013, n. 63, nella versione potenziata dall’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 e del c.d. “bonus facciate”, previsto dall’articolo 1, commi da 219 a 224, della legge 27 dicembre 2019, n. 160.
Chiede se, in quanto contribuente che aderisce al regime forfetario, possa rientrare nell’ambito di applicazione dell’articolo 121 del decreto legge n. 34 sopracitato, che riconosce la possibilità di ottenere uno sconto in fattura o di cedere il credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese sostenute per gli interventi ivi elencati.
Chiede, inoltre, se la ristrutturazione dell’elemento architettonico “altana veneziana” – in merito a cui è stata prodotta, in sede di documentazione integrativa, una relazione tecnica redatta dall’arch. Tizio – sia intervento agevolabile ai sensi del menzionato “bonus facciate”.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante ritiene di poter fruire dei benefici previsti dall’articolo 121 del decreto legge n. 34 del 2020 (i.e. opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito), ancorché sia un contribuente in regime forfetario, in virtù di quanto precisato nella Risposta n. 309 del 2019 (riferita alla cessione del credito per interventi rientranti nel c.d. “ecobonus”, a seguito delle novità introdotte dalla legge 27 dicembre 2017, n. 205) in cui si è riconosciuto che la cessione del credito può essere effettuata da tutti i soggetti teoricamente beneficiari della detrazione, anche se non tenuti al versamento dell’imposta.
Ritiene, inoltre, che gli interventi di recupero dell’altana (elemento architettonico tipico di Venezia) possano rientrare fra gli interventi agevolabili ai sensi del c.d. “bonus facciate”, alla stregua dei lavori di ripristino sui balconi sporgenti in senso verticale.
In particolare, nella relazione tecnica allegata alla documentazione integrativa viene evidenziata la differenza tra lastrico solare (ovvero terrazza a livello) e la tipica altana veneziana.
Quest’ultima, si afferma, “è una piattaforma appoggiata a mezzo di pilastrini di sostegno ad una falda obliqua del tetto senza farne parte integrante, ed è costituita da travi e assito in tavole di legno. Non è coperta né – tantomeno – copre l’edificio: non contribuisce in alcun alla protezione del manufatto sottostante. Non ha funzione di convogliamento delle acque piovane e non ha alcuna funzione isolante. L’unica funzione è quella di offrire un affaccio verso l’esterno. In quanto tale è assimilabile ad un balcone che sta in aggetto alla facciata, ossia ad un elemento architettonico aggiunto. Essendo chiaramente percepibile dal suolo pubblico, l’altana contribuisce senza dubbio al decoro dell’edificio […]”.

Alla luce di quanto sopra, l’istante ritiene che la altana veneziana – non avendo la natura di “parete orizzontale”, né funzione di copertura dell’edificio – debba essere assimilata ai balconi e come tale ricompresa, in base al combinato disposto di cui ai commi 219, 220 e 221, dell’articolo 1 della Legge di bilancio 2020, nei manufatti su cui possono essere effettuati gli interventi compresi nel c.d. “bonus facciate”.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito in legge, con modificazioni, dall’articolo 1, comma 1, Legge 17 luglio 2020, n. 77 (cd. «Decreto rilancio») ha introdotto nuove disposizioni in merito alla detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (c.d. “superbonus”).
L’articolo 121 del medesimo Decreto rilancio ha introdotto la possibilità di optare, in luogo della fruizione diretta della detrazione, per un contributo anticipato sotto forma di sconto dal fornitore dei beni o servizi (cd. “sconto in fattura”) o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
I primi chiarimenti in merito sono stati forniti con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, cui si rinvia per completezza.

Con riferimento all’ambito soggettivo di applicazione, detta circolare, al
paragrafo 1.2, ha precisato che “In linea generale, inoltre, trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva […].
È il caso, ad esempio, dei soggetti titolari esclusivamente di redditi derivanti dall’esercizio di attività d’impresa o di arti o professioni che aderiscono al regime forfetario di cui all’articolo 1, commi da 54 a 89 della legge 23 dicembre 2014, n. 190, poiché il loro reddito (determinato forfetariamente) è assoggettato ad imposta sostitutiva.
I predetti soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi dell’articolo 121 del Decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (cd. sconto in fattura) […]. In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari […].
Ai fini dell’esercizio dell’opzione, non rileva, infatti, la circostanza che il reddito non concorra alla formazione della base imponibile oppure che l’imposta lorda sia assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta, essendo tale istituto finalizzato ad incentivare l’effettuazione degli interventi indicati nel comma 2 dell’articolo 121 prevedendo meccanismi alternativi alla fruizione della detrazione che non potrebbe essere utilizzata direttamente in virtù delle modalità di tassazione del contribuente potenzialmente soggetto ad imposizione diretta”.
La medesima circolare n. 24/E del 2020, al paragrafo 7.2, ha chiarito che gli interventi per i quali è possibile optare per la cessione della detrazione o per lo sconto in fattura, ai sensi del citato articolo 121, sono gli interventi di:
a) recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del TUIR;

b) efficienza energetica indicati nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013
(c.d. “ecobonus”), nonché gli interventi di efficienza energetica che danno diritto al “superbonus”;
c) adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013 (c.d. “sismabonus”), compresi quelli che danno diritto al “superbonus”;
d) recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, per i quali spetta il c.d. “bonus facciate” introdotto dall’articolo 1, comma 219 e 220, della legge 27 dicembre 2019, n. 160;
e) installazione di impianti fotovoltaici indicati nell’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del TUIR, compresi quelli che danno diritto al “Superbonus”;
f) installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto legge n. 63 del 2013, compresi quelli che danno diritto al Superbonus.
Nel caso di specie, l’istante afferma di voler effettuare spese per interventi rientranti nelle tipologie di cui alle lettere a), b) e d) summenzionate e chiede se è possibile optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura previsti dal citato articolo 121, pur essendo l’istante medesimo un contribuente in regime forfetario.
Nel presupposto che gli interventi che si intendono realizzare rientrino nel Superbonus e che vengano rispettate tutte le altre condizioni previste con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, i cui chiarimenti sono stati forniti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E sopra richiamata, e non oggetto dell’istanza d’interpello, la scrivente ritiene che l’istante, contribuente c.d. “forfetario”, salvo il rispetto di tutti i requisiti per la fruizione delle agevolazioni in parola e l’effettuazione degli adempimenti previsti, potrà esercitare l’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura ai sensi dell’articolo 121 del Decreto rilancio.
Con riferimento all’ulteriore quesito posto dall’istante, riguardante l’ammissibilità al c.d. “bonus facciate” delle spese per interventi sull’elemento architettonico denominato “altana veneziana”, la scrivente osserva quanto segue.

La detrazione per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti – c.d. “bonus facciate” – è stata introdotta dall’articolo 1, commi da 219 a 224 della legge 27 dicembre 2019 n. 160 (Legge di bilancio 2020).
Con la circolare n. 2/E del 14 febbraio 2020 sono stati forniti chiarimenti in merito.
Con riferimento all’ambito oggettivo di applicazione, la medesima circolare, al paragrafo 2, ha precisato che “la detrazione è ammessa a fronte del sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati al recupero o restauro della “facciata esterna”, realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali […].
In particolare, la detrazione spetta per:
– interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
– interventi sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
– interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura, su balconi, ornamenti o fregi.
La ratio della normativa in esame, dunque, è incentivare gli interventi edilizi, finalizzati al decoro urbano, rivolti a conservare l’organismo edilizio, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, in conformità allo strumento urbanistico generale e ai relativi piani attuativi, favorendo altresì interventi di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici.
L’agevolazione, pertanto, riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)”.

Alla luce di quanto sopra la scrivente, considerata la particolarità dell’elemento architettonico denominato “altana veneziana” e tenuto conto che, secondo quanto rappresentato dalla relazione tecnica prodotta dall’istante, si tratterebbe di un elemento “assimilabile ad un balcone che sta in aggetto alla facciata, ossia ad un elemento architettonico aggiunto […] chiaramente percepibile dal suolo pubblico” che, dunque, “contribuisce senza dubbio al decoro dell’edificio”, ritiene che gli interventi effettuati sull’altana medesima, salvo il rispetto di tutti i requisiti e l’effettuazione degli adempimenti previsti, possano essere ammessi al c.d. “bonus facciate”.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante riferisce di essere comproprietario con il coniuge di una unità immobiliare, attualmente accatastata al Catasto Fabbricati in categoria C/2, che costituisce l’ultima porzione non ancora recuperata, adibita in passato a stalla/ricovero attrezzi agricoli e fienile, di una cascina a corte. Su tale immobile intende effettuare entro la fine del 2021, lavori di ristrutturazione edilizia per la realizzazione di un immobile residenziale, funzionalmente indipendente, dotato di accesso autonomo e destinato ad abitazione del proprio nucleo familiare.
Rappresenta, al riguardo, che in relazione all’applicabilità del cd. sismabonus (e altri quesiti correlati) per i suddetti lavori ha già presentato istanza di interpello ricevendo parere favorevole.
In vista dell’avvio dei lavori, in data 10 giugno 2020, l’Istante ha richiesto il Permesso di Costruire per la “Ristrutturazione (ex art. 3, comma l, lettera d), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), con cambio d’uso ai fini abitativi e miglioramento della classe di rischio sismico (…) di edificio rurale”. Contestualmente alla suddetta richiesta di Permesso di Costruire è stata presentata l’Asseverazione prevista dal decreto ministeriale n. 58 del 2017, effettuata dal professionista abilitato a cui è stata commissionata la progettazione strutturale, da cui risulta che a seguito dell’intervento progettato deriva una riduzione del rischio sismico dell’edificio di almeno due classi. Poichè, inoltre, sul lato nord della facciata esterna dell’edificio, costituita da un muro di pietra antico, sono ammessi solo interventi di risanamento e di restauro conservativo, l’Istante intende effettuare sulla stessa opere riconducibili al decoro urbano che non saranno influenti dal punto di vista termico. Il contratto di appalto d’opera, con l’impresa edile che effettuerà parte dei lavori sopra indicati, è in corso di finalizzazione, in vista del prossimo inizio dei lavori.
L’Istante intende avvalersi dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo delle detrazioni, di cui all’art. 121, comma 1, del decreto legge n. 34 del 2020 (decreto Rilancio) e l’impresa edile si è resa disponibile ad anticipare un contributo in forma di sconto in fattura.
Ciò posto, l’Istante chiede:
– se può beneficiare del cd. Superbonus di cui all’articolo 119 del citato decreto Riancio per le spese relative agli interventi di riduzione del rischio sismico dell’edificio C/2 con cambio di destinazione dello stesso in residenziale e se, per i lavori sulla facciata costituita da un muro antico in pietra, è possibile beneficiare del bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge di Bilancio 2020, anche se gli stessi non sono influenti dal punto di vista termico;
– quali sono i prezzi di riferimento per l’attestazione della congruità delle spese sostenute per gli interventi che i professionisti incaricati devono attestare ad ogni stato di avanzamento lavori (S.A.L.), e come calcolare la percentuale del 30 per cento dei predetti S.A.L previsto dal comma 1-bis del citato articolo 121 del decreto Rilancio;

– se il soggetto che rilascia il visto di conformità debba verificare le disposizioni in merito alla polizza assicurativa stipulata dai professionisti.Considerato, infine, che per i lavori da effettuare è potenzialmente possibile fruire di diverse tipologie di agevolazioni fiscali (nello specifico, sismabonus, Superbonus e bonus facciate), l’Istante chiede quale comportamento deve essere adottato, ai fini dell’esercizio dell’opzione di cui al citato articolo 121 del decreto Rilancio.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene:
– di avere diritto alla detrazione nella misura del 110 per cento delle spese per gli interventi di riduzione del rischio sismico che saranno sostenute, dalla data di inizio dei lavori e fino al 31 dicembre 2021, ricorrendo la fattispecie prevista al comma 9, lettera b), dell’articolo 119 e che tale detrazione spetta anche se l’immobile diverrà abitativo solo al termine dei lavori. Considerato, inoltre,che il Superbonus non si applica se gli interventi sono realizzati su immobili appartenenti a determinate categorie catastali (A/l, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico), ritiene che la verifica della categoria catastale dell’immobile va effettuata solo al termine degli interventi quando cioè lo stesso avrà destinazione residenziale;
– che la presenza della polizza assicurativa e la congruità delle spese possa essere asseverata con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, redatta in base ai modelli allegati al decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 3 agosto 2018 e che, ai fini della verifica della predetta congruità, si possa fare riferimento ai prezzari indicati al comma 13-bis del citato articolo 119. Ciò in quanto il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico, di concerto con gli altri Ministri coinvolti 6 agosto 2020, ivi richiamato, non risulta fornire indicazioni per gli interventi antisismici;

– che per il calcolo dell’importo minimo del 30 per cento relativamente a ciascuno dei S.A.L. previsti dal comma 1-bis del citato articolo 121 del decreto Rilancio occorre fare riferimento all’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione, pari a 96.000 euro, ancorchè, sulla base del computo metrico estimativo e dell’elenco prezzi concordato con l’impresa edile, la spesa prevista per gli interventi ammissibili al Sisma Bonus supera senz’altro tale importo. Pertanto, a ciascun S.A.L., dovrà corrispondere un costo pari almeno a 28.800 euro (30 per cento di 96.000 euro);
– che per i lavori sulla facciata spetta il bonus facciate anche se tali interventi non influiscono dal punto di vista termico; se gli stessi rientrano, invece, nel sismabonus, potrà fruire di una sola agevolazione;- che nel caso in cui sia possibile fruire di diverse agevolazioni, debbano essere emesse fatture separate, diversificate per tipologia di agevolazione eventualmente applicabile.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e da ultimo con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.

In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).
L’ aliquota del 110 per cento,si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari “non aperte al pubblico”.
Tanto premesso, con riferimento all’intervento prospettato dall’Istante, si fa presente che per effetto del rinvio, contenuto nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale. Relativamente a tale ultima disposizione – che riguarda la detrazione spettante a fronte di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su immobili residenziali e relative pertinenze – nella circolare 8 luglio 2020, n. 19/E è stato, da ultimo, ribadito che è possibile “fruire della detrazione d’imposta, in caso di lavori in un fienile che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo”.

Il medesimo principio risulta applicabile anche agli interventi antisismici ammessi al Superbonus; pertanto, è possibile fruire della detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico, oggetto dell’istanza di interpello, anche nell’ipotesi prospettata di cambio di destinazione d’uso in abitativo dell’immobile oggetto dei lavori, purché nel provvedimento amministrativo che assente questi ultimi risulti chiaramente tale cambio e semprechè l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.
In relazione alla possibilità di fruire del bonus facciate con riferimento ai lavori che l’Istante intende realizzare sulla facciata dell’edifico, anche se non influenti dal punto di vista termico, si fa presente che ai sensi dell’articolo 1. commi da 219 a 223, della legge n. 160 del 2019, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, effettuati sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. In particolare, ai sensi dei citati commi 219 e 220 dell’articolo 1 della legge n. 160 del 2019, il bonus facciate spetta per gli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, compresi quelli non influenti dal punto di vista termico o che non interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti nonché per la individuazione più puntuale degli interventi ammessi alla agevolazione medesima.

In relazione alla possibilità di cumulare il Superbonus con altre agevolazioni fiscali, nella medesima circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che:
– gli interventi ammessi al Superbonus possono astrattamente rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica o di recupero del patrimonio edilizio per i quali spettano le detrazioni attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013. In considerazione della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi di applicazione delle predette agevolazioni, il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola di tali agevolazioni, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione alla stessa;
– qualora si attuino sul medesimo immobile più interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alle corrispondenti detrazioni è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Poiché, tuttavia, non è possibile fruire di più detrazioni a fronte delle medesime spese, occorre che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.
I medesimi principi sono stati affermati, altresì, nella citata circolare n. 2/E del 2020 con riferimento agli interventi ammessi al bonus facciate atteso che anche questi ultimi possono astrattamente rientrare tra quelli di riqualificazione energetica riguardanti l’involucro oppure tra quelli di recupero del patrimonio edilizio oggetto delle specifiche detrazioni sopra richiamate.
Tanto premesso, fatta salva l’impossibilità di fruire di più agevolazioni sulle medesime spese, qualora, come prospettato dall’Istante, siano realizzati sull’edificio sia interventi di riduzione del rischio sismico sia interventi sulle facciate dell’edifico, è possibile, in linea di principio, fruire sia del Superbonus che del bonus facciate, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Va, tuttavia, rilevato che nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che il Superbonus spetta, nei limiti di spesa previsti, anche per taluni costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili, a condizione che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato.
Ciò comporta in sostanza, che il Superbonus si applica, nel limite complessivo di spesa previsto (nel caso di specie 96.000 euro), anche alle spese sostenute per interventi edilizi necessari al completamento dell’intervento di ristrutturazione oggetto dell’istanza tra i quali, verosimilmente, rientrano anche quelli sulla facciata dell’edificio, indicati dall’Istante.
Nella diversa ipotesi in cui gli interventi sulla facciata siano autonomi e non di completamento dell’intervento di riduzione del rischio sismico nel suo complesso sarà, invece, possibile fruire, per le relative spese, del bonus facciate.
La verifica della predetta autonomia, tuttavia, presuppone accertamenti della situazione di fatto che non possono formare oggetto di interpello. Ai fini della fruizione di entrambe le agevolazioni, sarà dunque onere dell’Istante fornire adeguata dimostrazione dell’autonomia degli interventi in questione, contabilizzare distintamente le spese riconducibili ad ognuno degli interventi ed effettuare ogni altro adempimento richiesto.
Con riferimento ai quesiti posti dall’Istante in ordine alla possibilità di avvalersi dell’opzione di cui all’art. 121, comma 1, del decreto Rilancio e, in particolare, del cd. sconto in fattura che l’impresa edile si è resa disponibile ad effettuare, anche in relazione ad eventuali stati di avanzamento lavori (S.A.L.), nonchè in ordine all’attestazione di congruità delle spese, si fa presente quanto segue.
Per gli interventi di riduzione del rischio sismico ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che, in applicazione delle disposizione contenute nei citati articoli 119 e 121 del decreto Rilancio, in aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti ai fini del sismabonus è necessario acquisire: – ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus. Il visto di conformità è rilasciato, ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF (cfr. comma 11 dell’articolo

119 del decreto Rilancio);
– ai fini del Superbonus nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la
cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante, l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
In particolare, ai sensi del citato articolo 119, comma 13, lett. b) del decreto Rilancio, per gli interventi relativi alla riduzione del rischio sismico ammessi al Superbonus, l’efficacia degli stessi «è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017. I professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il soggetto che rilascia il visto di conformità di cui al comma 11 verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.»
Il successivo comma 13-bis del medesimo articolo 119 stabilisce, inoltre, che la predetta asseverazione «è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all’articolo 121. L’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione. Ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a). Nelle more dell’adozione del predetto decreto, la congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi».

Il comma 14 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, stabilisce, infine, che i tecnici abilitati che rilasciano attestazioni e asseverazioni sono tenuti a stipulare una polizza di assicurazione di responsabilità civile con un massimale adeguato al numero di attestazioni e asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni/asseverazioni. Il predetto massimale non può essere inferiore a 500.000 euro, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati a seguito dell’attività prestata.
Il comma 1-bis del citato articolo 121 prevede, inoltre, che l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione può essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori che tuttavia, per gli interventi ammessi al Superbonus non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo; ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento dell’intervento medesimo.
Per gli interventi relativi alla riduzione del rischio sismico, l’articolo 3 del citato decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017, come da ultimo modificato dal decreto ministeriale 6 agosto 2020 n. 329, stabilisce:
– al comma 4-bis che «Al fine di usufruire delle misure di cui agli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34,(…), per le spese documentate e sostenute nel periodo compreso tra il 1°luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 per tutte le attestazioni e le asseverazioni prodotte dai professionisti e redatte con le modalità di cui agli allegati B, B-1 e B-2 è richiesta apposita polizza assicurativa secondo le modalità di cui al citato articolo 119, comma 14»;

– al comma 4-ter che «Al fine di usufruire dell’opzione di cui all’articolo 121, comma 1-bis, del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34 (…), il direttore dei lavori emette lo stato di avanzamento dei lavori, di seguito SAL, con le modalità di cui al medesimo comma, redigendolo secondo il modello di cui all’allegato1. Il SAL costituisce l’attestazione di conformità di quanto eseguito al progetto depositato, come asseverato dal progettista, per l’ottenimento dei benefici fiscali previsti nei casi di intervento in corso, a condizione che l’importo ed il numero dei SAL siano conformi a quanto previsto dal citato articolo 121, comma 1-bis. Il deposito dei SAL avviene con le modalità di cui al comma 5, al completamento dell’intervento contestualmente all’attestazione relativa all’ultimazione dei lavori, redatta secondo i modelli di cui all’allegato B-1 e, ove previsto il collaudo statico, all’allegatoB-2»;
– al comma 4-quater, infine, che « La documentazione di cui ai commi 4-bis e 4-ter è consegnata dai professionisti incaricati ai soggetti di cui all’articolo 119, comma 11, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, ai fini dell’apposizione del visto di conformità ivi previsto».
Dal quadro normativo sopra delineato emerge, pertanto, che le attestazioni e le asseverazioni richieste a fronte di interventi di riduzione del rischio sismico,sia ai fini del Superbonus sia della opzione di cui al citato articolo 121 del decreto Rilancio, devono essere redatte in base agli allegati indicati nel citato comma 4-bis dell’articolo 3 del citato decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017.
Nell’ambito dei predetti documenti, è altresì attestato il possesso della polizza assicurativa di cui al citato articolo 119, comma 14, del decreto Rilancio.
Inoltre, ai fini dell’asseverazione, da parte dei professionisti incaricati, della corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, anche con riferimento ad ogni stato di avanzamento lavori (S.A.L.), occorre fare riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle Regioni e dalle Province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi. Ciò in quanto il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020 – emanato ai sensi del comma 3-ter dell’articolo 14 del citato decreto legge n. 63 del 2013 e richiamato nel comma 13-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio – non contiene alcuna indicazione in merito agli interventi di riduzione del rischio sismico degli edifici, oggetto dell’istanza di interpello.

Va, peraltro, rilevato che nell’Allegato B al citato decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017 – in base al quale va redatta l’asseverazione di cui al citato comma 13, lett. b), dell’articolo 119 del decreto Rilancio – è previsto, tra l’altro, che il tecnico indichi il prezzario mediante il quale ha stimato la congruità della spesa ammessa alla detrazione.
Per quanto riguarda, infine, la modalità di determinazione del 30 per cento dell’intervento agevolabile, necessario – ai sensi del citato comma 1-bis dell’articolo 121 del decreto Rilancio – per esercitare l’opzione per il cd. sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente al Superbonus in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori, occorre fare riferimento all’ammontare complessivo delle spese riferite all’intero intervento e non, come prospettato dall’Istante, all’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione.
Si fa presente, al riguardo, che nel modello di cui all’Allegato 1 del predetto decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017 – da utilizzare, ai sensi del citato comma 4-quater dell’articolo 3 del medesimo decreto n. 58 del 2017, per asseverare lo stato di avanzamento dei lavori, al fine di usufruire dell’opzione di cui all’articolo 121, comma 1-bis, del decreto Rilancio – va riportato, per ciascun S.A.L., il costo dei lavori agevolabili, stimato in fase di progetto, e l’ammontare di quelli corrispondenti alla stato di avanzamento dei lavori oggetto dell’asseverazione.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante riferisce di essere comproprietario con il coniuge di una unità immobiliare, attualmente accatastata al Catasto Fabbricati in categoria C/2, che costituisce l’ultima porzione non ancora recuperata, adibita in passato a stalla/ricovero attrezzi agricoli e fienile, di una cascina a corte. Su tale immobile intende effettuare entro la fine del 2021, lavori di ristrutturazione edilizia per la realizzazione di un immobile residenziale, funzionalmente indipendente, dotato di accesso autonomo e destinato ad abitazione del proprio nucleo familiare.
Rappresenta, al riguardo, che in relazione all’applicabilità del cd. sismabonus (e altri quesiti correlati) per i suddetti lavori ha già presentato istanza di interpello ricevendo parere favorevole.
In vista dell’avvio dei lavori, in data 10 giugno 2020, l’Istante ha richiesto il
Permesso di Costruire per la “Ristrutturazione (ex art. 3, comma l, lettera d), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), con cambio d’uso ai fini abitativi e miglioramento della classe di rischio sismico (…) di edificio rurale”. Contestualmente alla suddetta richiesta di Permesso di Costruire è stata presentata l’Asseverazione prevista dal decreto ministeriale n. 58 del 2017, effettuata dal professionista abilitato a cui è stata commissionata la progettazione strutturale, da cui risulta che a seguito dell’intervento progettato deriva una riduzione del rischio sismico dell’edificio di almeno due classi. Poichè, inoltre, sul lato nord della facciata esterna dell’edificio, costituita da un muro di pietra antico, sono ammessi solo interventi di risanamento e di restauro conservativo, l’Istante intende effettuare sulla stessa opere riconducibili al decoro urbano che non saranno influenti dal punto di vista termico. Il contratto di appalto d’opera, con l’impresa edile che effettuerà parte dei lavori sopra indicati, è in corso di finalizzazione, in vista del prossimo inizio dei lavori.
L’Istante intende avvalersi dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo delle detrazioni, di cui all’art. 121, comma 1, del decreto legge n. 34 del 2020 (decreto Rilancio) e l’impresa edile si è resa disponibile ad anticipare un contributo in forma di sconto in fattura.
Ciò posto, l’Istante chiede:
– se può beneficiare del cd. Superbonus di cui all’articolo 119 del citato decreto Riancio per le spese relative agli interventi di riduzione del rischio sismico dell’edificio C/2 con cambio di destinazione dello stesso in residenziale e se, per i lavori sulla facciata costituita da un muro antico in pietra, è possibile beneficiare del bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge di Bilancio 2020, anche se gli stessi non sono influenti dal punto di vista termico;
– quali sono i prezzi di riferimento per l’attestazione della congruità delle spese sostenute per gli interventi che i professionisti incaricati devono attestare ad ogni stato di avanzamento lavori (S.A.L.), e come calcolare la percentuale del 30 per cento dei predetti S.A.L previsto dal comma 1-bis del citato articolo 121 del decreto Rilancio;

– se il soggetto che rilascia il visto di conformità debba verificare le disposizioni in merito alla polizza assicurativa stipulata dai professionisti.Considerato, infine, che per i lavori da effettuare è potenzialmente possibile fruire di diverse tipologie di agevolazioni fiscali (nello specifico, sismabonus, Superbonus e bonus facciate), l’Istante chiede quale comportamento deve essere adottato, ai fini dell’esercizio dell’opzione di cui al citato articolo 121 del decreto Rilancio.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene:
– di avere diritto alla detrazione nella misura del 110 per cento delle spese per gli interventi di riduzione del rischio sismico che saranno sostenute, dalla data di inizio dei lavori e fino al 31 dicembre 2021, ricorrendo la fattispecie prevista al comma 9, lettera b), dell’articolo 119 e che tale detrazione spetta anche se l’immobile diverrà abitativo solo al termine dei lavori. Considerato, inoltre,che il Superbonus non si applica se gli interventi sono realizzati su immobili appartenenti a determinate categorie catastali (A/l, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico), ritiene che la verifica della categoria catastale dell’immobile va effettuata solo al termine degli interventi quando cioè lo stesso avrà destinazione residenziale;
– che la presenza della polizza assicurativa e la congruità delle spese possa essere asseverata con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, redatta in base ai modelli allegati al decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 3 agosto 2018 e che, ai fini della verifica della predetta congruità, si possa fare riferimento ai prezzari indicati al comma 13-bis del citato articolo 119. Ciò in quanto il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico, di concerto con gli altri Ministri coinvolti 6 agosto 2020, ivi richiamato, non risulta fornire indicazioni per gli interventi antisismici;

– che per il calcolo dell’importo minimo del 30 per cento relativamente a ciascuno dei S.A.L. previsti dal comma 1-bis del citato articolo 121 del decreto Rilancio occorre fare riferimento all’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione, pari a 96.000 euro, ancorchè, sulla base del computo metrico estimativo e dell’elenco prezzi concordato con l’impresa edile, la spesa prevista per gli interventi ammissibili al Sisma Bonus supera senz’altro tale importo. Pertanto, a ciascun S.A.L., dovrà corrispondere un costo pari almeno a 28.800 euro (30 per cento di 96.000 euro);
– che per i lavori sulla facciata spetta il bonus facciate anche se tali interventi non influiscono dal punto di vista termico; se gli stessi rientrano, invece, nel sismabonus, potrà fruire di una sola agevolazione;- che nel caso in cui sia possibile fruire di diverse agevolazioni, debbano essere emesse fatture separate, diversificate per tipologia di agevolazione eventualmente applicabile.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione del Superbonus, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e da ultimo con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.

In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus), indicati nel comma 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”).
L’ aliquota del 110 per cento,si applica alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
Il Superbonus spetta, inoltre, a fronte di ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 5 e 6 del medesimo articolo 119.
Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari “non aperte al pubblico”.
Tanto premesso, con riferimento all’intervento prospettato dall’Istante, si fa presente che per effetto del rinvio, contenuto nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale. Relativamente a tale ultima disposizione – che riguarda la detrazione spettante a fronte di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su immobili residenziali e relative pertinenze – nella circolare 8 luglio 2020, n. 19/E è stato, da ultimo, ribadito che è possibile “fruire della detrazione d’imposta, in caso di lavori in un fienile che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo”.

Il medesimo principio risulta applicabile anche agli interventi antisismici ammessi al Superbonus; pertanto, è possibile fruire della detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico, oggetto dell’istanza di interpello, anche nell’ipotesi prospettata di cambio di destinazione d’uso in abitativo dell’immobile oggetto dei lavori, purché nel provvedimento amministrativo che assente questi ultimi risulti chiaramente tale cambio e semprechè l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.
In relazione alla possibilità di fruire del bonus facciate con riferimento ai lavori che l’Istante intende realizzare sulla facciata dell’edifico, anche se non influenti dal punto di vista termico, si fa presente che ai sensi dell’articolo 1. commi da 219 a 223, della legge n. 160 del 2019, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, effettuati sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. In particolare, ai sensi dei citati commi 219 e 220 dell’articolo 1 della legge n. 160 del 2019, il bonus facciate spetta per gli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, compresi quelli non influenti dal punto di vista termico o che non interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti nonché per la individuazione più puntuale degli interventi ammessi alla agevolazione medesima.

In relazione alla possibilità di cumulare il Superbonus con altre agevolazioni fiscali, nella medesima circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che:
– gli interventi ammessi al Superbonus possono astrattamente rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica o di recupero del patrimonio edilizio per i quali spettano le detrazioni attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013. In considerazione della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi di applicazione delle predette agevolazioni, il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola di tali agevolazioni, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione alla stessa;
– qualora si attuino sul medesimo immobile più interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alle corrispondenti detrazioni è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Poiché, tuttavia, non è possibile fruire di più detrazioni a fronte delle medesime spese, occorre che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.
I medesimi principi sono stati affermati, altresì, nella citata circolare n. 2/E del 2020 con riferimento agli interventi ammessi al bonus facciate atteso che anche questi ultimi possono astrattamente rientrare tra quelli di riqualificazione energetica riguardanti l’involucro oppure tra quelli di recupero del patrimonio edilizio oggetto delle specifiche detrazioni sopra richiamate.
Tanto premesso, fatta salva l’impossibilità di fruire di più agevolazioni sulle medesime spese, qualora, come prospettato dall’Istante, siano realizzati sull’edificio sia interventi di riduzione del rischio sismico sia interventi sulle facciate dell’edifico, è possibile, in linea di principio, fruire sia del Superbonus che del bonus facciate, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Va, tuttavia, rilevato che nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che il Superbonus spetta, nei limiti di spesa previsti, anche per taluni costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili, a condizione che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato.
Ciò comporta in sostanza, che il Superbonus si applica, nel limite complessivo di spesa previsto (nel caso di specie 96.000 euro), anche alle spese sostenute per interventi edilizi necessari al completamento dell’intervento di ristrutturazione oggetto dell’istanza tra i quali, verosimilmente, rientrano anche quelli sulla facciata dell’edificio, indicati dall’Istante.
Nella diversa ipotesi in cui gli interventi sulla facciata siano autonomi e non di completamento dell’intervento di riduzione del rischio sismico nel suo complesso sarà, invece, possibile fruire, per le relative spese, del bonus facciate.
La verifica della predetta autonomia, tuttavia, presuppone accertamenti della situazione di fatto che non possono formare oggetto di interpello. Ai fini della fruizione di entrambe le agevolazioni, sarà dunque onere dell’Istante fornire adeguata dimostrazione dell’autonomia degli interventi in questione, contabilizzare distintamente le spese riconducibili ad ognuno degli interventi ed effettuare ogni altro adempimento richiesto.
Con riferimento ai quesiti posti dall’Istante in ordine alla possibilità di avvalersi dell’opzione di cui all’art. 121, comma 1, del decreto Rilancio e, in particolare, del cd. sconto in fattura che l’impresa edile si è resa disponibile ad effettuare, anche in relazione ad eventuali stati di avanzamento lavori (S.A.L.), nonchè in ordine all’attestazione di congruità delle spese, si fa presente quanto segue.
Per gli interventi di riduzione del rischio sismico ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che, in applicazione delle disposizione contenute nei citati articoli 119 e 121 del decreto Rilancio, in aggiunta agli adempimenti ordinariamente previsti ai fini del sismabonus è necessario acquisire: – ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus. Il visto di conformità è rilasciato, ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF (cfr. comma 11 dell’articolo

119 del decreto Rilancio);
– ai fini del Superbonus nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la
cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante, l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
In particolare, ai sensi del citato articolo 119, comma 13, lett. b) del decreto Rilancio, per gli interventi relativi alla riduzione del rischio sismico ammessi al Superbonus, l’efficacia degli stessi «è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio 2017. I professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il soggetto che rilascia il visto di conformità di cui al comma 11 verifica la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.»
Il successivo comma 13-bis del medesimo articolo 119 stabilisce, inoltre, che la predetta asseverazione «è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all’articolo 121. L’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione. Ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a). Nelle more dell’adozione del predetto decreto, la congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi».

Il comma 14 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, stabilisce, infine, che i tecnici abilitati che rilasciano attestazioni e asseverazioni sono tenuti a stipulare una polizza di assicurazione di responsabilità civile con un massimale adeguato al numero di attestazioni e asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni/asseverazioni. Il predetto massimale non può essere inferiore a 500.000 euro, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati a seguito dell’attività prestata.
Il comma 1-bis del citato articolo 121 prevede, inoltre, che l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione può essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori che tuttavia, per gli interventi ammessi al Superbonus non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo; ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento dell’intervento medesimo.
Per gli interventi relativi alla riduzione del rischio sismico, l’articolo 3 del citato decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017, come da ultimo modificato dal decreto ministeriale 6 agosto 2020 n. 329, stabilisce:
– al comma 4-bis che «Al fine di usufruire delle misure di cui agli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34,(…), per le spese documentate e sostenute nel periodo compreso tra il 1°luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 per tutte le attestazioni e le asseverazioni prodotte dai professionisti e redatte con le modalità di cui agli allegati B, B-1 e B-2 è richiesta apposita polizza assicurativa secondo le modalità di cui al citato articolo 119, comma 14»;

– al comma 4-ter che «Al fine di usufruire dell’opzione di cui all’articolo 121, comma 1-bis, del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34 (…), il direttore dei lavori emette lo stato di avanzamento dei lavori, di seguito SAL, con le modalità di cui al medesimo comma, redigendolo secondo il modello di cui all’allegato1. Il SAL costituisce l’attestazione di conformità di quanto eseguito al progetto depositato, come asseverato dal progettista, per l’ottenimento dei benefici fiscali previsti nei casi di intervento in corso, a condizione che l’importo ed il numero dei SAL siano conformi a quanto previsto dal citato articolo 121, comma 1-bis. Il deposito dei SAL avviene con le modalità di cui al comma 5, al completamento dell’intervento contestualmente all’attestazione relativa all’ultimazione dei lavori, redatta secondo i modelli di cui all’allegato B-1 e, ove previsto il collaudo statico, all’allegatoB-2»;

– al comma 4-quater, infine, che « La documentazione di cui ai commi 4-bis e 4-ter è consegnata dai professionisti incaricati ai soggetti di cui all’articolo 119, comma 11, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, ai fini dell’apposizione del visto di conformità ivi previsto».
Dal quadro normativo sopra delineato emerge, pertanto, che le attestazioni e le asseverazioni richieste a fronte di interventi di riduzione del rischio sismico,sia ai fini del Superbonus sia della opzione di cui al citato articolo 121 del decreto Rilancio, devono essere redatte in base agli allegati indicati nel citato comma 4-bis dell’articolo 3 del citato decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017.
Nell’ambito dei predetti documenti, è altresì attestato il possesso della polizza assicurativa di cui al citato articolo 119, comma 14, del decreto Rilancio.
Inoltre, ai fini dell’asseverazione, da parte dei professionisti incaricati, della corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, anche con riferimento ad ogni stato di avanzamento lavori (S.A.L.), occorre fare riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle Regioni e dalle Province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi. Ciò in quanto il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020 – emanato ai sensi del comma 3-ter dell’articolo 14 del citato decreto legge n. 63 del 2013 e richiamato nel comma 13-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio – non contiene alcuna indicazione in merito agli interventi di riduzione del rischio sismico degli edifici, oggetto dell’istanza di interpello.

Va, peraltro, rilevato che nell’Allegato B al citato decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017 – in base al quale va redatta l’asseverazione di cui al citato comma 13, lett. b), dell’articolo 119 del decreto Rilancio – è previsto, tra l’altro, che il tecnico indichi il prezzario mediante il quale ha stimato la congruità della spesa ammessa alla detrazione.
Per quanto riguarda, infine, la modalità di determinazione del 30 per cento dell’intervento agevolabile, necessario – ai sensi del citato comma 1-bis dell’articolo 121 del decreto Rilancio – per esercitare l’opzione per il cd. sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente al Superbonus in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori, occorre fare riferimento all’ammontare complessivo delle spese riferite all’intero intervento e non, come prospettato dall’Istante, all’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione.
Si fa presente, al riguardo, che nel modello di cui all’Allegato 1 del predetto decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017 – da utilizzare, ai sensi del citato comma 4-quater dell’articolo 3 del medesimo decreto n. 58 del 2017, per asseverare lo stato di avanzamento dei lavori, al fine di usufruire dell’opzione di cui all’articolo 121, comma 1-bis, del decreto Rilancio – va riportato, per ciascun S.A.L., il costo dei lavori agevolabili, stimato in fase di progetto, e l’ammontare di quelli corrispondenti alla stato di avanzamento dei lavori oggetto dell’asseverazione.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante dichiara di voler fruire della detrazione prevista dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (c.d. “Superbonus”) in relazione agli interventi che intende effettuare sull’unità immobiliare di sua proprietà, facente parte di un condominio.
Al riguardo, il Contribuente precisa che il proprio immobile dispone di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello, al quale si accede dal percorso pedonale a servizio dei singoli edifici in condominio, quindi non dalla strada, né dal cortile o dal giardino di proprietà, come riportato nell’esempio indicato nella circolare n. 24/E del 2020 per definire la nozione di “unità immobiliare residenziale funzionalmente indipendente” avente il requisito dell’ ” accesso autonomo”, valevole al fine di accedere al citato Superbonus.
Ciò posto, l’Istante chiede se possa accedere all’agevolazione in questione anche
Risposta n. 524
se alla propria unità immobiliare si accede secondo la illustrata modalità.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che il proprio immobile possieda i requisiti di autonomia necessari per usufruire del Superbonus, poiché il percorso pedonale nella pratica giornaliera è di libero accesso dall’esterno.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti
chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti
di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Ciò premesso, con specifico riguardo alla fattispecie prospettata dal
Contribuente, si rappresenta quanto segue.
La citata circolare n. 24/E del 2020, riprendendo le definizioni contenute
nell’articolo 1, comma 3, lettera i), del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020 (c.d. “decreto Requisiti minimi”), precisa che le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).
Il medesimo documento di prassi precisa, inoltre, che un’unità è funzionalmente indipendente quando è dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva e che la presenza di un accesso autonomo dall’esterno presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Si è inteso, in tal modo, fornire sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, costituendo l’«accesso autonomo dall’esterno» uno degli elementi caratterizzanti, ai fini della fruizione del Superbonus, spettante per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell’opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che l’unità immobiliare abbia “accesso autonomo dall’esterno” quando all’immobile si accede attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione ovvero quando si è in presenza di accesso anche da cortile/passaggio comune che affaccia su strada.
Ne consegue che, nel rispetto di tutti i requisiti normativamente previsti, l’Istante possa accedere alle misure fiscali previste dall’articolo 119 del decreto Rilancio anche se l’accesso all’unità immobiliare oggetto dell’intervento avviene da un percorso pedonale privato di libero accesso dall’esterno.

Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante, dichiara che il 23 giugno 2020, tramite una Super Scia ai sensi degli articoli 134, comma 2, e 145 della legge regionale n. 65 del 2014, ha presentato un progetto di ristrutturazione edilizia, che prevede l’ampliamento e il frazionamento in due unità residenziali di un vecchio fabbricato unifamiliare di sua proprietà ricadente nella zona classificata a rischio sismico “3”.
Al riguardo, l’Istante precisa che l’inizio dei lavori risulta dal 1° luglio 2020.
In relazione alla prospettata ristrutturazione edilizia, l’Istante evidenzia che le due nuove unità immobiliari saranno “funzionalmente indipendenti e disporranno di accessi autonomi dall’esterno”.
L’Istante rappresenta che l’immobile (accatastato nella categoria A2) è una unità residenziale di due piani fuori terra e sottotetto praticabile, circondata su quattro lati da area pertinenziale, accessibile dalla strada pubblica, inabitata dal 2005 e attualmente
Risposta n. 523
in stato di degrado, che possiede un impianto di riscaldamento costituito da caldaia e termosifoni in ghisa e tre camini con le rispettive canne fumarie.
A causa del mancato utilizzo di tale impianto, nel 2010 il contatore dell’immobile è stato sigillato; in particolare, in previsione della ristrutturazione, l’Istate rappresenta di aver rimosso l’impianto prima dell’apertura del cantiere, rimuovendo ogni traccia dello stesso.
L’Istante precisa, inoltre, che a seguito degli interventi di ristrutturazione edilizia che intende realizzare sarà assicurato il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, che sarà dimostrato tramite APE ante e post intervento, con dichiarazione asseverata dal tecnico.
Ciò posto, l’Istante chiede chiarimenti in merito alla possibilità di accedere, ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio, all’agevolazione fiscale c.d. “Superbonus”, in relazione alle spese che sosterrà per gli interventi “trainanti” e per gli interventi “trainati” che intende realizzare sull’edificio sopra illustrato, finalizzati al recupero del patrimonio edilizio. In particolare, chiede di chiarire:
1) se i limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento sono da considerare sull’unica unità immobiliare presente prima dell’intervento o sulle due unità immobiliari indipendenti risultanti a seguito del frazionamento;
2) se per usufruire dell’agevolazione fiscale in relazione alla realizzazione dell’impianto di riscaldamento (calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000) deve dimostrare comunque la presenza dell’impianto, nonostante gli interventi “trainanti” siano il sismabonus e l’isolamento termico ;
3) qualora la risposta al precedente quesito sia affermativa, se per dimostrare la presenza dell’impianto di riscaldamento sia sufficiente:
– la presenza del contatore del gas con il rispettivo numero;
– l’attestato di intervento di sigillatura del misuratore dell’impianto risalente al 2010;
– la presenza di tre camini con le rispettive canne fumarie.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene di poter usufruire del Superbonus, consistente in una detrazione dall’imposta lorda pari a 110 per cento delle spese agevolabili sostenute per il recupero del patrimonio edilizio, che nel caso in questione sarà attuato mediante i seguenti due interventi “trainanti”:
– intervento antisismico ai sensi dei commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (la detrazione sarà calcolata su importo massimo detraibile 96.000 euro per una unica unità immobiliare);
– intervento con isolamento termico delle superfici opache, che interessa l’intero edificio con un incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo con materiali isolanti che rispetteranno i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministero dell’ambiente (la detrazione sarà calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 50.000 per una singola unità immobiliare).
L’Istante ritiene di poter accedere all’agevolazione anche per i seguenti interventi “trainati”:
– installazione di impianto per il riscaldamento e il raffrescamento; tramite il pavimento radiante comandato da pompa di calore, nonché per la fornitura di acqua calda sanitaria (la detrazione sarà calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 per una singola unità immobiliare);
– sostituzione degli infissi e delle persiane, nonché installazione di schermature solari (la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000 per una singola unità immobiliare);
– installazione di infrastruttura per la ricarica di veicoli elettrici, nonché sostenimento dei costi legati all’aumento di potenza impegnata del contatore dell’energia elettrica fino a un massimo di 7 kw. spese sostenute, su un ammontare massimo delle spese stesse pari a euro 3.000);

– installazione di impianto solare fotovoltaico connesso alle rete elettrica
[articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412];
– installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati nei
predetti impianti (1000 euro per ogni kw di capacità di accumulo);
– o impianto collettore solare, con energia non auto consumata in sito
ceduta al GSE (la detrazione sarà calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 1.600 per ogni kw di potenza in quanto è contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia ).
Infine, l’Istante ritiene di poter accedere alla detrazione pari al 50 per cento delle spese in relazione agli interventi di ristrutturazione edilizia non rientranti nel Superbonus.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse, a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici), nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus), effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus), nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
Con riferimento all’applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Per quanto di interesse, si rileva che la citata circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o principali” gli interventi:
− di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
− di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;

− antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1- septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus).
Gli interventi “trainati”, invece, comprendono:
− le spese sostenute per tutti gli interventi di efficientamento energetico indicati nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “ecobonus”), nei limiti di detrazione o di spesa previsti da tale articolo per ciascun intervento;
− l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013.
Riguardo all’ammissione al Superbonus per tali interventi la citata circolare n. 24/E del 2020 ha precisato che “La maggiore aliquota si applica solo se gli interventi sopra elencati sono eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale elencati nel paragrafo 2.1 (…)”.
La ripetuta circolare n. 24/E del 2020 ricomprende, inoltre, tra gli interventi “trainati” anche:
− l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico;
− l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh.
Per gli interventi “trainati” di installazione di impianti solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo la medesima circolare ha precisato che l’applicazione della maggiore aliquota è subordinata alla “installazione degli impianti eseguita congiuntamente ad uno degli interventi trainanti di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione nonché di adozione di misure antisismiche che danno diritto al Superbonus”.

Tenuto conto di tali chiarimenti, si ritiene possano essere “trainati” da un intervento antisismico “trainante” solo gli interventi consistenti nell’istallazione di impianti solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo.
Come precisato nella recente risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.
Ciò implica, in sostanza, che qualora siano realizzati sul medesimo edificio, anche unifamiliare, o sulla medesima unità immobiliare funzionalmente autonoma e con ingresso indipendente, ad esempio la posa in opera del cappotto termico sull’involucro dell’edificio e interventi di riduzione del rischio sismico – interventi “trainanti” – nonché la sostituzione degli infissi e l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e relativi sistemi di accumulo e di infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici – interventi “trainati” – il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi.
È possibile fruire della corrispondente detrazione a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi – non essendo possibile fruire per le medesime spese di più agevolazioni – e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.
Nei predetti limiti, il Superbonus spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dei suddetti interventi.
Per quanto riguarda la spesa massima ammissibile nel caso di interventi “trainati” finalizzati al risparmio energetico va precisato che le norme di riferimento in taluni casi individuano un limite massimo di detrazione spettante, in altri un limite massimo di spesa ammesso alla detrazione. Poiché il comma 2 dell’articolo 119 del decreto rilancio stabilisce che per i predetti interventi trainati l’aliquota del 110 per cento si applica “nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente”, nel caso in cui la norma preveda un ammontare massimo di detrazione, per determinare l’ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di riferimento per l’aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1.

Al riguardo, si precisa che:
– per l’acquisto e la posa in opera di finestre o di schermature solari nonché per l’acquisto e la posa in opera di pannelli (collettori) solari per la produzione di acqua calda, l’articolo 1, comma 345, legge 27 dicembre 2006, n. 296, l’articolo 14, comma 2, lettera b, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 e l’articolo 1, comma 346, della medesima legge n. 296 del 2006, stabiliscono per ciascun intervento un limite massimo di detrazione pari a 60.000 euro. Qualora tali interventi siano trainati da un intervento trainante ammesso al Superbonus, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione al 110 per cento per ciascun intervento è pari a 54.545 euro;
– per l’acquisto e la posa in opera di impianti con generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, l’articolo 14, comma 2-bis, del citato decreto legge n. 63 del 2013 stabilisce un ammontare massimo di detrazione spettante pari a 30.000 euro. Qualora tale intervento sia trainato da un intervento trainante ammesso al Superbonus, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione al 110 per cento per ciascun intervento è pari a 27.273 euro.
Quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono ammesse all’agevolazione anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Anche tali spese concorrono al limite massimo di spesa ammesso al Superbonus pari a 96.000 euro per immobile, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato (Cfr. circolare n. 24/E del 2020).

Infine, come confermato, da ultimo, nella citata risoluzione n. 60/E del 2020, per effetto del rinvio, contenuto nell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR e, pertanto, non possono fruire di un autonomo limite di spesa in quanto non costituiscono una nuova categoria
di interventi agevolabili.
Nel caso prospettato, l’Istante è proprietario di un edificio unifamiliare
funzionalmente indipendente, avente categoria catastale A/2, sul quale intende effettuare lavori di ristrutturazione edilizia che comportano l’ampliamento e il frazionamento dell’edificio in due unità residenziali. Tali lavori comprendono interventi “trainanti” sia antisismici che di riqualificazione energetica, da effettuarsi congiuntamente ad interventi di efficientamento energetico “trainati”, quali la realizzazione di impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, la sostituzione degli infissi e delle persiane, l’installazione di schermature solari, l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, l’installazione di impianto solare fotovoltaico e del relativo sistema di accumulo integrato, nonché la realizzazione di un impianto collettore solare.
Nel presupposto che si tratti di spese sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi, e che siano rispettati tutti i requisiti tecnici e siano osservati tutti gli adempimenti e le prescrizioni normativamente previste, si ritiene che l’Istante possa beneficiare contemporaneamente del Superbonus per gli interventi antisismici e di efficienza energetica “trainanti” e, conseguentemente, per gli interventi “trainati” indicati.
Ciò detto, in riscontro al quesito n. 1), con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò implica, in sostanza, che, nel caso prospettato, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni.
Da ciò consegue che nel caso di specie, l’Istante, quale limite di spesa, ha quello riferito alla singola unità immobiliare inizialmente esistente.
Con riferimento ai quesiti nn. 2) e 3), riguardanti l’intervento di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, la circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito, in relazione agli interventi “trainati” di efficientamento energetico, che il Superbonus spetta “a condizione che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile”.
Al riguardo si evidenzia che, ai sensi del punto l-tricies del comma 1 dell’articolo 2 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, come recentemente modificato dal decreto legislativo 10 giugno 2020, n. 48, per impianto termico si intende un ” impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.
Ciò implica, pertanto, che anche ai fini del Superbonus è necessario che l’impianto di riscaldamento, funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria, sia presente nell’immobile oggetto di intervento.

Ne consegue che nel caso rappresentato, considerata la presenza di tre camini nell’immobile sul quale saranno effettuati gli interventi prospettati, l’Istante potrà accedere al Superbonus, sempre che vi sia il conseguimento di un risparmio energetico e che vi sia un salto di due classi energetiche dell’edificio da prima a dopo gli interventi, come da apposita asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

Il Condominio istante, nella persona dell’amministratore pro tempore, rappresenta che lo stabile è costituito da una palazzina residenziale multipiano a blocco, priva cioè di chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, appartenente ad un complesso residenziale composto da più palazzine che si affacciano su strade private interne, visibile solo parzialmente dalla strada pubblica, poiché nascosta dagli altri edifici e dalle murature di recinzione.
Ciò posto, l’Istante chiede se, per tutte le quattro facciate esterne nella loro interezza, può accedere alla detrazione del 90 per cento prevista dall’articolo 1, commi da 219 a 224 della legge 27 dicembre 2019 n. 160, per gli interventi finalizzati a recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (c.d. bonus facciate).
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Risposta n. 522
L’Istante ritiene di poter beneficiare del bonus facciate su tutte le pareti esterne, quindi anche su quelle coperte dal muro o altro edificio oppure non visibili perché opposte al punto di vista dalla strada pubblica, dal momento che queste devono ritenersi appartenenti al perimetro esterno dell’edificio stesso.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di Bilancio 2020), disciplina una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (di seguito, “bonus facciate”).
Le tipologie di interventi che danno diritto al predetto bonus, nonché la misura della detrazione spettante, sono individuate dai commi da 219 a 221 del citato articolo 1 della legge di Bilancio 2020; il comma 222 stabilisce, inoltre, le modalità di fruizione della detrazione mentre, per le modalità applicative, il comma 223, rinvia al regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del testo unico approvato con decreto del Presidente della Repubblica 23 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
I chiarimenti in ordine alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti con la circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E, a cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Sotto il profilo oggettivo la detrazione spetta, tra l’altro, a condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona A o B ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444. Secondo quanto stabilito dall’articolo 2 del predetto decreto ministeriale n. 1444 del 1968, sono classificate «zone territoriali omogenee: A) l e parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali

caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone
A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2.»
Sotto il medesimo profilo, la norma prevede, inoltre, che, ai fini del bonus facciate:
– gli interventi devono essere finalizzati al «recupero o restauro della facciata esterna» e devono essere realizzati esclusivamente sulle «strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi»;
– «Nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, (…), e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008, (…).».
Nella citata circolare n. 2/E del 2020, è stato, chiarito, inoltre, che l’esplicito richiamo agli interventi realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi, comporta che sono ammessi al bonus facciate, gli interventi sull’involucro “esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)” e, in particolare, gli interventi sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la “struttura opaca verticale”. Si tratta, a titolo esemplificato, del consolidamento, del ripristino, del miglioramento e rinnovo dei predetti elementi costituenti la struttura opaca verticale della facciata stessa e della mera pulitura e tinteggiatura della superficie, del rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi nonché dei lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

La detrazione non spetta, invece, tra l’altro, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. Devono, pertanto, considerarsi escluse le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.
Con riferimento al caso di specie, si ritiene che – in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell’agevolazione in commento e fermo restando il rispetto di ogni altro adempimento previsto a tal fine, che non sono oggetto della presente istanza di interpello – l’Istante possa accedere al bonus facciate in relazione alle spese sostenute per gli interventi realizzati sulle facciate dell’edificio costituenti il suo perimetro esterno, sebbene solo parzialmente visibili dalla strada, ma non anche sulle pareti esterne opposte al punto di vista dalla strada pubblica non visibili (neanche parzialmente) da quest’ultima.
La valutazione, in concreto di quali facciate siano visibili o in parte visibili dalla strada, costituisce un accertamento di fatto che esula dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.
Si segnala, da ultimo, che l’articolo 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020 n.77, stabilisce che i soggetti che sostengono spese per interventi di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui al citato articolo 1, commi 219 e 220, della legge n. 160 del 2019 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi di successiva cessione.

Con circolare 8 agosto 2020 n. 24/E, sono stati forniti, tra l’altro, i primi chiarimenti in merito all’esercizio dell’opzione e, con provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047, sono state definite le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante rappresenta di essere comproprietario con il coniuge di un immobile sito in un condominio, con accesso anche da un cancello indipendente, e che intende, anche attraverso il condominio, avviare i lavori per il rifacimento delle pareti esterne dell’immobile, costituite in prevalenza da vetrate “non rimuovibili e che non possono essere aperte”.
In particolare, intende sostituire le predette vetrate con una parete in muratura con conseguente isolamento termico delle superfici verticali che comporterebbe un miglioramento per l’immobile di almeno due classi energetiche.L’Istante, nel rilevare che non esiste una precisa definizione di “pareti opache”, chiede se l’intervento che intende avviare possa rientrare tra le opere di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, con
Risposta n. 521
un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, che, ai sensi dell’articolo 119, comma 1, lett. a) del decreto legge n. 34 del 2020, danno diritto ad una detrazione pari al 110 per cento delle spese sostenute.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che le pareti verticali della facciata esterna dell’immobile, attualmente costituite da vetrate non rimuovibili e che non possono essere aperte, possano considerarsi “opache” e che, quindi, i lavori di sostituzione delle stesse possano rientrare tra quelli agevolabili ai sensi del citato art.119, comma 1, lett.a), del decreto legge n. 34 del 2020.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus).
La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono
indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici, indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati su:
– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Sotto il profilo oggettivo, nell’ambito degli interventi “trainanti” finalizzati all’efficienza energetica, il Superbonus spetta, ai sensi del citato articolo 119, comma 1, lett. a), del decreto Rilancio, per le spese sostenute per «interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.». Stante l’esplicito richiamo, contenuto nel citato articolo 119, comma 1, lett. a), del decreto legge n. 34 del 2020, esclusivamente alle «superfici opache verticali, orizzontali e inclinate» – e non anche ad altri elementi costituenti l’involucro edilizio – si ritiene che le spese sostenute per l’intervento descritto nell’istanza, di sostituzione della parete verticale dell’immobile costituita da vetrate con una parete isolante, non rientrano tra quelle che danno diritto alla detrazione di cui al citato articolo 119, comma 1, lett.a), del decreto Rilancio.

L’Istante, unico proprietario di un edificio composto da due unità immobiliari, rappresenta che intende effettuare un intervento di isolamento “a cappotto” su tutti i prospetti dell’edificio nonchè, al fine di evitare il ponte termico tra parete e copertura, dello sporto di gronda.
L’esecuzione di tale intervento comporta alcuni lavori aggiuntivi quali lo spostamento dei pluviali, la sostituzione dei davanzali e la sistemazione di alcune prese e punti luce esterni nonchè lo spostamento delle tende da sole avvolgibili che ostacolano la posa del cappotto e dell’isolamento dello sporto di gronda e la sostituzione di quelle per le quali non è possibile sostituire gli agganci in origine presenti.Tanto premesso, l’Istante chiede se le spese relative agli ulteriori interventi da ultimo indicati rientrano tra quelle che danno diritto alla detrazione di cui all’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (cd. bonus facciate).
Risposta n. 520
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che il bonus facciate spetti anche per le spese riferite a:
– l’isolamento dello sporto di gronda, indispensabile per il corretto funzionamento dei cappotto. Fa presente, al riguardo, che con la circolare n. 2/E del 14 febbraio 2020 è stato precisato che sono ammessi al bonus facciate gli interventi sulle grondaie e sui cornicioni in quanto riconducibili al decoro urbano;- lo smontaggio e rimontaggio delle tende da sole avvolgibili direttamente connesse alle strutture verticali opache oggetto di intervento che non permettono la posa corretta del cappotto e alla sostituzione di quelle che non si possano nuovamente fissare sulla posizione iniziale per motivi tecnici.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di Bilancio 2020), disciplina una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (cd. bonus facciate).
Le tipologie di interventi che danno diritto al predetto bonus, nonché la misura della detrazione spettante, sono individuate dai commi da 219 a 221 del citato articolo 1 della legge di Bilancio 2020; il comma 222 stabilisce, inoltre, le modalità di fruizione della detrazione mentre, per le modalità applicative, il comma 223, rinvia al regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del decreto del Presidente della Repubblica 23 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).

I chiarimenti in ordine alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti con la circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E, a cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Sotto il profilo oggettivo la detrazione spetta, tra l’altro, a condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona A o B ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444. Secondo quanto stabilito dall’articolo 2 del predetto decreto ministeriale n. 1444 del 1968, sono classificate «zone territoriali omogenee:
A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2″.»
Sotto il medesimo profilo, la norma prevede, inoltre, che ai fini del bonus facciate:
– gli interventi devono essere finalizzati al «recupero o restauro della facciata esterna” e devono essere realizzati esclusivamente sulle “strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi»;
– «Nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, (…), e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008».

Come chiarito nella citata circolare n. 2/E del 2020, ai fini del bonus facciate, occorre che i valori delle trasmittanze termiche delle strutture opache verticali da rispettare siano quelli inferiori tra quelli indicati nell’Allegato B alla Tabella 2 del decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008 coordinato con il decreto 26 gennaio 2010 e quelli riportati nell’appendice B all’allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 “requisiti minimi”.
Per gli interventi in questione, ai fini delle verifiche e dei controlli si applicano i commi 3-bis e 3-ter dell’articolo 14 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Nella medesima circolare n. 2/E del 2020 è stato, altresì, chiarito che l’esplicito richiamo agli interventi realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi, comporta che sono ammessi al bonus facciate, gli interventi sull’involucro “esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)” e, in particolare, gli interventi sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la “struttura opaca verticale”.
Si tratta, a titolo esemplificato, del consolidamento, del ripristino, del miglioramento e rinnovo dei predetti elementi costituenti la struttura opaca verticale della facciata stessa e della mera pulitura e tinteggiatura della superficie, del rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi nonché dei lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.
La detrazione non spetta, invece, per le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico, nonché sulle “strutture opache orizzontali o inclinate” dell’involucro edilizio quali, ad esempio, coperture (lastrici solari, tetti) e pavimenti verso locali non riscaldati o verso l’esterno nonché per la sostituzione di vetrate,

infissi, grate, portoni e cancelli (non rientranti nella nozione di strutture “opache”). Nella medesima circolare n. 2/E del 2020, è stato, infine, precisato che la detrazione spetta, tra l’altro, anche per le spese sostenute per i costi strettamente
collegati alla realizzazione degli interventi ammessi al bonus facciate.
Tanto premesso, con riferimento all’intervento di isolamento “a cappotto” oggetto dell’istanza di interpello, si fa presente che, nel rispetto di tutte le condizioni e adempimenti richiesti dalla normativa in esame, non oggetto della presente istanza di interpello, sono ammesse al bonus facciate le spese per la realizzazione dell’intervento
di isolamento sull’involucro esterno visibile dell’edificio, nel senso sopra delineato, restando escluse quelle riferite, invece, all’intervento effettuato sulle facciate interne dell’edificio – se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico – nonché sulle strutture opache orizzontali o inclinate dell’involucro edilizio.
Alle medesime condizioni, il bonus facciate spetta anche per le spese sostenute per l’isolamento dello “sporto di gronda”, trattandosi di un elemento che insiste sulla parte opaca della facciata, nonchè per i lavori aggiuntivi indicati dall’Istante quali lo spostamento dei pluviali, la sostituzione dei davanzali e la sistemazione di alcune prese e punti luce esterni, lo smontaggio e rimontaggio delle tende solari ovvero la sostituzione delle stesse, nel caso in cui ciò si rendesse necessario per motivi tecnici, trattandosi di opere accessorie e di completamento dell’intervento di isolamento delle facciate esterne nel suo insieme, i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento stesso.
Si segnala, da ultimo, che l’articolo 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020 n.77, stabilisce che i soggetti che sostengono spese per interventi di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui al citato articolo 1, commi 219 e 220, della legge n. 160 del 2019 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi di successiva cessione.

Con provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047, sono state definite le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

La società istante Alfa S.r.l. svolge nella propria sede quale attività principale la produzione e il commercio, sia all’ingrosso che al dettaglio, di prodotti di …

La società precisa di avere, nel proprio oggetto sociale, anche l’attività di gestione di immobili .

Nell’ambito di tale attività di gestione è proprietaria da diversi anni di due appartamenti nel comune di …. Da poco ha acquistato nel medesimo comune un negozio ed un appartamento.

Ciò premesso, la società intende eseguire interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna dei due appartamenti (di cat. A/2 e A/3) usufruendo della detrazione prevista dall’articolo 1, commi 219-223, della legge n. 160 del 2019 (c.d. “bonus facciate”) per la quota di competenza dei due appartamenti posseduti.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

Risposta n. 517

L’istante ritiene che l’agevolazione spetti non solo per gli immobili strumentali ma anche per quelli patrimoniali. Ritiene pertanto di poter usufruire della detrazione in esame.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

In via preliminare, si evidenzia che il presente parere non implica o presuppone un giudizio in merito alla classificazione dell’immobile di cui si tratta tra i beni dell’impresa istante e alla qualificazione e quantificazione delle spese per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti sostenute dall’istante, su cui resta impregiudicato ogni potere di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.

L’articolo 1, commi 219-224, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di bilancio 2020) prevede una detrazione del 90 per cento per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici (“bonus facciate”). Si tratta di una detrazione riconosciuta in ragione delle spese documentate e sostenute per interventi (incluse la mera pulitura o tinteggiatura esterna) di recupero o restauro della facciata degli edifici siti nelle zone territoriali A e B indicate dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

Nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, pubblicato nel supplemento ordinario n. 39 alla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015, e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 66 del 18 marzo 2008.

Al riguardo, con la circolare n. 2/E del 14 febbraio 2020, l’Amministrazione Finanziaria ha fornito i primi chiarimenti.

Sotto il profilo soggettivo la circolare ha chiarito che sono ammessi a fruire della detrazione in commento anche i soggetti che conseguono reddito d’impresa.

Relativamente al profilo oggettivo e quindi alla tipologia di immobili che possono essere oggetto di lavori agevolabili con il bonus facciate, il predetto documento di prassi ha chiarito che “la detrazione è ammessa a fronte del sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati al recupero o restauro della “facciata esterna”, realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali”.

Pertanto, in considerazione del tenore letterale della disposizione normativa oggetto di chiarimenti che nell’indicare i beni oggetto dei lavori prescinde dalla loro classificazione, tale agevolazione deve ritenersi applicabile non solo agli immobili strumentali ma anche gli immobili patrimonio, di cui all’articolo 90 del Tuir (ossia quei beni che non sono né beni strumentali né beni merce, ma costituiscono un investimento per l’impresa).

Ciò in quanto, la norma in esame è volta ad incentivare gli interventi edilizi finalizzati genericamente a migliorare il decoro urbano.

Di conseguenza, in relazione al caso in esame, si ritiene che la società istante, in presenza degli altri presupposti previsti, possa beneficiare dell’agevolazione del “bonus facciate” anche con riferimento agli immobili patrimonio, di cui all’articolo 90 del Tuir per la quota di competenza dei due appartamenti posseduti.

La società istante Alfa SRL è una società di costruzione di immobili civili.
L’istante ha acquistato in data … un fabbricato ad uso civile abitazione, sito nel Comune di …, Zona Sismica 3, usufruendo delle agevolazioni previste dall’articolo 7 del cd. D.L. Crescita.
La società, beneficiando della normativa prevista dal decreto-legge n. 34 del 2019 sulle case antisismiche procederà a demolire il fabbricato in oggetto e ricostruirlo, sfruttando la cubatura del lotto e le previsioni urbanistiche del lotto, con un unico titolo edilizio (PDC n..).
Come si evince dalla documentazione integrativa presentata, si tratta di un contesto condominiale esteso…. come da progetto allegato .
L’istante prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione acquisto case antisismiche su tutte le unità abitative, considerando il secondo edificio
Risposta n. 515
rientrante nel concetto dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del Tuir: “anche con variazione volumetrica rispetto all’edifico esistente…”.
La società intende ultimare i lavori entro il 31 dicembre 2021, al fine di cedere le nuove unità immobiliari entro 18 mesi successivi (ovvero 18 mesi a partire dal 31 dicembre 2021) come previsto dalla normativa del Sisma Bonus per acquisto di unità immobiliari antisismiche, di cui all’articolo 46-quater del decreto-legge n. 50 del 2017.
Tutto ciò premesso l’istante chiede che:
1. si riconosca il Sisma Bonus per acquisto di case antisismiche su tutte le unità immobiliari costruite entro il 31 dicembre 2021, ma vendute dopo i successivi 18 mesi;
2. si riconosca, pertanto, il concetto di variazione volumetrica nella costruzione di due edifici distinti;
3. si riconosca la possibilità di continuare a beneficiare della detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage;
4. si riconosca la possibilità di godere della detrazione bonus mobili, essendo assimilata ad una ristrutturazione;
5. se anche una società immobiliare di locazione, ovvero, una società che acquista le unità abitative quali beni strumentali destinati alla locazione possa beneficiare di detta detrazione fiscale.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante rappresenta che, alla luce del recente decreto Rilancio, intende applicare la detrazione del 110% sul massimale di Euro. 96.000 su ogni unità abitativa. Inoltre, continuerà ad applicare la detrazione fiscale anche sul costo di costruzione del garage.
Ciò premesso, in sintesi, ritiene che:
· sussista il diritto alla detrazione per acquisto di case antisismiche per gli
acquirenti di tutte le unità immobiliari costruite entro il 31 dicembre 2021 ma vendute dopo i successivi 18 mesi;

· la variazione volumetrica a cui fa riferimento l’articolo 16 comma 1-septies
del decreto-legge n. 63 del 2013 possa ravvisarsi anche nella costruzione di due edifici distinti;
· sussista la possibilità di continuare a beneficiare della detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage;
· sussista la possibilità di godere della detrazione bonus mobili, essendo assimilata ad una ristrutturazione.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si rappresenta che non sono oggetto della presente risposta gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina agevolativa qui in commento, rimanendo in merito impregiudicato ogni potere di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.
Sempre preliminarmente si segnala, altresì, che non è oggetto di interpello l’interpretazione dell’articolo 7 del cd. decreto Crescita di cui l’istante fa esclusivamente menzione nella descrizione della fattispecie.
Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall’articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n, 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (…)».

La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.
In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile
Per effetto del richiamo, contenuto nel citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, al comma 1-quater del medesimo articolo 16, che a sua volta richiama gli articoli 1-bis e 1-ter, l’agevolazione in commento è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020, n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
L’articolo 121 del medesimo decreto legge n. 34 del 2020, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici nonché per interventi antisismici di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura). In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.

Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Nella citata circolare n. 24/E del 2020, in particolare, è stato precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.
In particolare, per effetto di quanto disposto dal citato articolo 119 del decreto Rilancio, la detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-sepites è elevata al 110 percento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
L’acquirente delle case antisismiche potrà, altresì, optare – ai sensi dell’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio – in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese – alternativamente:
– per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. sconto in fattura). Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
– per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.

 Come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, in aggiunta agli
adempimenti ordinariamente previsti ai fini della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013 è, inoltre, necessario acquisire:
– ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus. Il visto di conformità è rilasciato, ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati;
– ai fini del Superbonus nonché dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente al predetto Superbonus, l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. In particolare, per gli interventi relativi alla adozione di misure antisismiche ammessi al Superbonus, i professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, nel rispetto della normativa di settore applicabile, attestano la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
Tutto ciò premesso, con riferimento al primo quesito si ritiene che affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, così come integrata dagli articoli 119 e 121 del D.L. n.34 del 2019 e nel rispetto delle relative prescrizioni peculiari (cfr. circolare n. 24/E del 2020) sia necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.
Ragioni sistematiche confermano tale interpretazione poiché le detrazioni previste dall’articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1- quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

Con riferimento al secondo quesito si rileva che la qualificazione di un’opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.
Nel merito occorre, tuttavia, evidenziare che la disposizione normativa di cui all’articolo 16, comma 1-septies del citato decreto legge n. 63 del 2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente”.
La disposizione, pertanto, si applica anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (cfr. circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020).
Con riferimento alla detrazione relativa alla realizzazione del box auto ( quesito numero 3), si si fa presente che nel caso di acquisto, unitamente all’immobile abitativo, anche delle pertinenze, l’articolo 16-bis del TUIR costituisce il quadro normativo di riferimento delle disposizioni contenute nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, non essendo gli interventi di riduzione del rischio sismico ivi indicati, una nuova categoria di opere agevolabili. Pertanto, i chiarimenti di prassi resi in materia di interventi di recupero del patrimonio edilizio devono ritenersi validi anche con riguardo agli interventi ammessi al cd. sisma bonus.
Sulla base di tale assunto, in analogia con quanto precisato con riferimento alla detrazione di cui al comma 3 del citato articolo 16-bis del TUIR – spettante agli acquirenti di unità immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile – anche la detrazione di cui al citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente.

Con riferimento alla detrazione per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all’arredo dell’immobile (cosiddetto “bonus mobili”) disciplinata dall’articolo 16, comma 2, del decreto legge n. 63 del 2013 (quesito numero 4) si fa presente che tale agevolazione è prevista per i contribuenti che fruiscono della detrazione di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR).
Considerato, come sopra detto, che per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico l’articolo 16-bis del TUIR costituisce la disciplina generale di riferimento e che per accedere al bonus mobili, è necessario che siano effettuati sugli immobili agevolati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio previsti alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (cosiddetto “Testo unico dell’edilizia”) si ritiene che gli interventi che saranno effettuati dall’impresa di costruzione rientrino tra quelli agevolabili ai fini del bonus mobili.
L’acquirente, pertanto, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla normativa, potrà fruire delle agevolazioni fiscali in argomento per l’arredo dell’abitazione.
In relazione all’ultimo quesito, in merito alla possibilità per una società immobiliare di fruire della detrazione di cui all’art. 16, comma 1 septies per acquisto delle unità abitative quali beni strumentali destinati alla locazione si evidenzia quanto segue.

La normativa in materia di miglioramento sismico del patrimonio edilizio è finalizzata a promuovere la messa in sicurezza e la stabilità degli edifici.
Con la risoluzione n. 22/E del 12 marzo 2018 è stata affermato, con riferimento agli interventi di cui all’articolo 16, comma 1-bis, che “l’ambito applicativo dell’agevolazione sia da intendersi in senso ampio, atteso che la norma intende favorire la messa in sicurezza degli edifici per garantire l’integrità delle persone prima ancora che del patrimonio”. Tale orientamento, in materia di sisma bonus è stato successivamente ribadito con la risoluzione 34/E del 2020 che ha considerato agevolabili “gli interventi eseguiti da titolari di reddito di impresa sugli immobili posseduti o detenuti, a prescindere dalla loro destinazione”.
Tutto ciò considerato, visto che la disposizione normativa in commento (articolo 16, comma 1-septies del d.l. n. 63 del 2013) è inserita nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il c.d. “sisma bonus” si ritiene che tale detrazione possa essere fruita anche da soggetti titolari del reddito d’impresa in relazione ad immobili della società che siano oggetto dell’attività esercitata (i.e. beni merce).
E’ solo il caso di precisare che tale detrazione spetta ai soggetti titolari del reddito d’impresa nella misura prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del d.l. n. 63 del 2013 (75 per cento o 85 per cento). Stante il tenore letterale dell’articolo 119 del d.l. Rilancio non trova, infatti, applicazione l’aliquota del 110 per cento all’ipotesi di acquisto di case antisismiche da parte di soggetti titolari di reddito d’impresa.

L’istante è un libero professionista che aderisce al regime forfetario previsto dall’articolo 1, comma 54 e seguenti, della legge n. 190 del 2014.
Propone interpello al fine di conoscere il parere dell’Amministrazione finanziaria in tema di cessione del c.d. “superbonus” al 110 per cento (di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34) da parte di soggetti privi di capienza per la detrazione IRPEF.
In particolare, l’istante riferisce di aver intenzione di ristrutturare un’unità immobiliare ubicata in zona sismica “2”, nel rispetto dei requisiti di legge previsti per l’applicazione del c.d. “sisma bonus” (di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 e successive modificazioni e integrazioni) e “cessione del credito ad istituto di credito” (di cui all’articolo 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).
Considerato che negli anni 2019, 2020 e seguenti ha svolto e prevede di svolgere attività professionale avvalendosi del regime forfetario sopra richiamato, che non
Risposta n. 514
possiede capienza IRPEF per poter beneficiare delle detrazioni ordinarie da sisma bonus (pari ad euro 96.000 in 5 anni tramite il quadro RP del modello Redditi PF), e che le detrazioni massime “ordinarie” di cui potrebbe beneficiare sono pari a … euro annui, in quanto possiede anche dei redditi da locazione, chiede chiarimenti circa la possibilità di fruire dell’agevolazione cosiddetta “sisma bonus” mediante cessione del relativo credito ad un istituto bancario.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’interpellante ritiene che l’istituto della cessione del credito, di cui all’articolo 121 sopra richiamato, sia volto a favorire la fruizione delle detrazioni di imposta nei confronti dei soggetti privi di capienza per la detrazione.
Pertanto, lo stesso sostiene di poter versare l’imposta sostitutiva sui redditi professionali prevista dal regime forfettario di cui alla legge n. 190 del 2014, beneficiando delle agevolazioni per i lavori di ristrutturazione suddetti attraverso la cessione del credito fiscale “teorico” ad un istituto di credito.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito in legge, con modificazioni, dall’articolo 1, comma 1, Legge 17 luglio 2020, n. 77 (c.d. “Decreto rilancio”) ha introdotto nuove disposizioni in merito alla detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (c.d. “superbonus”).
L’articolo 121 del medesimo Decreto rilancio ha introdotto la possibilità di optare, in luogo della fruizione diretta della detrazione, per un contributo anticipato sotto forma di sconto dal fornitore dei beni o servizi (cd. “sconto in fattura”) o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

I primi chiarimenti in merito sono stati forniti con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, cui si rinvia per completezza.
In particolare, con riferimento all’ambito soggettivo di applicazione (paragrafo 1.2), è stato precisato che «In linea generale, inoltre, trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva […].
È il caso, ad esempio, dei soggetti titolari esclusivamente di redditi derivanti dall’esercizio di attività d’impresa o di arti o professioni che aderiscono al regime forfetario di cui all’articolo 1, commi da 54 a 89 della legge 23 dicembre 2014, n. 190, poiché il loro reddito (determinato forfetariamente) è assoggettato ad imposta sostitutiva.
I predetti soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi dell’articolo 121 del Decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (cd. sconto in fattura) […]. In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari […].
Ai fini dell’esercizio dell’opzione, non rileva, infatti, la circostanza che il reddito non concorra alla formazione della base imponibile oppure che l’imposta lorda sia assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta, essendo tale istituto finalizzato ad incentivare l’effettuazione degli interventi indicati nel comma 2 dell’articolo 121 prevedendo meccanismi alternativi alla fruizione della detrazione che non potrebbe essere utilizzata direttamente in virtù delle modalità di tassazione del contribuente potenzialmente soggetto ad imposizione diretta».
Alla luce dei chiarimenti forniti con la circolare n. 24/E del 2020 sopra richiamata, si ritiene che l’istante, che afferma di applicare il c.d. “regime forfetario”, salvo il rispetto di tutti i requisiti per la fruizione dell’agevolazione c.d. sisma bonus ed il rispetto degli adempimenti di cui al provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 283847/2020 dell’8 agosto 2020 (come modificato dal provvedimento prot. n. 326047/2020 del 12 ottobre 2020), potrà avvalersi dell’opzione per la cessione del credito ai sensi dell’articolo 121 del Decreto rilancio pur se, come affermato, risulterà privo di capienza per la detrazione dall’IRPEF.

Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

La società Alfa e la società Beta hanno acquistato, rispettivamente, la quota indivisa di XXX millesimi e di XXX millesimi dei seguenti immobili:
1) fabbricato abitativo, costituito da abitazione e garage, con annesso cortile esclusivo;
2) fabbricato adibito ad uso magazzino con area sottostante e adiacente il fabbricato.
Per detto trasferimento le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono state applicate in misura fissa ai sensi dell’articolo 7 del D.L. 34/2019.
Al riguardo, viene evidenziato che i fabbricati acquisiti “saranno oggetto di demolizione e [che è prevista la] nuova costruzione di n. 2 fabbricati residenziali per n. 8 alloggi totali, giusta istanza presentata dai venditori al Comune di …in data … (…) per il quale il Comune di Martellago ha espresso parere favorevole con rilascio del Permesso di costruire n. … del XX/02/2020 (…)
Risposta n. 513
Le Società istanti sono in procinto di depositare voltura del titolo abilitativo”.
Viene precisato che l’intervento prevede la demolizione dei fabbricati esistenti e la ricostruzione con riordino delle volumetrie e lo sfruttamento dell’indice volumetrico residuale rispetto all’esistente. Saranno, quindi, realizzate due costruzioni a destinazione residenziale della tipologia “edificio quadrifamiliare” con annessi locali autorimessa come da progetto allegato con documentazione integrativa presentata in data ….
I lavori saranno così articolati:
– demolizione dei fabbricati esistenti, con costi ripartiti tra le due Società in proporzione alle quote di proprietà degli immobili;
– ripartizione e divisione delle aree con attribuzione dell’area nord ad Alfa e dell’area sud a Beta;
– nuova costruzione del fabbricato “A” nell’area nord, con sostenimento esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte di Alfa;
– nuova costruzione del fabbricato “B” nell’area sud, con sostenimento esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte di Beta.
Considerato che l’intervento riguarda immobili siti in …., comune
ricadente in zona a rischio sismico 3 e comporterà una riduzione del rischio sismico dei nuovi fabbricati, con passaggio ad una o più classi di rischio inferiore, l’istante chiede se i potenziali acquirenti possano fruire delle detrazioni previste dall’articolo 16, comma 1-septies del d.l. n 63/2013, nel caso di trasferimento delle unità immobiliare entro i 18 mesi dalla conclusione dei lavori.
In particolare, viene chiesto se i futuri acquirenti possano fruire della richiamata detrazione:
1) nel caso l’iter autorizzativo sia stato avviato dal precedente proprietario e l’impresa di costruzione o ristrutturazione acquirente subentri provvedendo a realizzare la demolizione e ricostruzione dell’edificio;
2) nel caso in cui il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e la relativa asseverazione non siano stati presentati dall’originario proprietario, ma vengano prodotti dall’impresa di costruzione acquirente, subentrata nel titolo abilitativo, prima dell’inizio dei lavori;

3) nel caso, in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla norma, l’intervento preveda la demolizione di un fabbricato esistente in comproprietà tra due imprese di costruzione immobiliare che, successivamente, provvedono a frazionare in due parti l’area su cui il fabbricato insisteva, ad acquisire la proprietà esclusiva di un’area ciascuna e a realizzare separatamente due nuovi fabbricati (con un aumento volumetrico autorizzato).
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Rispetto ai tre quesiti prospettati, l’istante ritiene, che:
1) l’avvio dell’iter autorizzativo da parte dell’originario proprietario non sia ostativo alla fruizione della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del d.l. 63/2016, in quanto la norma prevede che gli interventi siano eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, senza alcun condizionamento in merito al soggetto che ha avviato l’iter burocratico;
2) con riferimento al momento della presentazione del progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e della relativa asseverazione, alla luce della nuova formulazione dell’articolo 3, comma 3, del D.M. 58/2017, modificato dal decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 9 gennaio 2020, n. 24 che ha inserito anche il riferimento al permesso di costruire, possa ritenersi tempestivo il deposito prima dell’inizio dei lavori;
3) con riferimento alle diverse fasi e alla suddivisione dell’intervento prospettato, la norma non ponga condizionamenti in merito all’esclusività della proprietà del fabbricato da parte di un unico soggetto o all’indivisibilità dell’area nel caso, ad esempio di più edifici rispetto alla situazione preesistente, qualora le norme lo consentano. Al riguardo viene evidenziato che tale separazione consente una migliore gestione dei rapporti con i clienti e i fornitori e non può rappresentare una condizione ostativa al riconoscimento della detrazione in esame agli acquirenti delle unità immobiliari realizzate in entrambi i nuovi edifici, che acquistino entro i 18 mesi dalla fine dei lavori.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si rappresenta che non sono oggetto della presente risposta gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina agevolativa qui in commento, rimanendo in merito impregiudicato ogni potere di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.
Preliminarmente si segnala, altresì, che non è oggetto di interpello l’interpretazione dell’articolo 7 del Decreto crescita di cui l’istante fa menzione nella descrizione della fattispecie.
Il comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall’articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n, 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (…)».

La norma in commento, nel mutuare le regole applicative del c.d. “sisma bonus” si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari.
In particolare, la detrazione di cui al citato comma 1-septies riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Con riferimento al quesito posto dall’istante riguardante l’asseverazione si osserva come la circolare n. 19/E del 2020 abbia chiarito che: “In conformità al parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici del 5 giugno 2020 trasmesso dal Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti, con nota del 24 giugno 2020, le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 – data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l’agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 – e che non hanno presentato l’asseverazione in parola, in quanto non rientranti nell’ambito applicativo dell’agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico”.

In sostanza, secondo tale interpretazione i soggetti che avevano iniziato le procedure autorizzative antecedentemente alla modifica normativa hanno la possibilità presentare un’asseverazione tardiva.
Nel caso di specie, dall’esame della documentazione presentata risulta che (a differenza di quanto dichiarato dall’istante) la data della richiesta del Permesso di costruire è del XX novembre 2019, data successiva all’entrata in vigore dell’articolo 8 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 che ha esteso la detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3. Inoltre, l’articolo 3, comma 3, del D.M. 58/2017, in vigore al momento della presentazione del permesso di costruire, prevedeva la contestuale presentazione dell’asseverazione unitamente alla richiesta del titolo abilitativo. Solo successivamente, a seguito delle modifiche effettuate dal decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 9 gennaio 2020, n. 24 è stato previsto che «il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori.»
Tuttavia tale disposizione è valida per i titoli abilitativi chiesti a partire dalla data di entrata in vigore del provvedimento (16 gennaio 2020).
Per i motivi sopra esposti, quindi, non si concorda con la soluzione proposta dall’istante.
Tutto ciò premesso, gli ulteriori quesiti posti dall’istante risultano assorbiti.

La società istante è proprietaria di un capannone industriale sito in zona sismica 3, attualmente locato e su cui in data XX/XX/2019, a seguito di presentazione di SCIA, ha iniziato lavori di ristrutturazione mediante parziale demolizione e ricostruzione.
La società osserva da un lato che il decreto-legge n. 34 del 2019 ha esteso la detrazione cd. “sisma bonus acquisti”, in origine limitata ai fabbricati ubicati in zona 1, agli interventi nei Comuni che si trovano in zone classificate a rischio sismico 2 e 3; dall’altro, che con la Risoluzione n. 22/E del 2018 è stata riconosciuta la possibilità di fruire del cd.”sisma bonus” anche per gli interventi su immobili posseduti da società destinati alla locazione.
Ciò rilevato, la società chiede chiarimenti in merito al termine di allegazione dell’asseverazione della classe di rischio dell’edificio di cui al comma 2 dell’articolo 3 del decreto ministeriale n. 58 del 2017.
Risposta n. 508
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’istante, rileva che, essendo inizialmente la zona sismica 3 esclusa dal beneficio in oggetto e “pur essendo l’originario fabbricato rispetto a quello in costruzione di almeno due classi di rischio sismico inferiore, in sede di richiesta della SCIA non venne depositata l’asseverazione (…)”.
Tuttavia, ritiene che la modifica apportata dal D.M. n. 24 del 9 gennaio 2020, laddove prevede che “l’asseverazione predetta (debba) essere allegata tempestivamente”, autorizzi a considerare tempestiva anche un’asseverazione allegata alla fine dei lavori, e ciò in considerazione “dell’incertezza normativa generatasi dal susseguirsi di interventi normativi, non ultimo quello operato dal decreto legge 34 del 2019, che modificando l’art 16 comma 1-septies della legge 90/2013 ha operato retroattivamente”.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia che il presente parere non implica o presuppone un giudizio sul riscontro della sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa in materia ai fini dell’ottenimento benefici fiscali, restando fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.
Con riferimento agli interventi di cui all’articolo 16, comma 1-bis effettuati dai soggetti passivi Ires, si evidenzia che con la risoluzione n. 22/E del 12 marzo 2018 è stata riconosciuta l’agevolazione degli interventi riguardanti immobili “non utilizzati direttamente a fini produttivi da parte della società ma destinati alla locazione”.
Al riguardo, infatti, è stato rilevato che “la norma in commento non pone alcun ulteriore vincolo di natura soggettiva od oggettiva al riconoscimento del beneficio”, motivo per cui “si deve ritenere che l’ambito applicativo dell’agevolazione sia da intendersi in senso ampio, atteso che la norma intende favorire la messa in sicurezza degli edifici per garantire l’integrità delle persone prima ancora che del patrimonio”.

Tale orientamento, in materia di sisma bonus, è stato ulteriormente specificato con la risoluzione n. 34/E del 2020 che ha considerato agevolabili “gli interventi eseguiti da titolari di reddito di impresa sugli immobili posseduti o detenuti, a prescindere dalla loro destinazione”.
Con riferimento al richiesto chiarimento interpretativo, dalla descrizione della fattispecie emerge che la società istante stia svolgendo lavori di ristrutturazione mediante parziale demolizione e ricostruzione su un capannone industriale di sua proprietà con l’obiettivo di migliorare il rischio sismico dell’edificio di due classi. Tale fattispecie, così come descritta dall’istante, rientra nell’articolo 16, comma 1-quater del decreto-legge n. 63 del 2013.
L’articolo 16, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, ha previsto, per il quinquennio dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, una detrazione per le spese sostenute per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche (cd. “sismabonus”), le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017.
In particolare, il comma 1-quater del citato articolo 16 prevede maggiori percentuali di detrazione, qualora dagli interventi attuati derivi una diminuzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori, come calcolate in base al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 (come modificato dal successivo d.m. 7 marzo 2017, n. 65 e da ultimo dal d.m. del 9 gennaio 2020) e relativi allegati. La detrazione sopra indicata spetta nella misura del 70 per cento, in caso di diminuzione di una classe di rischio e nella misura dell’80 per cento in caso di diminuzione di due classi di rischio. Con il citato decreto ministeriale sono definite le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni, nonché le modalità di attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi realizzati. L’osservanza delle prescrizioni in esso contenute è, pertanto, funzionale alla fruizione delle maggiori detrazioni correlate agli interventi contemplati dalla citata disposizione.

In particolare, l’articolo 3, comma 2, del D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, prevede che «Il progettista dell’intervento strutturale, ad integrazione di quanto già previsto dal decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 e dal (…) decreto 14 gennaio 2008, assevera, secondo i contenuti delle allegate linee guida, la classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato».
Il successivo comma 3 stabilisce che «conformemente alle disposizioni regionali, il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori».
Infine il comma 5 del medesimo articolo 3, statuisce, espressamente, che:
«l’asseverazione di cui al comma 2 e le attestazioni di cui al comma 4 sono depositate presso il suddetto sportello unico e consegnate in copia al committente, per l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’articolo 16, comma 1-quater, del citato decreto-legge n. 63 del 2013».
Al riguardo, con la circolare 31 maggio 2019, n. 13/E, e da ultimo con la circolare 8 luglio 2020, 19/E, è stato chiarito che, sulla base delle richiamate disposizioni, un’asseverazione tardiva rispetto al titolo abilitativo, in quanto non conforme alle citate disposizioni, non consente l’accesso alla detrazione.
Ciò premesso, relativamente al quesito posto dall’Istante concernente la presentazione dell’asseverazione successivamente alla presentazione della SCIA e all’inizio dei lavori si osserva che il deposito dell’asseverazione effettuato dall’Istante deve essere considerato tardivo ciò in quanto la norma citata (articolo 16 bis, comma 1-quater) era già in vigore già dal 1° gennaio 2017 e non è stato oggetto di modifiche. Ne consegue che alle spese sostenute per i lavori effettuati non spettano le maggiori detrazioni previste dal comma 1 quater dell’articolo 16 del decreto legge n.

63 del 2013.
Appare inconferente il richiamo effettuato dall’istante all’articolo 16-bis comma
1-septies del decreto-legge n.63 del 2013, poiché la detrazione di cui al citato comma riguarda un caso diverso rispetto a quanto prospettato nell’istanza. Il comma 1-septies del citato articolo 16, infatti, disciplina la detrazione relativa all’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile. Si precisa, che tale norma è stata modificata dal d.l. n.34 del 2019 (Decreto crescita) che dal 1°maggio 2019 ha inserito la zone sismiche 2 e 3 tra le zone sismiche in cui poter effettuare gli interventi agevolati dall’articolo 16, comma 1-septies. Per tale motivo sulla norma citata sono stati necessari i chiarimenti contenuti nella circolare n.19/E del 2020.

L’Istante dichiara di essere iscritto all’AIRE e di essere proprietario di un immobile in Italia, dove paga i tributi IMU e TARI, ma dove non ha prodotto alcun reddito, lavorando all’estero.
Il Contribuente rappresenta che nel condominio dove è situato l’immobile si vorrebbe approvare, in sede di assemblea condominiale, consistenti lavori di efficientamento energetico, quali la coibentazione esterna e l’installazione della caldaia condominiale a condensazione ed eventualmente dei pannelli solari e fotovoltaici, nel rispetto dei requisiti necessari per accedere alle agevolazioni previsti dall’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34.Ciò posto, l’Istante chiede se per tali lavori possa accedere alle citate agevolazioni fiscali, considerato che è un soggetto iscritto all’AIRE e che in Italia non produce reddito.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Risposta n. 500
L’Istante ritiene di poter beneficiare, nell’ambito dei lavori di efficientamento energetico, per la quota di lavori imputabile ai millesimi di sua proprietà, dell’agevolazione in questione, optando per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.

Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Ciò premesso, con specifico riguardo alla fattispecie prospettata dal Contribuente, si rappresenta quanto segue.
Sotto il profilo soggettivo il comma 9 dell’articolo 119 del decreto Rilancio ha espressamente previsto che le disposizioni disciplinanti le tipologie di interventi ammessi al Superbonus e i requisiti tecnici richiesti si applicano alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per gli interventi effettuati dai «condomìni».
La citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito in particolare che, in base all’articolo 119, comma 1, lettera a) e lettera b) del decreto Rilancio “Sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati”.
Al riguardo, il medesimo documento di prassi ha poi precisato che, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica in materia.
Al singolo condomino spetta la detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Con specifico riferimento alla possibilità di accedere al beneficio in argomento da parte di soggetti fiscalmente non residenti, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che, atteso che ai sensi dell’articolo 119, comma 1, lettera b) e comma 9 lettera b) del decreto Rilancio tra i destinatari del Superbonus sono individuati «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», la detrazione in argomento riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati.
Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che in linea generale trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area).
Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, delle modalità alternative di utilizzo ivi previste.
In base a quanto detto, quindi, ad un contribuente residente all’estero, proprietario di un immobile in Italia all’interno di un condominio quindi, titolare del relativo reddito fondiario, non è precluso l’accesso al Superbonus. In particolare, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110 per cento, potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio.
Per i requisiti di accesso al Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rimanda alla citata circolare n. 24/E del 2020 dove sono illustrati i necessari chiarimenti volti a definire in dettaglio l’ambito dei soggetti beneficiari, la natura degli immobili interessati e degli interventi agevolati e, in generale, gli adempimenti a carico degli operatori.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante rappresenta di essere proprietario di un appartamento, che non possiede accessi autonomi all’esterno, sito al quinto piano di un edificio in condominio composto da 10 unità immobiliari nonché della sovrastante terrazza di pari superficie (lastrico solare). Nella visura catastale l’appartamento e la terrazza sono indentificati in un unico foglio, particella e subalterno con attribuzione di un’unica rendita. L’Istante intende effettuare:
– l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva, con l’utilizzo di materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi previsti dal decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, che interesserà più del 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio;
– l’installazione di un impianto solare fotovoltaico, con o senza sistema di accumulo, connesso alla rete elettrica con cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE), con le modalità stabilite dall’articolo 13, comma 3, del decreto legislativo n. 387 del 2003, dell’energia non auto-consumata in sito. Per la realizzazione di tale impianto l’Istante intende costruire sul lastrico solare un locale tecnico per posizionare l’impianto stesso e ottimizzarne l’efficienza, nel rispetto della normativa e delle autorizzazioni urbanistiche richieste.
Con i tecnici valuterà, preventivamente, se i predetti interventi consentono un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), previsto dall’articolo 119, comma 3 del decreto legge n. 34 del 2020.
Le opere non arrecherebbero danni alle parti comuni, né causerebbero un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio come richiesto dall’art. 1122 c.c., ai sensi del quale «Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.».
Considerato che il lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva, svolge essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio in condominio, l’Istante chiederà all’assemblea dei condomini di deliberare l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori nonché al sostenimento dell’intera spesa a proprio carico, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali prevista dall’art. 1123 del codice civile.
Tanto premesso, l’Istante, che intende fruire della detrazione prevista dall’art. 119 del decreto legge n. 34 del 2020, chiede:
– se l’intervento di isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva, costituendo la copertura dell’edificio in condominio, rientri tra gli interventi agevolati ai sensi del citato articolo 119, comma 1, lettera a) del decreto legge n. 34 del 2020 e se la verifica dell’incidenza di tale intervento su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio e del miglioramento della classe energetica, vada effettuata con riferimento all’intero condominio o al proprio appartamento;

– se i lavori di realizzazione dell’impianto solare da installare sul lastrico di proprietà congiuntamente ai lavori di isolamento dello stesso rientrino tra le opere agevolabili ai sensi del citato articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020;
– in caso di risposta affermativa, poiché sosterrebbe interamente le spese, quale sia l’ammontare massimo della detrazione spettante;- se le fatture dei lavori eseguiti e i relativi pagamenti siano da intestare e da sostenere, rispettivamente, dal condominio o dall’Istante e se può essere esercitata l’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, prevista dall’articolo 121 del medesimo decreto legge n. 34 del 2020.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che:
– l’isolamento del lastrico solare che intende effettuare rientri tra gli interventi “trainanti” agevolabili ai sensi dall’articolo 119 comma 1, lettera a) del decreto legge n. 34 del 2020 e di avere diritto alla detrazione spettante per tali interventi calcolata, nei limiti previsti, sull’intera spesa a proprio carico che sarà attribuita in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali prevista dal citato art. 1123 del codice civile. Richiama, in proposito, la risposte alle istanze di interpello n. 213 e 219 pubblicate nel 2019, nelle quali – con riferimento alla detrazione di cui all’articolo 1 comma, 345, della legge n. 296 del 2006, spettante per un intervento di riqualificazione energetica per il rifacimento del tetto condominiale, con successiva cessione del credito, e alla detrazione spettante ai sensi dell’articolo 16-bis del TUIR per interventi sul lastrico solare a uso esclusivo di un solo condomino – è stato precisato che la detrazione spetta al solo condomino che ha sostenuto per intero i costi per gli interventi in questione, calcolata sul totale delle spese sostenute, anche eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base ai millesimi di proprietà e, comunque, entro il limite massimo di detrazione previsto dalle citate disposizione;

– la verifica dell’incidenza di tale intervento su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio e del miglioramento della classe energetica, vada effettuata con riferimento all’intero condominio;
– sia agevolabile anche l’installazione dell’impianto solare con relativa costruzione del locale tecnico insistente sul lastrico (intervento trainato);- che le fatture debbano essere intestate all’Istante stesso, il quale eseguirà direttamente i pagamenti e eserciterà l’opzione prevista dall’articolo 121 del citato decreto legge n. 34 del 2020.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n.77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti, tra l’altro, per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) attualmente disciplinate dall’articolo 14 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi indicati nel comma 2 del medesimo articolo, tra i quali quelli di riqualificazione energetica degli edifici che accedono al Superbonus possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura). In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione. Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.
Con riferimento alla applicazione delle agevolazioni in commento, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.
In particolare, relativamente agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, nella predetta circolare n. 24/E del 2020 viene precisato che, ai sensi del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici, indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, effettuati, tra l’altro su:

– parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”);
– singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo “trainati”).
Nell’ambito degli interventi “trainanti” finalizzati all’efficienza energetica, il Superbonus spetta, ai sensi del citato articolo 119, comma 1, lett. a), del decreto Rilancio, per le spese sostenute per interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. Nella citata circolare n. 24/E del 2020 viene, al riguardo, chiarito che tra le spese ammissibili al Superbonus rientrano, anche quelle per la coibentazione del tetto, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno, che anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25 per cento della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo.
Relativamente alle caratteristiche tecniche che i predetti interventi devono avere ai fini del Superbonus, che non sono oggetto della presente istanza di interpello, si rinvia al decreto del Ministro dello sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, il Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ed il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 8 agosto 2020.
Nell’ambito degli interventi “trainati”, inoltre, il Superbonus spetta anche per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica. Per tali interventi, la norma stabilisce che l’applicazione della maggiore aliquota è subordinata alla: – condizione che l’installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente, tra l’altro, ad uno degli interventi “trainanti” di efficienza energetica che danno diritto al Superbonus indicati nel comma 1 del citato articolo 119, del decreto Rilancio e sempreché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi;

– cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE) Spa con le modalità di cui all’articolo 13, comma 3 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, dell’energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l’autoconsumo, ai sensi dell’articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8.
Con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che tale condizione si considera soddisfatta se “le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti”. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.
Con l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, deve essere dimostrato che dagli interventi realizzati derivi il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se non possibile in quanto, come precisato nella citata circolare n. 24/E del 2020, l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima (terzultima) classe, il conseguimento della classe energetica più alta.

Tanto premesso, si ritiene che l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà, che l’Istante intende effettuare dopo aver ricevuto l’autorizzazione dall’assemblea condominiale, rientri tra gli interventi “trainanti” agevolabili ai sensi del citato articolo 119, comma 1, lettera a) del decreto legge n. 34 del 2020. Pertanto, nel rispetto delle condizioni sopra illustrate nonché di ogni altro adempimento previsto dalla normativa in esame che non è oggetto della presente istanza di interpello, l’Istante potrà fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per tale intervento. L’Istante potrà fruire del Superbonus anche in relazione alle spese sostenute per l’intervento “trainato” di installazione dell’impianto fotovoltaico ed eventualmente del sistema di accumulo integrato.
Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al Superbonus, la norma stabilisce che se gli interventi di isolamento termico delle superfici opache sono realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito. In particolare, se l’edificio è composto da due a otto unità immobiliari, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio; se lo stesso è composto da più di otto unità, il limite massimo di spesa è pari a 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari. Come chiarito, al riguardo, nella citata circolare n. 24/E del 2020, ciò implica che, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 530.000 euro.
Nel caso di specie, pertanto, considerato che, come riferito dall’Istante, il condominio è composto da 10 unità immobiliari, il limite massimo di spesa sarà pari a 380.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 2 (60.000 euro). Nella medesima circolare n. 24/E del 2020 viene, inoltre, specificato che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

Si fa presente che, in applicazione del criterio legale di ripartizione delle spese condominiali previsto dal citato articolo 1123 del codice civile, «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.». L’art. 1126 del codice civile stabilisce, inoltre, che «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.».
Nel caso di specie, atteso che l’Istante intende sostenere l’intera spesa per l’isolamento del lastrico solare, previa autorizzazione dell’assemblea condominiale, si ritiene che il Superbonus può essere calcolato sulle spese sostenute dall’Istante e a lui attribuite utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dal citato articolo 1123 del codice civile e delle spese per i lavori sul lastrico solare prescritto dall’articolo 1126 del codice civile. Ciò a condizione che, in conformità al medesimo art. 1123 del codice civile, l’assemblea dei condomini autorizzi l’esecuzione dei lavori e all’unanimità acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte dell’Istante interessato agli interventi medesimi.

Nel caso di specie, pertanto, qualora l’assemblea del condominio autorizzi l’esecuzione dei lavori sul lastrico solare e deliberi all’unanimità che le relative spese saranno interamente a carico dell’Istante, quest’ultimo, nel rispetto di tutte le condizioni e degli adempimenti richiesti dalla normativa in esame, potrà fruire del Superbonus per il totale delle spese sostenute, anche in misura eccedente rispetto a quella a lui imputabile in base alla quota condominiale ma comunque entro il limite massimo di 380.000 euro calcolato come in precedenza precisato.
Resta fermo che trattandosi di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio in condominio ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, ancorché di proprietà esclusiva dell’Istante, la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione del Superbonus andrà effettuata con riferimento all’intero edificio. Sarà necessario, in particolare, che l’intervento interessi più del 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio in condominio e assicuri, anche congiuntamente all’intervento “trainato” di installazione dell’impianto fotovoltaico, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) ante e post operam rilasciato, ai sensi del comma 3 del citato articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Con riferimento, inoltre, alle spese sostenute per l’installazione dell’impianto solare fotovoltaico, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 euro e, comunque, nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto stesso. La detrazione è riconosciuta anche in caso di installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici ammessi al Superbonus, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo previsti per gli interventi di installazione di impianti solari e, comunque, nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi. In merito ai limiti di spesa ammessi al Superbonus, nella risoluzione 28 settembre 2020 n. 60/E è stato precisato – superando, a seguito del parere fornito dal Ministero dello Sviluppo economico, i chiarimenti resi sul punto con la citata circolare n. 24/E del 2020 – che il predetto limite di spesa di 48.000 euro è distintamente (e non cumulativamente) riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati dei predetti impianti.

Per quanto riguarda, inoltre, l’intestazione dei documenti di spesa si fa presente che per gli interventi effettuati sul lastrico solare, al pari di ogni altro intervento realizzato sulle parti comuni di un edificio in condominio, dovranno essere intestati al condominio sia i documenti di spesa sia i relativi bonifici. Resta fermo che anche ai fini del Superbonus gli adempimenti necessari possono essere effettuati da uno dei condomini a ciò delegato (compreso, dunque, l’Istante) o dall’amministratore del condominio che, nella generalità dei casi, provvede a ogni altro adempimento richiesto ai fini delle detrazioni spettanti in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio. In tale caso, anche ai fini del Superbonus, l’amministratore rilascia una certificazione delle somme effettivamente corrisposte dai condomini, attestando, altresì, di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge. L’amministratore deve, inoltre, conservare la documentazione originale, al fine di esibirla a richiesta degli Uffici.
Diversamente, per quanto concerne le spese relative all’installazione dell’impianto fotovoltaico, i documenti di spesa nonché i bonifici, al pari di ogni altro intervento realizzato sulla singola unità immobiliare, devono essere intestate al soggetto che sostiene le relative spese.
L’Istante, inoltre, potrà, ai sensi dell’articolo 121 del decreto Rilancio, optare in luogo della fruizione diretta della detrazione per il cd. sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione stessa, fermi restando tutti gli adempimenti necessari a tal fine, che non sono oggetto dell’Istanza di interpello, con le modalità previste al punto 4 del citato provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, ai sensi del quale:

– l’esercizio dell’opzione, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari, sia per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici, è comunicato esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello allegato denominato “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica”, entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione;
– la Comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle unità immobiliari che danno diritto alla detrazione di cui al citato articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 è inviata esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità;
– la Comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici che danno diritto alla detrazione di cui al medesimo articolo 119, può essere inviata, esclusivamente mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate dal soggetto che rilascia il visto di conformità o dall’amministratore del condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica n. 322 del 1998;
– per gli interventi di cui di cui ai commi 1, 2 e 3 del citato articolo 119, per i quali è previsto che i tecnici abilitati asseverino il rispetto dei requisiti previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati e che venga trasmessa esclusivamente per via telematica all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA), secondo le modalità stabilite con il decreto del Ministro dello sviluppo economico del 3 agosto 2020, una copia di tale asseverazione, la Comunicazione è inviata a decorrere dal quinto giorno lavorativo successivo al rilascio da parte dell’ENEA della ricevuta di avvenuta trasmissione della predetta asseverazione;

– per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici il condomino
beneficiario della detrazione che cede il corrispondente credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, comunica tempestivamente all’amministratore del condominio l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario. L’amministratore del condominio comunica ai condòmini che hanno effettuato l’opzione il protocollo telematico della Comunicazione inviata.
Il mancato invio della Comunicazione rende l’opzione inefficace nei confronti dell’Agenzia delle entrate. Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante dichiara di essere un frontaliere svizzero con regolare permesso “G” di lavoro, residente in uno dei Comuni italiani presenti nella fascia entro i 20 km dal confine elvetico.
L’Istante rappresenta, inoltre, di essere comproprietario di una casa al 50 per cento con sua moglie, che è fiscalmente a suo carico.
Il Contribuente evidenzia che, sussistendo i presupposti per l’applicazione dell’articolo 1 dell’Accordo tra Italia e Svizzera del 3 ottobre 1974, la tassazione dei redditi di lavoro dipendente avviene esclusivamente in Svizzera (Stato in cui l’attività lavorativa è svolta) e che per tale motivo risulta esonerato dal presentare la dichiarazione dei redditi in Italia.
L’Istante rileva che l’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77), ha incrementato al 110 per cento l’aliquota di detrazione per le spese sostenute, dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico e che, sensi del successivo articolo 121, in luogo della fruizione diretta della detrazione in dichiarazione dei redditi, sia possibile optare per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dai soggetti che hanno eseguito gli interventi (c.d. “sconto in fattura”) o per la cessione di un credito d’imposta corrispondente.
Ciò posto, il Contribuente chiede se per i lavori riconducibili alle predette agevolazioni Ecobonus e/o Sismabonus al 110 per cento, anche i frontalieri svizzeri possano esercitare l’opzione prevista dal citato articolo 121.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che anche i frontalieri siano legittimati ad optare, in luogo della fruizione della detrazione in dichiarazione dei redditi, per lo “sconto in fattura” o per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.
Ciò premesso, con specifico riguardo alla fattispecie prospettata dal Contribuente, si rappresenta quanto segue.
La citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che, atteso che tra i destinatari del Superbonus sono individuate «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», la detrazione in argomento “riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.
Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che in linea generale “
trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area)”. Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, delle modalità alternative di utilizzo ivi previste.

In base a quanto detto, quindi, ad un contribuente proprietario di una casa in Italia, quindi titolare unicamente del relativo reddito fondiario, non è precluso l’accesso al Superbonus.
Dalle indicazioni fornite nell’istanza risulta che il Contribuente è un frontaliere residente in uno dei Comuni italiani presenti nella fascia entro i 20 km dal confine con la Svizzera al quale risulta applicabile la disposizione contenuta nell’articolo 1 dell’Accordo tra l’Italia e la Svizzera del 3 ottobre 1974, ai sensi della quale «I salari, gli stipendi e gli altri elementi facenti parte della rimunerazione che un lavoratore frontaliero riceve in corrispettivo di una attività dipendente sono imponibili soltanto nello Stato in cui tale attività è svolta».
Dall’istanza risulta, inoltre, che l’Istante, pur non producendo in Italia redditi da lavoro, quale proprietario assieme a sua moglie della casa di abitazione, risulta essere titolare del relativo reddito fondiario.
Ne consegue che l’Istante essendo titolare di un reddito in Italia, in presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente, previste può accedere al Superbonus ed in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110 per cento, può optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative alla detrazione dall’imposta previste dall’articolo 121 del Decreto Rilancio.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto.

L’Istante rappresenta di aver acquistato in data 25 febbraio 2020, beneficiando delle agevolazioni prima casa, un edificio residenziale unifamiliare esistente, costruito negli anni ’50, di classe energetica F, con l’intenzione di trasferirvi residenza e domicilio una volta ristrutturato.
Il Contribuente dichiara che i lavori di ristrutturazione previsti consistono nella demolizione e ricostruzione dell’edificio e che il comune in cui si trova l’immobile è classificato zona 2 rischio sismico.
Nell’istanza è precisato, inoltre, che l’edificio risultante a seguito dell’intervento edilizio avrà una diversa sagoma rispetto al precedente con una volumetria leggermente diminuita, un indice di prestazione energetica di classe A o superiore (miglioramento di più di due classi) ed una classe di rischio sismico di classe A o superiore (miglioramento di più di due classi).Ciò detto, in relazione al caso
Risposta n. 455
prospettato, l’Istante chiede se possa accedere alle misure fiscali previste dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante ritiene che “possano essere applicate al caso rappresentato le agevolazioni fiscali previste dalla normativa in vigore per le ristrutturazioni edilizie e che, quindi, possa portare in detrazione o cedere il credito d’imposta per la parte delle spese sostenute per la riqualificazione energetica e sismica dell’edificio, ovvero delle spese sostenute per la riqualificazione delle strutture tenuto conto che l’intervento rispetta i limiti imposti di efficienza e trasmittanza energetica e di adeguamento sismico per potere accedere alle predette detrazioni”. Ne consegue che, a seguito del prospettato intervento edilizio, lo stesso possa accedere alla detrazione fiscale pari al 50 per cento per ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’articolo 16-bis del decreto del Presidente della repubblica 917 del 1986, nonché alla detrazione al 110 per cento per sismabonus e incentivi per efficientamento energetico, ai sensi dall’articolo 119 decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.
Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le
detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.
Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E cui si rinvia per i necessari approfondimenti.
In merito alla necessità che l’immobile oggetto di intervento debba costituire “abitazione principale” del soggetto che intende fruire dell’agevolazione, si rileva preliminarmente che, nella sua formulazione attuale, il comma 9, lettera b) del citato articolo 119 prevede che «le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati: (…) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10».
Il comma 10 dell’articolo 119 citato chiarisce che i soggetti di cui al comma 9, lettera b), «possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio».
In linea con tale disposizione, per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, realizzati su edifici unifamiliari, la citata circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito che “il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche (…) per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari”.
Il medesimo documento di prassi, in relazione agli interventi antisismici, ha chiarito che “per espressa previsione normativa, gli interventi antisismici possono essere effettuati su tutte le unità abitative, anche in numero superiore alle due unità in quanto, l’unico requisito richiesto è che tali unità si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3”.
Sempre sotto il profilo oggettivo, con la richiamata circolare 8 agosto 2020, n. 24/E è stato precisato che, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più
accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta
l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia
costituito o meno in condominio.
Con riferimento invece alle ipotesi di opere effettuate tramite “demolizione e
ricostruzione”, la citata circolare n. 24/E del 2020, nel chiarire l’ambito di applicazione oggettivo del Superbonus, ha precisato che l’agevolazione «spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”».
Ai sensi della predetta lettera d) dell’articolo 3, come modificato dal decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, « nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana». La qualificazione delle opere edilizie spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche.
L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi che accedono al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).
In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.
Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.
Tanto premesso, nel caso di specie, l’Istante intende effettuare interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio unifamiliare non adibito ad abitazione principale, al termine del quale lo stesso avrà una diversa sagoma rispetto al precedente con una volumetria leggermente diminuita, un indice di prestazione energetica di classe A o superiore (miglioramento di più di due classi) ed una classe di rischio sismico di classe A o superiore (miglioramento di più di due classi), sulla base dei chiarimenti contenuti nella citata circolare 24/E del 2020 (sopra sinteticamente riportati), nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa in esame – fermo restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto, aspetto non oggetto della presente istanza di interpello – si ritiene che sia possibile fruire del Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio a prescindere dalla condizione che lo stesso venga adibito ad abitazione principale, atteso che tale condizione come sopra precisato non è più richiesta ai fini del Superbonus.
Con riferimento, inoltre, alla possibilità per il contribuente di fruire per gli interventi che intende effettuare, sia delle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del TUIR (attualmente disciplinate dall’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013), sia delle detrazioni per gli interventi ammessi al Superbonus di cui al citato articolo 119 del decreto Rilancio si fa presente quanto segue.
Nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili ammessi al Superbonus , come nel caso dell’Istante che intende effettuare sia interventi di efficienza energetica che di riduzione del rischio sismico, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite a ciascuno degli interventi stessi.
Relativamente agli interventi antisismici, il comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, stabilisce che la detrazione spettante per tali interventi ai sensi dell’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus) è elevata al 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (Cfr. comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio). Per effetto del rinvio, contenuto nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale. In particolare, per effetto del predetto rinvio, gli interventi ammessi al sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa in quanto non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili.
Pertanto, nel caso in cui vengano eseguiti sul medesimo immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio sia interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96.000 euro.
Va peraltro precisato che anche per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati. Pertanto, il Superbonus si applica, ad esempio, nel limite complessivo di spesa previsto (nel caso di specie 96.000 euro), anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell’intervento di demolizione e ricostruzione oggetto dell’istanza.Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi che verranno realizzati alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.

L’Istante rappresenta di essere proprietario di un immobile e di un’autorimessa che:
– non sono prospicienti alla pubblica via, accedendosi agli stessi tramite una strada interna privata;
– hanno l’intero perimetro esterno visibile dalle proprietà confinanti e, parzialmente, dalle circostanti vie pubbliche;
– sono con tetto in legno due falde, con sporto visibile sporgente metri 1,00, oltre la parete perimetrale e fino alla linea di gronda;
– sono dotati di finestre e porte finestre, protette da scuri in legno;
– insistono su terreno pertinenziale completamente perimetrato da muro di cinta (di proprietà esclusiva del richiedente), eretto sulla linea di confine.
L’Istante intende effettuare sui predetti immobili lavori di restauro fruendo per le
Risposta n. 434
spese sostenute della detrazione di imposta prevista dall’articolo 1, comma 219 della legge n. 160 del 2019 cd. “bonus facciate”.
Il dubbio interpretativo, per i quali chiede chiarimenti, riguarda l’applicazione del predetto bonus in relazione a specifici interventi da eseguire e in particolare:
a) pulitura e riverniciatura dello sporto del tetto in legno;
b) pulitura e ritinteggiatura di tutte le facciate esterne;
c) asporto degli scuri in legno, per loro sverniciatura e riverniciatura da
effettuarsi presso falegnameria all’uopo incaricata, con successivo riposizionamento; d) pulitura e ritinteggiatura del muro di cinta limitatamente al versante interno alla proprietà, comunque parzialmente visibile dalle proprietà confinanti.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L’Istante nel richiamare i chiarimenti forniti con la circolare n. 2/E del 2020 ritiene che l’agevolazione spetti per gli interventi descritti, ivi inclusi quelli effettuati sullo sporto del tetto e scuri, ma con esclusione di quelli effettuati sul muro di cinta possano beneficiare dell’agevolazione in esame.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
L’articolo 1, commi da 219 a 223 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di Bilancio 2020), disciplina una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (cd. bonus facciate).
Le tipologie di interventi che danno diritto al predetto bonus, nonché la misura della detrazione spettante, sono individuate dai commi da 219 a 221 del citato articolo 1 della legge di Bilancio 2020; il comma 222 stabilisce, inoltre, le modalità di fruizione della detrazione mentre, per le modalità applicative, il comma 223, rinvia al regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del decreto del Presidente della Repubblica 23 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
I chiarimenti in ordine